北京买房：理清思路，购房建议1959

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有关家庭北京购房的建议：1、家庭情况。孩子在济南上小学一年级，户口在北京西城阜外大街派出所公共户，对口西城展览路学区，准备小升初来北京就读，目前家庭年收入税前100万左右，两人公积金1.6万每月，夫妻工作为国企和事业单位比较稳定（爸爸在西城车公庄上班，妈妈在济南事业单位），手里面有现金大概400-500万。

2、买房方案。方案一：展览路区域老破小居多，不买房，考虑直接挂西城公共户，小升初冲派位，学校确定后租个离学校近的房子，缺点是展览路初中学区一般，派位不确定性较大。

方案二：过2年去东西城更好的学区买房，如德胜或和平里，但估计最多买个二居次新或老破小，或许初中通路能好些。

问题：

1、西城区公共户小升初外省转学，买房和不买房对小升初派位影响大吗？是不是有房产确定性更大些？2、除以上两种方案，您还有其他更好的购房或者小升初的建议吗？

A：

1、既然是有北京户口，那常规建议是最好提前转北京。一是熟悉教育模式和氛围，孟母三迁追求的不就是这些吗？二是既然单位是国企，那就应该是西城的吧？本区企业有没有政保啊？有的话尽量用上，不用就亏了。三是既然是一年级，那就是去年2025入学的，也属于人口高峰期，竞争烈度没比2023的小太多，最好提前规划。

2、既然有集体户+已经入学，我要建议就是别买学区房了，无论西城还是东城。

先说西城，因为您家孩子没有六年学籍，那在没有政保的情况下肯定是派位，有了房也并不增加概率。毕竟西城不是朝阳，到目前为止的小升初更重视学籍户籍，房籍不重要。

即便是到小升初的时候房子能增加一些概率，那与付出的溢价成本也未必划算。假定800万总价的房子，其中溢价大概占了200万。如果现在买房，那要承担5年的保值风险+降低五年的居住性价比，赌的却是不多的概率，我觉得没什么必要。

3、东城也是这种情况，只能说在派位的公平程度上比西城强一些。但这更多的体现在小学转学的孩子上，也就是三年级前后就转来的，在小升初的时候不被区别对待。而您家想的是小升初，那其实跟西城差不太多了。

毕竟您家孩子是2025年的，当年北京入学18万人，比2024年的19万只少了1万，所以也算高峰期，那小升初时好中学的学位仍然紧张。您家如果是直接转来小升初，至少是不占便宜吧。对标所花的溢价，我认为还是不太值。尤其是本身还有西城户口，那这用买房换到东城就更不太值了。

4、我要建议是看购房总价吧，如果比较高，比如千万以上的预算，那可以在西城或东城找溢价低的房子。这样能提高居住的性价比，也降低溢价部分的保值风险。等转学时能进入好学校就皆大欢喜，不成功也不算太亏。

另外是可以考虑朝阳的，如果确定是小升初来北京，那总价不高也肯定能买到不带溢价的学区房了（单独对口中学的）。或者说当个备选通道吧，用的上学位就用，用不上也不吃亏。另外朝阳的头部校基本都是单校划片，就算是高峰期，那对比东西城也是确定性高的多了。但这自己考虑好，朝阳区有好学校，但整体和人均资源还不如东西城。

仅供参考。

二

Q:

本人家庭北京两套房，一套方庄地铁站附近丰台72平两居室，现在能卖400，租金6000-7000。另一套亦庄经海路附近两居室能卖380左右，租金7000。

现在孩子是31年上学，两种思路，一种是在文汇买个占坑学区，价值400左右，就考虑是卖哪套？什么时候卖，什么时候买合适？第二种思路就是两套都卖了，亦庄核心区买个600多万的三居室，上亦庄人大附中，住亦庄舒服了就是离双方上班远。章哥觉得哪个思路合适？第一种思路的话那两个困惑该解答？

