专家再次研判中国房价走向，大概率又是对的，建议提前做好准备

老话说得在理：专家的嘴，跑火车的腿。这些年蒙对一回就敢自封半仙的预言家多如牛毛，但真要论判断经得起时间推敲的，往往是那些常年盯着人口、钱袋子和政策风向常年琢磨的业内宿将。

官方最新账本已经出炉，1-6月份全国房地产开发投资同比下降18.0%，房屋新开工面积下降23.4%。这意味着，那种一喊利好就V型反弹的场面，压根没出现。

政策端正迎来彻底转向。全面推进现房销售制，强制执行“好房子”的建设标准，过去那种高周转、粗制滥造的模式被彻底终结。

万科创始人王石等业内老兵的判断很明确，这轮调整绝非短痛，而是超长周期的深度重塑，是在用时间换空间实现“软着陆”。对于普通家庭而言，不仅要捂紧钱包量力而行，更要耐下性子去挑真正契合未来的好户型。

现代经济属于信用经济，货币不再依托实物储备，而是依靠社会未来收益创造信用。只要市场主体认可一项资产未来能持续产生收益，这项资产对应的权益就能抵押、交易，直接转化为流通货币。

股票、房产、债券本质都是未来收益的估值，直接拓宽了货币创造的边界。

银行的信贷业务，就是依托信用创造货币的核心渠道：居民、企业、地方政府将具备稳定未来收益的资产抵押给银行，银行根据资产估值发放等额贷款，这笔贷款就是全新创造出来的流通货币，流入市场完成消费、投资循环。

简单直白地说，现代市场里流通的每一笔钱，全部依靠债务创造，市场上看不见的借款人完成信贷融资，货币才会扩散到全社会，支撑消费、贸易、商品交换运转，债务绝非经济负担，而是现代经济循环必不可少的血液。中国改革开放后创造货币，长期依托两条核心渠道。

第一条渠道是对外贸易顺差，通过出口商品换取美元外债，和古代依靠出口赚取白银逻辑一致，这条渠道至今仍在发挥作用，但已经无法满足国内庞大市场的货币需求。

第二条渠道是国内信贷创造，居民、开发商、地方政府将房产、土地作为核心抵押品，向银行申请贷款，其中住房是国内规模最大、覆盖面最广的抵押资产。

既然现代经济的血液是债务，那么当专家再次预测中国房价走势时，我们必须顺藤摸瓜，看清普通人买房背后的宏观账本。

普通人买房时，大众普遍存在认知误区，认为购房资金全部来自家庭多年积蓄、父母两代人的存款，事实恰恰相反，购房贷款对应的绝大部分货币，是办理房产抵押时全新创造出来的；如果没有居民购房抵押这笔信贷，这笔货币在市场上根本不存在。

房地产开发商获取土地后，将土地使用权抵押给银行获取开发贷款；地方政府依托国有土地一级市场垄断权，将储备土地抵押给银行获取城市建设资金，土地、房产凭借稳定的长期收益，拥有极高信用，银行愿意大规模投放信贷，这也是国内地方政府债务规模持续走高的底层原因。

国内全部流通货币，绝大多数依靠土地、房产抵押信贷创造，一旦全社会停止房产、土地抵押借贷，国内货币创造渠道会直接收窄，仅能依靠出口顺差获取少量外部货币，整个经济循环会快速萎缩。

房地产绝非单纯的建筑业，不是钢筋水泥的简单堆砌，而是整个国内经济的底层信用载体。开餐馆、装修施工、家具家电制造，各行各业的流通货币，源头大多依托房地产抵押信贷创造。

其实，关于房价暴涨暴跌的争论一直没断过，之前网上就有一个观点认为去杠杆是万能药，但专家大概率又是对的，盲目缩减只会引发更大的阵痛。

国内城市化进程在 2020 年前后正式迎来拐点，高速增量建设阶段彻底结束，新增进城人口规模大幅下滑，持续大规模出让土地、新建商品房，必然造成房屋供给过剩，市场自然要从增量扩张转向存量运营，调整本身具备合理性。

但市场普遍陷入一个认知误区：将地方高债务等同于恶性问题，实际上资产负债表两端同步匹配，地方政府债务规模高企的同时，手中土地、基础设施、储备房产等资产总量同样同步走高。

过去数十年房地产高速增长阶段，国内普通居民家庭财富增速位居全球前列，房产是普通民众最核心的财产性收入载体。即便不同城市房价涨幅存在差异，一二线城市居民资产增值幅度更高、三四线增速平缓，但绝大多数家庭房产资产都实现持续增值。

真正推动 2021 年市场深度下行的核心矛盾，是转型阶段政策操作出现双向失误。

进入城市化存量时代，核心调控目标应当是压缩土地出让规模、控制新房供给，避免市场房屋库存持续堆积；但当时政策选择反向操作，持续大规模出让土地、新增商品房供给，同时强力打压房价，双向叠加直接击穿市场预期。

