成都办公楼市场二季度净吸纳量回正，服务消费赋能零售焕新

上半年，成都经济发展延续转型升级态势，科技创新、消费升级与企业国际化布局持续释放新动能，城市产业结构与空间需求加速重塑。甲级办公楼市场：供应持续释放，存量规模稳步扩容，需求结构加速调整，市场进入供需再平衡阶段。优质零售地产市场：存量改造持续深化，服务消费与首发经济双轮驱动，激发市场活力，推动商业空间向体验化全面升级。物流地产市场：新增供应压力逐步缓解，多元产业需求持续支撑，空置率维持低位，市场韧性凸显。

佟恩｜仲量联行华西区董事总经理：“2026年，成都在城市发展与产业转型中展现出新的增长韧性。‘科技、消费、出海’正成为驱动城市发展的新动能三角，而成都在三大领域均具备鲜明优势：科技领域，人工智能、高端制造等产业加速集聚，创新动能持续增强；消费领域，文商旅体展深度融合，服务消费与体验经济不断释放活力；出海领域，企业国际化布局加速推进，成都开放门户优势进一步凸显。未来，随着三大动能协同释放，成都将推动产业升级、空间优化与城市价值提升，为商业地产市场创造新的发展机遇。”

产业新动能驱动甲级办公楼需求修复，市场仍处于供需再平衡调整周期

在2026年二季度，成都甲级办公楼市场整体租赁活动有所升温，单季度净吸纳量达 3.1万平方米。租金持续下行的环境给企业带来升级搬迁的租赁窗口期，然而企业选址扩张仍持谨慎态度，租赁决策整体仍趋于保守。

银行、保险等传统金融机构需求保持稳健，以小额贷款企业为代表的非传统金融服务企业活跃度有所提升。科技互联网作为增量需求核心引擎，AI、软件开发、游戏企业租赁需求持续活跃，游戏行业依托技术迭代与出海红利，扩租、搬迁成交增长尤为突出。与此同时，消费模式的转变推动零售企业的办公需求，茶饮等新消费品牌加速布局区域总部，持续为办公楼市场注入新需求。

二季度全市多个甲级办公楼项目集中竣工交付，新增供应总建筑面积共计9.9万平方米，整体市场甲级办公楼总存量达548.2万平方米。在2026年第二季度，甲级办公楼平均账面租金降至72.1元/平方米/月，环比下降1.9%。整体市场租金仍延续下行态势，但同比跌幅逐步放缓，板块间租金分化特征愈发凸显，需求热度较高的板块租金下调幅度明显收窄。部分成熟项目持续承压，业主仍考虑通过租金优惠、租约重组、提前锁定长期租户等方式稳定楼内企业与吸引新入驻企业。

下半年随着供应持续入市，整体市场仍处在供需再平衡的深度调整周期。值得关注的是，越来越多的业主通过多元增值服务匹配租户需求，依托深度运营、科技赋能等方式，增强租户粘性。

中长期来看，数字科创、现代金融、高端服务业等新动能产业持续壮大，为办公楼市场打开长期发展新机遇。

江倩｜仲量联行成都商业地产部负责人：“产业新动能持续打开办公市场发展新机遇，行业需求结构保持稳固，金融服务、科技互联网、专业服务三大赛道成为市场核心支撑力量，传统业态也在结构化转型中孕育全新租赁需求。”

存量焕新，动能重塑：服务消费、首发经济与科技场景共振

2026年上半年，全国社会消费品零售总额达24.9万亿元，同比增长1.3%，显示消费市场在前期修复后进入增速换挡期。7月，随着《扩大消费“十五五”规划》的正式获批，我国首部以“扩大消费”为主题的国家级五年专项规划落地，消费领域首次在国家五年规划体系中“独立成篇”，进一步凸显消费在经济发展中的战略地位，亦将为成都建设国际消费中心城市带来全新机遇。

在此背景下，随着传统零售商业全面进入存量优化阶段，成都零售地产市场有望从三个方向实现动能重塑：一是服务消费成为商业增长新引擎。规划将“服务消费提质惠民”置于六大任务之首，目标到2030年服务消费支出占比提升至55%以上。成都沉浸式体验、健康管理等非标服务业态加速进入线下空间，推动商业功能从卖货品走向卖体验、卖服务、卖时间的重塑。成都“三新”政策与《成都市城市更新条例》相继落地，为存量空间的功能转型提供了制度保障，成都的非标商业正在从个案走向范式。