A：

1、卖哪套，经海路的是壹中心还是通泰国际啊？甭管哪个了，反正如果是我的话留这里的。一是因为产业区，产住结合的规划肯定更好。二是因为租金收益高，看这租售比我感觉有些超跌了，卖这套不划算。

而方庄这套感觉不太对似的，要么就是卖价高了点儿，要么就是租金低了点儿。也就是说这套房既然是小两居，租金收益是应该略高于平均值的，但却没高出。那如果不是这两个价格不是市场价，就只能是房子的户型楼层什么的有瑕疵了，否则不至于。

2、既然是2031年上学呢，又基本是平级置换买占坑儿房，那着什么急啊？反正已经是赢在起跑线上了，2030年再买都不晚。

因为现在东西海学区房的溢价虽然都降了点儿，但不算多，好学区占坑儿房的溢价率仍然在30%或以上。也就是400万买套房，其中至少100万以上是学区价值。

可你们又好几年用不上，资金等于闲置，也收不到租金，还要冒着保值的风险，图什么呢？从今年至少到2032年都是入学低谷期，如果没有对学区房的支持政策，学区房的溢价率至少不会再上涨吧。

3、都换到亦庄，那就看自己了，尤其通勤更看自己的感受。亦庄核心区的学区溢价不算高，应该也就是东城的一半吧。但到目前为止的成绩也不如东城，一分钱一分货吧。只是考虑好，既然是带学区溢价，那居住的性价比就比现在的两套房低了。

可以用经海路的这套房做比较，380万的能租7000，而到了核心区，同等价位的商品房估计也就是不到6000了，中间所差的就是溢价，折合比例我估计在15%左右的溢价率吧。当然这是我猜的，具体情况问当地中介吧。

4、总之第一种思路是常规选项，但最好到上学前一两年再换，提前的话从溢价角度至少是占不到便宜。第二种思路看自己，我只能是列出情况供参考。

仅供参考。

三

Q:

您觉得投资商铺可以吗？我去年看了一套法拍房的商业楼，具体多大忘了好像是300平左右，是一个教育机构租的，说是年租金30万，位置大兴这边天街附近的才230还是260成交的。

我觉得这个租售比相当不错了，但是我可能只是看到了表面，您说说里面有啥事吗？比如说商铺40年到期了会交很大一笔钱，或者什么的。

我个人认为这种地上或者写字楼只要是旺地能租出去那种，捡漏买个法拍的后期不怕不交房，只要不是原房主在用就行，还继续租给现有租户就行了，买住宅的还怕清退麻烦。我只是看到了表面，别的隐形的就不懂了您懂吗？

A：

1、我也不懂商铺。或者说虽然我算是北京参与商铺最早的一批，但从2008年之后就很少参与了，2014年后完全没接触过，自己买的也差不多都卖了。

主要就是越来越不懂了，胆儿小。房地产业内有句话：住宅是小学生就能玩儿，写字楼是中学生玩儿的，商铺是大学生，现在则至少是硕士级别了。

打个比方吧，投资住宅就像是买基金，跟着大势走，大多数时期是不输于大盘的。投资商铺则至少是炒股炒黄金，懂行+运气好的有可能得到超高回报率，但大多数平庸或赔钱。

2、既然是230-260万，年租金30万，税后到手也得接近20万（增值税5%+房产税12%+个税16%，其他的没多少钱）。那回报率就是7.7-8.7%，减去物业费估计也在7%以上，比常规的5%左右偏高了，大概率有点儿风险，真稳妥的话早有人捡漏儿了。

具体有什么风险只能自己考察，外人不知道。我认为如果没有产权纠纷，那大概率是适合的业态偏窄，也就是除了办公和教培，做其他的不太合适。那有可能造成的就是退租后空置期长，空置半年一年的就不划算了，毕竟还有物业费+免租期呢。

