品质巡礼｜20年社区“焕新记”：民生痛点变亮点，治理实效见真章

交付超20年的老旧小区，最让业主闹心的是什么？

是车位配比不足带来的“一位难求”，是公共空间失管后的乱象丛生，是设施老化带来的日常不便......这些老社区里的“老大难”，既是业主的心头事，也是物业服务最难啃的“硬骨头”。南京百家湖西花园，这座建成超过20年的成熟社区，曾经也被这些治理沉疴困扰多年。

世茂服务正式进驻

Shimao Service

NANJING

20年社区“焕新记”

2023年4月世茂服务进场后，盯着这些业主最闹心的事儿一件一件啃，从停车乱象到设施老化，从环境整治到安全升级，三年多时间里，小区的变化肉眼可见。实打实的服务也换来了业主的认可，近日，世茂服务顺利完成南京百家湖西花园新一轮物业服务续约，给老小区的焕新之路交上了一份务实答卷。

停车难、停车乱，曾是百家湖西花园最老的“老毛病”，也是业主吐槽最多的话题。

小区车位规划本就紧张，再加上原西门的出入口人车混行、通道窄，早晚高峰堵成一锅粥。业主出门上班要排队，下班回家转圈找位子，一天两趟，趟趟闹心。

西门、北门改造焕新

世茂服务进场后做的第一件事，就是联合业委会、社区、城管多方商量，确认专项整改方案：改造西门岗亭，打通增设了双向人行通道，拓宽车道的同时，实现人车分流。以前那个“肠梗阻”通了，早高峰出行效率立竿见影。

▽ 西门岗亭改造

上：改造后人车分流疏导，路面焕新

下：改造前人车集中并行，路面破损

北门道闸坏了多年，一直没人修，成了摆设。团队实地看了一圈，考虑到北门附近路窄易堵，修复道闸后决定把它改成单向出口，配合周边路况分流车辆。

左：改造后恢复单向通行

右：改造前道闸停摆封闭

△ 北门道闸修复并改为单向出口，分流车辆

一个小改动，终于打通了园区内部交通的“微循环”。

光通还不行，还得有地方停车。进场初期，世茂服务做了次全园的“大洗脸”专项行动——清走乱堆的杂物、拖走长期占位的僵尸车，把边边角角归置出来，就新增了约30个车位。

外围车场管控

真正解决大问题的，是两块外围“硬骨头”啃下来了：

东门商铺沿线，车乱停了多年，没人管。物业联动多部门整治，划出150个规整车位。

△ 外围车场规范化管理，增加车位缓解停车难

南门车场更复杂，原来是由第三方在管，协调了七个月，在属地主管部门的支持与业委会的主导下，最后顺利收回，统一管理。

整个加起来，新增、规范管理了数百个车位，一定程度上缓解了困扰业主多年的停车难题。

“现在下班回来，车位更多了，路也不堵了，心情都舒畅很多！”一位业主说。

老旧小区的焕新，不止是停车方便了，“犄角旮旯”的变化更见用心。

世茂服务进驻三年多来，盯着业主提的每一个诉求，从安全到便民，逐项推进整改修缮，让20年的老小区从里到外焕发新生。

320个监控点位全面恢复

安全上先补短板。以前园区监控瘫痪大半，是历史遗留重难点问题，业主丢了东西都查不到线索。

△ 园区监控点位整改恢复

对此，团队协助业委会推进招标和意见征询工作，分批次恢复了320个监控点位，实现园区地面公共区域基本全覆盖。

△ 园区监控全面恢复

2023.4 监控改造前

新监控系统投用第一周，就拍到了偷盗人员，物业团队配合派出所迅速把人抓住，还截获了被盗电瓶和车辆。这事儿在业主群里传得很快，有业主说：“以前晚上出门心里发虚，现在踏实多了。”

35台新电梯投入使用

电梯是另一个“老大难”。45台电梯，服役超过15年，三天两头出毛病。2025年国家出了老旧电梯更新补贴政策，项目团队第一时间跑流程、申请，配合社区和街道一户一户上门做意见征询。最终35台电梯入选首批审批名单，争取到了专项国补资金，到2026年6月，35台新电梯全部交付使用。剩下的10台，也已列入2026年持续更换计划。

