北京
这样规避房产继承税费有风险！一位母亲以买卖的方式把房过户给大女儿，本意是等自己去世后房子卖掉三个女儿分钱，但房子过户后母女反目了，还能把房要回来吗？
基本案情：梁老太有三个女儿，2018年11月她和大女儿签订了一份房屋买卖合同，把自己名下价值150万的房子，以30万的价格过户给大女儿许某，但大女儿没有实际支付房款。这种父母和子女之间以买卖的方式过户房产，但又不实际支付购房款的情况很常见，还有一个术语叫名为买卖实为赠与，一般是为了避免去世后子女继承房屋手续复杂或税费成本更高，选择在生前以买卖的形式把房过户给子女。
但梁老太有三个女儿，她的本意是房子先过户给大女儿，自己保留居住权，等百年后房屋按市场价变现，三个女儿各分三分之一。想法挺好，但有时涉及到大额财产即使是至亲之间也容易出问题。房子过户后随着时间推移，梁老太和大女儿因房屋及家庭内部原因逐渐产生矛盾，最终反目后梁老太到法院起诉，主张买卖合同并非其真实意愿，请求法院确认合同无效、判令大女儿返还房屋并协助办理过户。
市场价150万的房子合同标价30万，而且实际买方连这30万也没给，很明显买卖合同是不是双方真实意思，但这不代表房子肯定能要回来。刚才说过，这种情况叫“名为买卖实为赠与”，类似这种父母把房子以买卖的方式过户给子女，又反悔想要回的，很多案件法院虽然认定买卖合同是虚假的，但未必支持返还房产，除非符合法定的撤销赠与的条件，比如子女不尽赡养义务之类的，如果仅仅是一般的闹矛盾关系不太好，不足以构成撤销赠与的法定条件。
这案子按梁老太的说法，房子不是赠给大女儿的，是要等自己百年后变现三个女儿平分的，以买卖的方式过户是为了规避继承税费。而大女儿不认可，主张过户合法，现在的房屋所有权已经是自己的了，不同意返还。这种情况下，关键就看梁老太有什么证据能证明，这房真不是赠给大女儿的。
梁老太提供了两份证据来证明自己的主张，首先是她和三个女儿签的一份协议，约定房子暂时过户到大女儿名下，自己保留居住权，百年后变现三女各分三分之一。这份协议的签署时间是2018年10月，然后在2018年11月，她才和大女儿签订了那份用于过户的买卖合同。此后，到了12月份，梁老太还立了一份打印遗嘱，再次明确房屋过户至大女儿名下的目的是“百年后三女平分财产”，并约定了出售或折价分配的具体方式。以上证据，确实能证明房不是赠给大女儿的，据此法院也作出判决，认定双方签订的买卖合同无效，判令大女儿配合将房屋过户给梁老太。
梁老太因为提前就准备了书面协议和遗嘱提前锁定了事实，要回了房子，但如果没这两份证据结果就不好说了。
所以提示大家：在涉及房产这种大额资产传承时，千万不要以为“血浓于水”就忽视了法律上的白纸黑字。有时候把丑话说在前头，把约定落实到纸上，反而是对亲情最好的保护。
本文作者：杨文战律师,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
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