内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想改善居住条件，现在是东城景泰的学区房老破小，想换到西罗园，这样不用添钱能从两居换三居，也就没有学区溢价了对吧？但我们之前是丰台人，对东城南二环不太了解，想请教一下西罗园的地段如何，未来的保值潜力是不是好点？
A：
1、西罗园就是属于丰台啊，自然没有学区溢价了，否则您也不能是不添钱就在不远处增加了面积。
在没有严格划分学区之前，也就是2012年的教改之前，其实南二环外的维度+同档次小区的房价是差不多的，很少有人非得强调什么丰台vs东城崇文。后来东城的就成为学区房了，高峰期房价中包含了30%以上的学区溢价呢，现在平均也在25%左右。
2、西罗园的地段儿普通吧，不算太强。这里是70年代末就开始建设宿舍区了，8/90年代基本建成。那开发的早，规划理念就也老呗，现在看有点儿落伍了。而且这里也没什么空地再新建配套，那也就谈不上什么潜力了，只能是惯性。
保值怎么说呢？北京历来是北强南弱，所以之前这些年南部的房价走势是有点儿落后的，否则也不会以二环外的地段儿才4万左右，还没北五环价格高呢。以后有可能好一些，最好成绩是能不再落后，这几年已经有这趋势。
3、不过优劣势是可以互换的，看自己注重哪方面了。西罗园虽然价格走势不太强，但优势就是经济实惠啊，能用同样的总价买到更大的面积。房子是用来住的，还是多考虑居住感受吧。
仅供参考。
二
Q:
我是明天就要定一套房子，但今天还是有些犹豫，****的两居室，不知道是否合适？我认为7.2万的价格还是可以的，在北京来说不算贵，但是周边的老破小和回迁房4万左右，这价格差是不是也太大了？新房的溢价有多少？投资性和居住性高吗？您能快点给我们回复吗？急，在线等。
A：
1、您的主要需求是为了改善吧？那就没什么不合适的。北京现在绝大多数的新楼盘都是改善型的，哪个都不错，都能实现目的。
2、价格差肯定是有点儿大呗，是老房的1.8倍，在我看来不算多便宜。
或者这么说吧，某个地段儿内最破最老的老破小，其小区均价就是地段儿的土地价值。比如您说周边老破小和回迁房4万左右，这就是地段儿价值。那7.2万减去4万就是3万左右，再减去1.5万左右的开发总成本，超出部分都可以看作溢价。
或者说用新楼盘的价格除以1.5，那就是4.8万，这可以看作土地价值。然后超出的2.4万有1.5万是开发成本，溢价在最低1万左右，高了小2万。
3、投资性我觉得普通吧，地段儿不算强，价格也不算低。居住性看自己的喜好了，这外人不好建议。
仅供参考。
三
Q:
我家的情况也是2023年入学的，丰台，按您的说法就是不可能到西城转学了吗？小升初也不行吗？可我们已经决定买广外的房子了，没有意义了吗？先帮我估算一下学区溢价吧
1、我没说不能转学，是东西城暂时不接收2023年入学的孩子跨区转学，政策是他们定的，我无法预测也改变不了。
2、小升初是否能跨区我不知道，得看到时候的政策。不过即便是允许跨区小升初，那也肯定是全区派位，是否能进入好学校就看运气了。这不还三年呢吗，到时候看新政策吧。
3、学区房肯定有意义啊，如果允许跨区就至少是得到了西城的学位，可以参加西城的中考高考，这就是实现意义了。
不过多说一句，学区房最主要的功能其实是幼升小，其次是小升初的通道。而您家既然是小学不能转，小升初也只能派位，那对于支付的溢价来说就不太划算了。或者说是花了整体价值的钱，但只能利用了一小部分的价值。
4、估算溢价得是具体的房源，每个学区校区和房源都不一样，一房一议。但平均值是25%左右，然后总价相对低的占坑儿房高一些，大户型总价高的低一些。
仅供参考。
A：
1、暴雷了肯定影响价格啊，这就跟股市披露财报亏损了似的，其他
四
Q:
网友给我留言说，一辈子租房的才是人生赢家，他花每个月2000块钱就租到了房东价值400万的房子，虽然只是其中的一间，但实际上他也只需要一间，但却享受到了这套房的全部价值，包括地段的配套。而且最爽的事情是，他刚租这套房的时候价值500多万呢，现在才两年多就跌了100万，房东哭而租户笑，谁是赢家？
A：
1、我非常认同您的观点，您不仅赢了房东，而且也赢了整个世界，赢麻了。
2、之所以这么说是因为我也是个房东，家里好几套小房子出租呢。这两年多我家的房子也下跌了，每套房都上百万的跌，我是不是最大的输家？太痛苦了。
举个例子吧，我有套房在东四环，2000年20万买的小户型，当时的租金只有1000块钱左右，每年纯粹到手的收益率才4%左右。当时银行的存款利息不到3%，和现在的情况差不多也就是房租收益超过银行利息。但实际上这种高收益是房价下跌造成的，在我之前买房的业主都花了至少25万呢。而且之后的北京房价持续疲软，2003年也只是略涨，2004年又被宏观调控给砸回去了。
那几年租我家房子的租客，可能跟您现在同等心情，赢麻了。当然他没跟我说，否则我也会认同他，然后鼓励他一辈子租房，最好永远租我家的房。如果他租到今天，那这套房的租金是7000多，一年8万多块钱。问题来了，换做您是房东，是否会鼓励租客一辈子租房啊？
3、简单就这情况吧，您肯定是赢麻了，所以必须继续赢下去，一定要赢了再赢，赢一辈子才好呢，咱们双赢。
仅供参考。
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