第二，“首发经济”效应持续深化，大店策略重塑线下价值。成都凭借连续七年全国第三的首店引进能力，累计引进首店超4,800家，并通过完善的消费生态实现从“数量积累”向“价值转化”的跨越，有效激发市场活力与时尚引领力。与此同时，据仲量联行研究显示，2024年下半年至2026年上半年，一线及热点二线城市已开设近90家头部品牌旗舰大店，平均面积超过1,200平方米，大店模式逐渐成为品牌布局线下市场的重要选择，将门店升级为品牌展示、用户互动和生活方式体验的重要载体。

第3， 科技驱动新消费场景加速落地，规划明确提出深入推进“人工智能+消费”，机器人等新兴消费电子品牌积极布局实体渠道，通过体验化门店拓展消费触点。上半年全国首个机器人街区超级应用场景在成都交子大道落地，为科技消费的线下场景提供了鲜活样本。

张雨放｜仲量联行成都战略顾问部负责人：“成都消费市场正处于从商品消费向体验消费、从规模扩张向价值提升转型的重要阶段。服务消费、首发经济与科技消费的共振，为商业空间创造了全新的增长机会。未来，成都将依托国际消费中心城市建设优势，持续完善消费生态、丰富消费场景，推动零售商业向更具体验感、创新力和国际化水平的方向发展。”

物流地产新增供应压力持续缓解，多元业态支撑市场维持低位空置率

在2026年上半年，成都物流地产市场共录得一个新项目投入使用，新增供应规模低于2025年同期。伴随上半年新增供应压力小幅缓解，截至二季度末，市场整体空置率较2025年末回落约1.2个百分点，降至7.3%。展望年内，成都仍有数个新增项目计划入市，但全年新增供应总量或将略低于2025年。

上半年，成都物流地产市场需求整体保持稳健。电商、零售、快递快运及制造业企业等多元业态共同支撑仓储增量需求，推动全市上半年累计净吸纳量达到14.5万平方米，较去年同期有较明显上升。受上年持续供应和短期内新增供应预期影响，上半年全市租金延续下行趋势，但跌幅持续收窄，平均净有效租金较2025年末下降2.5%至15.8元/平方米/月。

左晶晶｜仲量联行华西区产业与物流服务部董事：“尽管市场仍有持续新增供应，但成都整体稳健的仓储需求将有效支撑市场，使空置率稳定在低位水平。未来，随着新增供应逐步回落，租金有望较快企稳并逐步进入回升通道。”

多元破局，价值重塑：商业不动产REITs开启资管新时代

2026年上半年，中国商业不动产REITs市场迎来结构性突破，正式从国央企主导的基础设施领域向多元化主体并存的商业地产领域拓展。市场参与格局发生显著变化，形成了国企/央企与外资/民企“三足鼎立”的新生态。其中，国央企业态全覆盖，依托购物中心、社区商业、保租房等稳健资产夯实基础，并在具有地段稀缺性的办公与商业综合体上获得核心资产溢价，而外资及民营主体则聚焦购物中心、酒店及奥特莱斯等高运营驱动型消费赛道，展现出对市场化运营能力的深度偏好。

在制度红利释放下，审核机制的简化与“实际控制权”认定的灵活性显著降低了发行门槛，加速了“投融管退”闭环的打通。城市版图方面，虽然一线城市核心资产仍占据主导地位，但合肥、常州、西安等强二线城市的优质项目加速入局，南通、临沂、江门等三四线城市的优质资产实现突破，呈现出多层次、广覆盖的市场格局。

在资产类型方面，具有政策性的保租房进入商业不动产REITs范围，加上社区商业等高频刚需消费类资产，构成一个现金流稳定、收益波动小的类债属性资产池，大大丰富了追求长线收益的机构投资人对底仓资产的选择。

梁纲｜仲量联行华西区评估咨询服务部负责人：“商业不动产REITs的常态化发行不仅是金融产品的创新，更是行业底层逻辑的重塑。它倒逼运营商从‘重开发’转向‘重运营’，通过透明化的数据披露提升资产管理效率。未来，随着Pre-REITs孵化机制的完善及扩募功能的深化，中国商业地产将真正进入以运营为核心、以资本为助推的资管新时代。”