翡翠天序·星屿到底怎么样？值不值得买？

中建翡翠天序·星屿，营销中心和示范区终于在盛夏开放了!

项目可以算翡翠天序的二期，实际上也可以说是一个独立的项目，因为星屿定位更加刚需，而且卖毛坯，上车门槛大大降低，值得刚需重点关注。

星屿这个项目到底怎么样？值不值得买？

一、地段和配套

板块：雨花区红星城市更新片区的二期项目。

位置：雨花区红星片区圭塘河西岸，洞井路以东，红星一路以南。

红星板块位于高铁新城和省府板块之间，规划中的地铁8号线之上，是标准的主城核心区，地段本身的成熟度非常高。

红星是长沙第二大商圈，仅次于五一广场，整体商业体量已突破百万方，其中购物中心体量超过70万方，包括德思勤城市广场、步步高星城天地、复地星光天地、通程商业广场等。

红星板块基础很好，未来发展的动能主要是城市更新，是长沙重点城市更新板块，不过红星大市场的业态以商铺、农副产品批发市场为主，征拆的难度较大。

早在2017年，华润就已签约红星片区，后面华润退出，从整体打包变成了逐个突破，在接近10年的时间内，只推进了中海星樾府、翡翠天序、星屿等三个项目。

红星城市更新进度不如观沙岭、新开铺和黑石铺等板块，未来有一定的不确定性。

这里并非说板块没有未来，因为板块本身基础够好，够成熟，核心配套还有优势明显，几乎没有短板！

1.地铁交通：星屿距在建地铁7号线红星大市场站约500米左右；到湘府路高架只有300多米，对外交通比较便利。

2.商业配套：星屿600米之内有德思勤、步步高星城天地、通城、复地星光天地等大型商业，商圈发达是巨大优势。

3.教育配套：砂子塘天花小学+麓山天华中学，星屿配套入学，无需派位；上学距离200多米，比较方便。

砂子塘小学是一所老牌学校，开始的民办学校，成绩非常好，后来转为公办之后，生源质量有所下降，师资也有一些变动，办学底蕴还是很深厚。

麓山天华中学是一座新学校，2025年才开学，是麓山国际在雨花区唯一的分校，目前在快速成长期。

4.其他方面：圭塘河风光带就在家门口，到省植物园也不远；往南4公里就是湘雅医院新院区，往北4公里左右有长沙中心医院和第九医院。

二、产品和户型

项目定位：刚需为主，兼顾一点改善；主打配套完善、新规4.0与圭塘河一线景观。

产品：8栋31-33层高层，共704户，容积率3.5，绿地率35%，纯毛坯交付。

户型：建面约100-187㎡，含100/105/115/129/139/167/187㎡，得房率104%-110%。

最大187户型仅只有8栋的东边户一条腿，只有30套左右，数量非常少；167平户型只有是8，只有60套左右，大户型估计要到最后才卖得掉。

项目最小户型是105平的三房两卫，套内面积106平，得房率104.5%，这个面积做到两梯两户私梯入户，南北通透，客厅开间4.6米，比较难得。

主要是在5#，部分在小区的北侧，楼盘北侧是红星一路及市场，南侧看小区园林，楼间距最小超过51米，视野还不错，特别是5栋2-5号户型，性价比最高。

115平的四房两卫，套内面积121.3平，得房率105.5%，四房两卫，四开间朝南，客厅开间4.3米，比105平的还小，餐客厅整体面积也更小，属于紧凑的小四房。

115平户型分布在1，在一个十字路口，南向、西向观感不好，还有一个变电站。

129平户型套内面积139平，得房率约107.8%，客厅开间来到了5米，主卧超过18个平方，属于标准的四房，这个户型综合来说均衡性最好，优先6号栋东边户。

138平户型，四房三卫，套内是的153.1平，得房率约110.9%，客厅面宽5.5m，主卧面积20.9平，属于大四房。

这个户型都在小区内部，景观视野不错，带一点改善属性，优先选择7，有点遗憾的时候楼下有垃圾站。

167平户型，四房三卫，套内实得182.2平，得房率约109.1%，最大亮点是端厅，8，有点鸡肋；非要选择建议考虑9#东边户型看圭塘河。

187平户型，五房三卫，实得面积195.5平，得房率约104.5%，同样是景观端厅，看圭塘河风光带，还有点意思；不过有个独立挑高的空间实用性不强。

三、优势和不足

星屿的主要优势有三点：

1.核心配套齐全

步行可达长沙第二大商圈；紧邻省植物园与圭塘河风光带；砂子塘+麓山双学位在家门口；地铁7号线也不远；通勤、商业、教育、生态等核心需求。

2.上车门槛低的新规产品：新规设计得房率较高，100㎡起步即有实用三至四房，总价门槛低，对刚需友好。

3.景观资源下放：东侧临圭塘河，能享有一线河景。

星屿的主要不足有三点：

1.高密度与微环境：容积率3.5，楼栋排布密集，低楼层采光易受遮挡，小区内部园林活动空间相对局促。

2.周边城市界面割裂：北侧为红星农贸市场，西侧有水果市场及高压线（虽协调入地但未完全落地），城市更新拆迁周期长，短期会比较嘈杂，观感不好。

3.不利因素集中：地块南侧杉木冲路对面有变电站，距1栋约20米；北、西侧有市场垃圾站及待拆区域。

项目目前价格还未最终确定，一般会等到开盘当天才会确定，估计比招商序二期便宜800-1000平，稍微有些错位。

整体来说，适合周边的刚需群体，138平以下的中小户型流通性会更好。

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