这种政策叠加带来的震荡，正是专家建议提前做好准备的根本原因，因为一旦资产负债表出现裂痕，风险的传导将异常迅猛。房产对应的债务风险，从来不是债务本身规模大小，而是房产抵押资产的市场估值。

一套房产抵押借贷一百万，如果市场房价持续上涨，房产估值攀升至两百万，这笔债务不会产生任何风险，居民反而实现资产大幅增值；如果房价持续下跌，房产估值缩水至五十万，刚性一百万债务不变，资产无法覆盖负债，债务风险彻底爆发。

2021 年调控完全可以采用双向平衡的思路：稳住商品房市场价格、维持资产估值稳定，同时收紧土地出让、压缩新房新增供给，从源头控制房屋库存过剩问题。

按照这套思路调整，房产资产估值稳定，全社会债务不会出现大规模风险，同时新房供给收缩，从长期避免房屋总量过剩。但当时政策操作完全反向，持续放量供地叠加打压房价，直接形成恶性循环。

房价下跌后，房产抵押估值持续缩水，银行信贷投放意愿大幅降低，货币创造渠道收缩，市场货币总量减少，居民收入、企业营收同步下滑，内需持续疲软。

面对这样的困局，当时很多人认为市场很快会V型反转，但现实是，这轮长周期调整印证了专家预测中国房价走势的深层判断。本次房地产市场下行并非短期周期性调整，而是城市化增量转存量带来的结构性调整，不存在短期触底反弹、房价重回高速上涨周期的可能性。

周期性楼市波动特征清晰，房价涨跌属于短期循环波动，泡沫破裂下跌后，经过一段时间市场自然修复，房价会重回上涨通道，2021 年之前国内楼市多次短期波动，全部属于周期性调整。

而当下结构性调整核心特征，是长期新增住房需求大幅萎缩，未来新房需求规模永远无法恢复至过去二十年高速增长阶段，因此新房土地供给必须长期收紧，持续大规模新建房屋只会造成长期库存过剩。

过去四十年国内城市化进程推进速度全球罕见，绝大多数城市增量住房需求已经基本满足，持续大规模出让土地、新建基础设施，最终只会形成大量闲置过剩资产，资本型建设阶段正式结束，城市发展必须转向运营型增长阶段。

城市完成大规模基建、新区建设后，核心目标不再是持续扩张资产总量，而是盘活存量资产、提升资产收益，依靠财政税收维持基础设施运维、公共服务人员薪酬，不能长期依靠出让土地获取短期资金维持城市运转。

既然高速扩张已成往事，要想在未来的分化市场中求稳，建议提前做好准备的最佳方式就是理解接下来的双轨制重塑。

想要实现楼市止跌回稳，不能单一调控商品房市场，必须搭建商品房与保障房并行的住房双轨制度，两套市场完全区隔、独立运转，分别对应资产增值需求与基础居住需求。

商品房市场核心功能是作为全社会信用抵押载体，维持资产估值稳定、恢复市场交易流动性，允许房价温和上涨，保障银行信贷投放渠道畅通，持续创造流通货币支撑宏观经济循环。

保障房市场核心功能是解决低收入群体、年轻人、刚需人群基础居住难题，政府大规模建设公租房、保障性租赁住房、共有产权房，以远低于商品房市场的租金、售价供给居住资源，完全隔离商品房市场价格波动对刚需居住成本的冲击。

过去经济适用房模式存在明显制度漏洞，两类市场没有严格区隔，经济适用房持有短短数年就能流入商品房市场交易套利，滋生大量灰色套利空间与腐败问题，无法实现保障刚需的核心目标。

新加坡祖屋制度可以作为成熟参考，祖屋永久限制流入商品房市场，仅能在具备祖屋购买资格的人群内部交易，彻底切断跨市场套利渠道；但这套模式也存在短板，政府长期大规模投入建设保障房，资金长期沉淀无法快速回流，地方政府财政压力极大，资金周转难度高。

这种宏观层面的大破大立，最终都会具象化为微观家庭账本上的变动，也让我们更加明白接下来的路该怎么走。房地产早就走完了闭着眼睛都能赚钱的黄金岁月。

当行业从百米冲刺转为高原拉练，未来的市场绝非齐涨齐跌，而是极度分化、慢变与逐步筑底。对于普通老百姓而言，现在最稳妥的策略就是量力而行，保留充足的家庭备用金。

与其急于上车，不如耐下性子多看几个月，等待现房销售比例的进一步提升和真正优质户型的落地。这不仅是顺应时代洪流的理性选择，更是为了在这个充满变数的存量时代里，稳稳守住家庭的财富底盘。