招商蛇口，还在加速

大兴黄村火车站地块方案公示了，从拿地到图纸提交：

只用了两天时间。

之前，招商蛇口北京项目出方案，少说要二十多天打底。

典型的像璀璨公元、云璟揽阅和朝棠揽阅，分别用了2个月、26 天、28 天。

这一次，招商蛇口又快出了新高度。

有网友说，招商这么干脆，摆明了是要和绿城掰掰手腕。

招商新项目直线距离约两公里处，是绿城的新项目“朗月和风”，作为同区域，又大概率都是下半年的新盘，按照惯例，双方免不了一场厮杀。

从报规图上看，招商蛇口野心不小。

新项目户均85㎡，意味着项目的最小户型面积段，可能会来到65㎡左右。这种户型，招商蛇口刚刚在去年通州神盘“朝棠揽阅”身上验证过。

直接照搬，显然是想在大兴复制出一个奇迹。

眼瞅着火药味愈发浓烈，这两天有媒体爆料，绿城和招商蛇口正在讨论合作：

两个新项目或许会以“交叉持股”的形式入市。

双方互持股份，一荣俱荣一损俱损，主要目的就是为了避免直接竞争。据说，这套方案早在招商蛇口确定要拿地前，就已经有了雏形。

招商蛇口突然间的提速，还有更多原因。

狗蛋说，其实从去年开始，招商蛇口在北京就进入了加速通道。

出图快，只是其中的一个切面。

比如在投拓端。

视角拉长，招商蛇口进京非常早，但之后的很长一段时间，北京市场在集团中的存在感并不高。

据克而瑞数据，2016—2022年整整7年，招商蛇口在北京公开市场累计仅获取12宗地块，年均拿地1.7宗，对比同期的中海、华润年均拿地普遍5-8 宗，只能说比较佛系。

主要原因，在于集团战略。

当时的北京对招商蛇口而言，更多是“补充市场”，集团真正的重点在长三角、粤港澳。

加上招商蛇口进京后，长期走 “远郊刚需、合作跟投” 的路线，比如刚刚提到的12宗地中，有11宗是合作拿地。

这种模式利润低，周转慢，很难出成绩，加剧了北京在各城市公司的弱势地位。

直到这两年行业下行，一线城市成为唯一安全垫，北京在招商蛇口的战略体系中，也从 “补充市场” ，正式提升为“核心压舱石城市”。

资源倾斜下，北京市场逐渐开始发力。

2025年土拍市场，招商蛇口凶猛出手，连续拿下亦庄 X24、通州八里桥两宗地块，还参与合作海淀地块，不仅结束了此前长达一年多的拿地空窗期，拿地后开发效率也明显提升。

像云璟揽阅、招商序、朝棠揽阅，三个项目均实现 “拿地即报建”即：

拿地前完成方案初稿，拿地当天同步提交规划预审，拿地后28天内公示正式规划方案。

其中，朝棠揽阅更是将拿地到取证的周期压缩至79天，也是同期北京同体量商品住宅项目中的最快纪录之一。

要知道之前，招商蛇口北京项目的开盘周期，普遍超过半年。

到今年，6月拿下的通州九棵树地块，从拿地到规划正式公布，招商蛇口只用了20多天。

上面提到的大兴黄村火车站地块，更是直接来到两天。

为什么这么快？

招商蛇口不是拿地后才开始画图，在土地挂牌期，其实就已经完成了大部分方案设计。

地块6月17日正式挂牌，挂牌一周，招商就发布了项目招标计划，拿地前16天，注册成立全资项目公司，配齐项目总、运营、设计核心团队。

相当于把工作全部前置了。

去年6月，招商蛇口宣布组织架构调整，包括华北区域在内的五大区域公司被全面撤销，管理架构从「集团 - 区域 - 城市」三级精简为「集团 - 城市」二级。

效率提升是非常明显的。

拿北京来说，几个招蛇北京的朋友告诉狗蛋，之前做项目，拿地方案、规划设计、营销节点都要先经华北区域审核再上报总部，中间经常要拖很久。

因为这个问题，团队错失过一些优质项目，以及好的时间节点。

现在，北京公司可直接对接总部投策、设计部门，同时，也能做一些过去很难做的前置化操作了。

招商蛇口在北京能够实现效率上快速转变，离不开一个人：

李昂。

去年11月，李昂“空降”招商蛇口，出任北京公司副总经理，专职分管营销。

大刀阔斧的改革接踵而至。

比如，在于海波时期，招商蛇口北京营销打法，偏重品牌造势，经常开大型发布会，讲究完整营销体系搭建。

而李昂一上来，率先砍掉了低效品牌大活动。

同时，要求所有营销动作必须设置月度回款、去化、费效三条硬指标，项目排名完全按网签金额、回款速度考核，不看声量、软文曝光。

渠道上战略大调整，产品分级管控，高端全面去分销。

比如玺系的招商玺、元玺，全渠道下架中介、短视频房产博主、平台分销合作，仅保留售楼处线下预约 + 400 专属贵宾热线两条官方通道。

主打刚需、刚改揽阅系产品，保留了部分分销渠道，但设置阶梯佣金，只有卖得快，才能拿得多。

总之，全部策略服务于：

短期去化与回款。

在新的要求下，招商蛇口北京项目的运营逻辑也越来越灵活。

比如，面对市场和对手，不愿意像之前那样死磕了。

今年黄村地块与绿城朗月和风“交叉持股”就是一个很好的例子。

对于招商蛇口而言，与其贴身肉搏打价格战，不如通过互持股份绑定利益，差异化定位、统一推盘节奏，共同稳住预期。

行业走到现在，对于大部分房企而言，规模早就不是第一目标了，现金流安全、存货去化、成本管控，才是真正的安全线。

在这种情况下，慢是致命的。

北京市场本身，也容不得慢。

库存压顶，竞品扎堆，一个项目首开没打透，后面就要靠降价换量，多拖一个月，利润就薄一分，很容易陷进越慢越难卖的死循环。

作为扁平化之后，招商蛇口在北京少有的投销一体的全闭环项目，黄村地块对招商来说，也不仅仅是一个楼盘，更多还是改革后的试金石。

黄村从拿地研判、产品定位到营销方案，全程营销条线前置主导，后续的成绩，可能会决定：

这套打法，能不能复制下去。

对操盘手李昂来说，2025 年底接棒到现在，手里的盘子全是前任留下的存量项目，黄村是为数不多，从0到1，全程参与拿地、定产品、定策略的项目。

说得直白点：

这也是他的立身之战。

作为外部引进的职业经理人，不是招商体系内成长起来的嫡系，如果这一仗打得不够漂亮，“空降兵水土不服” 的标签，就很难撕掉。

无论是对公司还是对李昂而言，可以说，这一战都不容有失。

不过，从目前来看，想赢下这一战，也没那么容易。

黄村是出了名的刚需红海，周边新盘库存压顶，客户可选的盘子太多了。再者，通州的流量户型，挪到南城会不会水土不服，也要打个问号。

和绿城的竞争，虽然传闻交叉持股，但这不代表双方就会相安无事。

集团层面是利益共同体，落到操盘团队身上，KPI都是各算各的。

合作盘最后闹到非常难看的局面，大家已经见怪不怪了。

更何况，绿城这边，同样输不起。

朗月和风是绿城重回南城的核心项目，一边要靠产品力打出口碑，重塑绿城在南城的品牌认知；一边要冲销售业绩，撑住北京区域的年度指标。

总之，双方都有需要赢的理由，大战可能会比想象中更精彩。

谁能拿下这一局，下半年见分晓。