3、土地到期后肯定交钱，但交多少没谱儿，现在没有明确标准。

4、北京的法拍没什么坑儿，应该没问题。何况您都跟踪一年了，要有事儿的话早出现了。

5、我建议您找个银行的朋友，让他们给评估一下值多少钱？所有投资品都是银行能给放贷的才算有流通性，银行给出的价格也相对最安全。至于适用业态的话就得咨询懂行的了，问银行的也行，他们接触的多。

仅供参考。

四

Q:

我认为判断房价涨跌的指标，从来不能看租售比，所以你的理论是错误的，理由如下：

1、租售比的数值是随着时间浮动的，也就是计算口径无法统一，各城市之间的房租情况也完全不同，所以非常不公平，因此不能当判断标准。

比如北京一套50平一居室能租6000元，而在山东县城却只能租500元，公平何在？即便是北京的房子，20年前业主买下时应该只花了10万块，房租500元，现在房租涨到6000元，房价涨到300万，请问这四个数字应该怎么组合？如果用现在的房租去对标当年的10万房价，那一年半就能回本，租售比72%。而如果用现在租金对标现在的房价，租售比只有2.4%，跟国际标准5%差了一半以上，这还能叫高收益吗？

2、不同线级的城市，房价升值幅度天差地别，也就不能用同一套标准。比如20年前北京房价1000多，我们山东小县城的也要800。但现在北京均价6万多，而我们县城只有3000不到，这怎么比较？有公平的合理性吗？

北京的租售比2.4%。而我们县城一套房15万，租金500元，租售比4%，那岂不是说明我们县城的房子更有投资价值？你如何解释？根本无法解释，所以租售比根本就不适合中国。

3、你说租售比要对标银行存款利率也是不对的，我刚查了全国各家银行的利率，最高的富民银行达到2.15%，最低的椒江银行只有0.9%，请问以哪个为准？为什么不以国际标准5%为准？因为人民币如果换成美元存到美国就是能达到5%。

所以，我认为租售比根本不能作为判断房价走势的标准，而是应该以房产增值收益为标准。如果房价是持续下跌，比如北京房价从2023年最高点至今下跌了30%-50%，平均每年17%，这种趋势是不可逆转的，因此北京的房子已经失去投资属性。证据还有房子已经被定义为大宗耐用消费品，从政府层面就剥夺了房子的投资属性，怎么可能还上涨？请说服我，否则就请认同。

A：

1、沃天，您确信自己的思维正常吗？这一大段我实在都捋不出逻辑来，哪儿跟哪儿啊？我说服不了您，咱们不在一个认知层面上，鸡同鸭讲没什么意思。我也不可能认同您，毕竟我确信我的思维正常。

2、总之我既不赞同，也不反驳，甚至都不想说什么了。我发出来让读者们看看吧，也就是看看，估计会有人赞同您，但绝大多数都懒的试图说服您。

仅供参考。

五

Q:

换房咨询，我们在北京朝阳望京西园四区的小三居居住多年，双卧朝南。目前孩子在海淀上初二，想今年下或者明年上做一下置换。因为西园四区物业管理一般，目前想看大西洋新城f，g区的三居到四居，预算在1000w左右，看大西洋的房也不是特别新，改善次新您帮忙给些建议。

考虑过海淀，但是好的次新价格太高，而且高中未定，所以打算先在朝阳安定，两年后在高中附近租房。

A：

1、改善的置换我不好建议，这最好是看自己的喜好，投资类的才用考虑别人的感受呢。

2、海淀现在不少次新小区的学区溢价基本跌没了，尤其是总价高过千万的，性价比跟望京的没什么区别了。比如清河一带的，本身溢价就不算高，又跌了，现在属于典型的各项兼顾了。也就是居住的性价比和朝阳的非学区房基本一致，但多出了学区功能。

买次新改善+两年后租房，那现在住不住啊？如果不住的话就是要租房五年，不太合适吧，等真正自住的时候又老了五年。另外如果出租的话，装修也可能被毁了，不太划算。

3、所以我要建议是既然预算挺高，那就尽量在海淀找溢价低能自住的吧。这种时期还相对好找，万一房价上涨还就不好找了。

仅供参考。

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