聊城中鲲未来科技产业园建设停滞 专项债收益测算落空

作为聊城高新区重点科创载体、专项债自求平衡示范项目，中鲲未来科技产业园（九州水云谷）由聊城高新财润建设集团有限公司开发，项目估算总投资 6 亿元，规划工期 2021 年 7 月至 2024 年 12 月。如今原定竣工时限早已届满，园区仅完成数栋楼的主体结构，装饰装修、配套管网、地下车库等工程全面停工，大面积框架楼宇闲置，荒草丛生，与实施方案中描绘的科创产业综合体蓝图形成巨大反差。

规划：全套合规手续，6 亿资金构建平衡方案

据 2024 年 1 月印发的《聊城市本级中鲲未来科技产业园（九州水云谷）项目实施方案》，项目权属链条清晰，所有审批手续完备：立项备案于 2020 年 9 月，同步办结环评备案、不动产权证、建设用地规划许可，完整具备开工建设法定条件。

项目占地 81 亩（54027㎡），总建筑面积 122869㎡，地上 81329㎡、地下 41540㎡，规划研发楼、双创中心、发展中心大厦、水云谷大厦、实验中心五大产业载体，配套 1078 个停车位，绿化率 35%，定位打造产学研转化、高新技术企业孵化、科创服务一体化平台，属于国家鼓励类开发区产业配套项目。

资金筹措采用自有资本金 + 多批次专项债券组合模式，估算总投资 60000 万元：其中企业自有资金 30100 万元，占比 50.17%；专项债券合计 29900 万元，占总投资 49.83%，分批落地：已发行 7700 万元、本期拟发行 1400 万元、后续计划发行 20800 万元，债券期限覆盖 15 年、30 年两类，每半年付息，到期还本。

方案设计完整收益平衡模型，明确项目偿债全部依靠自身经营性现金流，不依赖财政兜底：长期收入来源分为房屋租赁、物业服务、车位出租三类，债券存续期内合计经营现金净流入 115454.72 万元，覆盖专项债券本息总额 65949.50 万元，本息覆盖倍数 1.75，完全满足专项债自求平衡监管要求。方案测算，园区满租后年租金、物业、车位收益稳步递增，可足额覆盖每年超 1200 万元债券利息，远期逐步偿还 2.99 亿元债券本金。

实施方案同时预判建设、资金、市场、经营四大类风险，配套风险缓释措施：施工风险通过工程保险、全过程监理管控；资金断裂风险预留新增专项债周转偿还渠道；市场招商不及预期则拓展多元产业招商、拉长出租培育周期；利率波动风险通过分批择机发行债券平滑成本，从纸面制度层面构建全链条风险防控体系。

项目初期建设节奏符合规划，2022 年全面开工，多栋研发楼同步推进主体施工，实施方案载明至 2024 年初 5 栋研发楼主体完工、具备装饰施工条件，按照计划当年底即可整体竣工、启动企业招商入驻。

现状：园区全面停滞，预期收益无从兑现

近日知情人实地走访项目地块看到，项目大门保留施工单位标识，园区内多栋混凝土主体框架裸露在外，外立面幕墙、内部水电暖通、园区道路绿化、地下车库施工全部中止。场地内杂草丛生，建材长期露天堆放，塔吊静止闲置，仅少量安保人员值守，无装修、配套施工人员进场作业。

对照实施方案时序，项目 2024 年 12 月便应完成全部建设、投入运营，截至 2026 年 7 月，逾期已近 2 年，项目建设陷入长期停滞。按照原始测算，2025 年起园区应逐步产生出租收入、形成偿债现金流，但时至今日园区无一栋楼宇完成装修交付，不存在入驻企业，房屋、车位、物业三类预期经营收入全部归零，方案设计的现金流平衡逻辑暂时无法落地。

（图为：项目现场）

按照实施方案测算，项目建设期资金投入集中在 2021-2024 年，2024 年后不再新增大额建设支出，依靠运营收入覆盖债券付息。但当前工程停滞，一方面专项债券利息仍需按期支付，每年固定利息支出超 1200 万元；另一方面没有经营性收入对冲财务成本，原本依靠园区收益自平衡的债务模式承压，前期方案预判的经营风险已成为现实问题。

（截图来源：项目实施方案）

实施方案曾将“资金落实到位、按期完工” 列为核心可控条件，规划分批次拨付专项债资金匹配施工进度。如今部分主体封顶后，项目长期处于停工状态。项目建设方尚未对外披露剩余专项债资金拨付、使用安排，也未发布复工、续建时间表。

蓝图与现实矛盾：专项债产业园如何走出停滞困局

该项目作为标准产业类专项债项目，立项、规划、资金平衡、风险评估全流程通过官方评审，测算指标完备、收益逻辑通顺，却出现部分主体完工后停工、无法产生运营收益的现实难题，暴露出产业园区专项债项目普遍存在的短板。

业内人士表示，专项债产业园项目不能仅依靠纸面测算达标，必须建立动态跟踪机制：建设阶段实时匹配资金与施工进度，竣工前提前储备入驻企业资源，一旦出现工期延误，及时调整续建、盘活方案，避免大额财政资金沉淀在闲置框架楼宇中。

目前，市场持续关注项目三大核心问题：剩余专项债资金拨付使用计划、园区续建复工时间表、招商导入配套举措。若长期无法完成建设交付，不仅年度债券利息持续形成刚性支出，也将导致项目事前绩效评估目标落空，专项债资金使用绩效面临监管核查。

该项目作为聊城高新区重点科创平台，承载集聚高新技术企业、完善区域创新载体的民生与产业目标。如何盘活闲置在建工程、打通资金接续、兑现实施方案中的产业与收益目标，成为属地主管部门、项目实施单位亟待破解的难题，目前项目何时复工及专项债资金处置进展仍是未知数。

声明：未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编、评论或以其它方式使用，侵权必究。