电梯换新

△ 电梯换新争取到国补

非机动车库缺消防喷淋，也是个老隐患。团队在属地消防部门指导下，联合业委会、社区论证方案，接驳消火栓完成喷淋系统改造。

“以前楼下停电动车总担心失火，现在踏实了。”一位住高层的业主说。

木栈道、隔离栏等公区设施焕新

公区设施逐项修。团队紧盯业主急难愁盼，逐项推进落地：主干道、木栈道等路面坑坑洼洼、木桥年久失修，团队全面踏勘后优化施工方案，保质保量完成路面修补和危桥加固。

改造后

改造施工中

△ 园区木桥、木栈道全面焕新

原先主路的铁柱铁链隔离栏又破又危险，业主吐槽了很久，团队换成市政标准的新隔离栏，进场当年就改造完成，既安全又整齐。针对夜间照明昏暗的问题，团队排查所有坏灯和老化线路，分批完成亮化修复，晚上在小区走路再也不用摸黑。

△ 园区道路隔离桩全面更换

篮球场焕新

年久失修的篮球场也旧貌换新颜。以前地坪破损基本没法用，全面改造后重新铺设场地，启用当天不少业主都来打卡，终于有了家门口的运动好去处。

篮球场改造前

外墙修复，惠及约500户居民

困扰近500户的外墙漏水问题，团队全力配合业委会推进招标与业主表决工作，一期维修完工后切实解决了问题，收获广泛好评，二期维修计划也在稳步推进中。

新增12个车棚、500多个充电插座

便民配套更贴心。小区电瓶车数量多，以前飞线充电随处可见，既杂乱又危险。团队没有一刀切禁止，而是先摸排业主充电需求，在社区支持下分批建设充电车棚，一期就投用12个车棚、新增500多个充电插座，业主下楼就能充电，方便又安全。

△ 园区新增12个停车棚。受到江宁区电视台采访报道（下）

环境面貌也大变样。进场之初就开展“大洗脸”行动，清走近百车积存的垃圾杂物，小区一下子敞亮了。针对多处黄土裸露的地块，团队分批补植苗木，搭配日常精细化养护，老小区的绿化也慢慢恢复了绿意生机。

△ 园区绿化环境焕然一新

老小区改造，最难的不是干活，是让大家都满意。

百家湖西花园的世茂服务团队学了一招：凡事提前打招呼。隔离栏用什么款式、充电桩放哪、车位怎么分、车场怎么改——方案提前公示，逐户走访收集意见，业委会全程参与审核监督。最大程度做到公平公正，也赢得了绝大多数业主和商户的支持。

沟通交流

共议共商

△ 定期举行沟通交流会

日常服务里，团队始终把业主诉求放在心上，从报修处理到日常咨询，从邻里协调到便民服务，用耐心细致的回应拉近与业主的距离。还主动联动社区、派出所、城管等部门，合力解决小区里的大小难题。

除了硬件上的焕新，团队也用心打造有温度的社区文化，依托节日节气、便民服务等主题开展丰富多样的社文活动，从邻里趣味互动到便民服务日，从关爱老年业主到青少年暑期活动，不断搭建邻里交流的平台，拉近邻里距离。

△ 各项社文活动及便民志愿服务

业委会的全力支持、热心业主的积极建言、沿街商户的理解配合，让百家湖西花园逐步形成了“物业牵头、多方参与、邻里共治”的良好氛围，越来越多的业主从“旁观者”变成“参与者”，让这座老小区充满了浓浓的烟火气与归属感。

从曾经投诉不断的老旧小区，到如今业主认可的安居家园——三年多，百家湖西花园的变化不是翻天覆地那种，而是一点一点抠出来的。

车位多了，监控亮了，电梯换了，路好走了，楼下能充电了。

这些变化，桩桩件件都不大，但每一件都是实打实的“过日子用的”。

服务的再续约，是业主给物业投的信任票，也是新的起点与责任。