爱建信托亏16亿！交易所：请说明原因

7月22日，爱建集团发布公告，就近日收到上海证券交易所下发的《关于上海爱建集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》的相关问题进行回复。

此次问询函第一项就是关于信托业务。问询函要求爱建集团回复三个问题：一是说明信托资产规模微降的情况下，2025年营收和利润大幅下滑的原因；二是分类列示公司管理的信托计划和固有业务的主要底层资产情况；三是详细说明爱建信托以固有业务购买或承接信托业务的情况，说明公允价值变动损益确认是否充分、审慎。

2025年，爱建信托实现营业收入3.84亿元，同比下降45.38%；净利润-16.19亿元，同比增亏166.72%。报告期末，公司管理信托资产规模690.91亿元，同比下降4.12%。

营收、利润大降，分别有三点原因

2025年，爱建信托实现营业收入3.84亿元，同比下降45.38%；从收入类型来看，其中手续费及佣金收入（信托业务收入）3.77亿元，较上年同期减少2.94亿元，同比下降43.79%。

爱建集团表示，营业收入大幅下降的主要原因包括：一是房地产信托业务受市场下行影响，存量项目普遍进入展期及风险化解阶段，业务重心调整为风险化解处置，相关信托报酬大幅缩减，部分暂停计收。二是爱建信托主动收紧城投业务风控政策，聚焦区域核心平台，业务规模有所下降。三是创新类业务如重整服务信托、个人财富管理信托、养老信托等均在探索培育阶段，尚未形成规模效应，服务信托报酬率较低，对收入的增量贡献有限。上述因素叠加，导致营业收入出现大幅下滑。

净利润方面，爱建信托2025年合并口径净利润-16.19亿元，较2024年减少10.12亿元，同比增亏166.72%。其中：手续费收入较2024年减少2.94亿元，信用减值损失较2024年增加6.54亿元，资产减值损失较2024年增加3.62亿元，以上三项影响净利润9.83亿元，是利润大幅下滑的主要原因。

爱建集团表示，爱建信托根据会计准则及相关监管要求，对底层投向房地产业的金融资产和房地产类资产进行了全面减值测试，基于审慎性原则，对存在减值迹象的项目计提了大额资产减值准备，2025年合并口径计提信用减值损失14.88亿元，较2024年增加6.54亿元，同比增长78.42%；计提资产减值损失4.03亿元，较2024年增加3.62亿元，同比增长882.93%。

计提大额减值的主要原因主要有两点：一是资产估值下行压力，2025年国内房地产行业持续调整，市场恢复不及预期，房地产销售规模同比继续下滑，部分区域房价跌幅显著，导致公司持有的房地产项目底层资产估值出现大幅下降。二是风险资产处置进展缓慢。尽管爱建信托已通过资产重组、司法拍卖以及引进三方机构资金等方式推进风险项目处置，但受限于司法程序周期长、资产流动性差及买方意愿不足等因素，项目处置变现难度加大，处置进度和效果不及预期。

去年末展期信托项目65个

截至2025年年末，爱建信托管理的信托计划信托资金规模690.91亿元，资产规模814.12亿元，相较年初增长5.67%。

据披露，截至2025年年末，爱建信托展期信托项目共65个，资产余额166.64亿元，展期项目合同资产余额5.78亿元，已计提合同资产减值准备余额2.64亿元。其中资产管理信托项目展期58个，资产规模160.35亿元；资产服务信托项目展期7个，资产规模6.29亿元。

爱建信托逾期项目7个，资产规模18.39亿元。逾期项目中资产管理类1个，资产规模3.3亿元；其余6个项目均为资产服务类项目，爱建信托不承担主动管理责任。爱建信托存续业务项目收益率分布区间在3%-8.05%之间。

爱建集团在回复公告中表示，公司自2026年起成立的非标业务，已逐步实行净值化要求并委托中信登进行估值。对于2026年以前存量的业务，锁定规模并根据项目运行情况逐步有序压降，以上展期项目均为以前年度成立的存量项目，存续期间将通过逐步压降退出，在信托产品层面不适用净值化计提减值准备或确认估值损失。同时，信托项目属于爱建信托表外业务，和爱建信托固有资产相隔离。信托项目层面的减值准备或估值损失对爱建信托财务报表不会产生影响。

固有资产信用风险资产合计88.87亿元

固有业务方面，截至2025年年末，爱建信托固有资产总计69.49亿元，信用风险资产合计88.87亿元。

据披露，截至2025年年末，爱建信托购买/投资信托业务6笔，规模2.16亿元，由于信托公司在历史展业过程中存在资产供应与资金募集的不匹配性，为减缓脉冲式产品供应带来的压力，爱建信托以自有资金认购公司发行的信托产品，以平滑资金需求压力，提高项目合作方的需求满足度。目前爱建信托购买投资的规模较少，且公司对相应业务进行风险分类，并足额计提减值准备，对于爱建信托报表影响较小。

此外，爱建信托在2022年9月承接了A项目规模2.19亿元，资金投向为房地产类。项目底层资产已交付并确权，已向法院申请执行和资产查封并推动资产处置。但在2025年法院实际执行过程中，出现大量申报债权情形，同时项目拖欠大额工程款项，导致债权受偿存在重大障碍，款项回收存在显著不确定性。后续根据有关监管机构检查，该项目被认定为通过固有资金直接或间接承接信托风险项目受益权，2024年7月进行了处罚。目前项目处于逾期状态并纳入损失分类，已按100%计提减值拨备。除上述监管机构检查发现的该项目外，爱建信托后续均严格遵守不得承接风险项目的规定。

爱建集团回复表示，上述金融资产按照爱建信托相关规定进行五级分类，部分资产虽因底层资产利息逾期超过360天被划分为损失类，但根据爱建信托减值测试结果，其底层资产仍具有较高价值，故爱建信托仍维持对其计提25%的公允价值变动。爱建信托认为对上述金融资产的公允价值变动损益确认充分、审慎。

问询函还要求爱建集团结合合同资产所对应的主要信托项目的历年收入确认金额、合同条款、底层项目出险情况、减值计提标准及主要参数、减值计提金额等，说明合同资产减值计提是否充分、审慎，是否存在前期应计提未计提的情形，上市公司及其子公司是否以自有资金或发行资管产品购买或承接前述信托项目。

回复公告显示，爱建信托2025年末合同资产余额7.24亿元，本年计提2.18亿元，合同资产减值按整个信托项目存续期五级分类结果计提。具体计提比例为，关注类计提比例为2%，次级类计提比例为25%，可疑类计提比例为50%，损失类计提比例为100%。

据披露，爱建信托2024年末和2025年末合同资产减值均按照以上分类和比例计提，其中2025年增加计提的主要原因是合同资产五级分类变化，其中损失类合同资产余额较2024年末增加2.47亿元。合同资产五级分类与相关信托项目五级分类保持一致。

爱建集团在公告中表示，公司认为爱建信托合同资产减值计提充分、审慎，不存在前期应计提未计提的情形。

来源：信托百老汇