保利发展：又又又拿地王！未来的销售和利润怎么办？

来源 | 财经九号
作者 | 胖虎

2026年的中国土地市场上，保利发展无疑是最引人注目的主角。从深圳宝安355轮鏖战夺下百亿地王，到日前上海一天豪掷232亿元与华润、徐汇城投一道包揽“双地王”，这家央企巨头正以近乎激进的姿态重仓核心城市。

然而，地王光环之下，保利在销售端承压、利润连年下滑的背景下逆势扩张，其战略逻辑与潜在风险值得深入审视。而回顾保利历年地王项目的命运沉浮，更让这场豪赌的前景充满悬念。

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2026年地王版图：半年五城落子，

超700亿重仓核心区

据保利发展发布的公告显示，2026年1至7月上旬，保利发展通过公开招拍挂等方式，累计斥资近486亿元大举拿地，算上7月28日的一天豪掷232亿（联合拿地），前7个月的拿地总额恐怕已经超过700亿。

尤其值得注意的是，在上半年的土地盛宴中，保利已经在多座核心城市斩获“地王”头衔。

深圳：105亿百亿地王，355轮激烈争夺。今年6月25日，深圳宝安中心区宅地出让，保利发展历经近一个半小时、355轮竞价，最终以105.1亿元斩获地块，成交楼面价87924元/㎡，溢价率高达99.05%。该楼面价刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创下宝安区楼面单价新高。地块起始价仅52.80亿元，起始楼面价44171元/㎡——保利以近乎翻倍的价格拿下了这块“宝中”稀缺宅地。

上海：一日232亿，包揽“双地王”。7月28日成为保利的独角戏。上午，保利发展与华润置地联合体历经219轮竞价，以161.2亿元斩获杨浦滨江八埭头地块，综合楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%。该地块一举锁定“2026年上海总价地王”与“杨浦滨江单价地王”双料称号，剔除商业成本后的可售楼板价超11万元/平方米。下午，保利发展再度携手徐汇城投，以70.6亿元竞得徐汇桂林公园地块，楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%，登顶徐汇康健板块单价地王。单日拿地金额达231.8亿元。

杭州：46亿加码世纪城。7月7日，杭州下半年首场土拍，保利发展经过98轮竞价，以46.05亿元竞得萧山世纪城核心单元宅地，成交楼面价48139元/平方米，溢价率26.68%。中指研究院华东大区常务副总高院生指出，这是保利继拿下保利·天珺后再次加码世纪城核心，深耕决心明确。

北京：丰台太平桥溢价拿地。5月19日，北京丰台太平桥地块经过151轮举牌，保利发展以41.544亿元竞得，溢价率15.4%，住宅部分楼面价约6.67万元/平方米，创丰台区宅地楼面价新高。此次拿地标志着保利时隔一年后重返北京土地市场。

据不完全统计，保利2026年1至7月拿地支出恐怕已超过700亿元，多数项目以100%权益比例获取，集中布局北上广深及杭州等高能级城市。

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销售端承压：利润连降五年，上海市场失守

保利如此激进地抢地王，与其在销售端面临的巨大压力密不可分。

保利发展的公告显示，2026年上半年，保利发展实现签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%；签约面积631.94万平方米，同比下降11.44%。公司上半年预计营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；归母净利润19.28亿元，同比大幅下降38.96%。

更令人担忧的是，公司利润下滑周期已持续五年——2021年归母净利润273.88亿元，此后逐年回落，到2025年仅有10.35亿元。利润大幅下滑的核心症结，在于历史高价地块的集中结转与资产减值，2026年一季度公司毛利率已降至13.5%。

而在上海市场，保利的处境更为严峻。中指研究院数据显示，2026年上半年华润置地、招商蛇口在上海的全口径销售额分别为289.5亿元、263亿元，而保利发展仅录得约155亿元，同比降幅接近40%。2023至2025年，保利发展全口径签约销售额从4207亿元连续回落至2530亿元。销售规模的持续收缩，迫使保利必须在土地端“补课”。

在现有项目的销售去化方面，保利在上海的表现呈现分化态势。保利外滩曜项目首开去化率超82%，但网签节奏较慢。保利·都汇和煦于2025年11月首开118套房源，网签去化率为54.24%。整体而言，保利在核心城市的优质项目去化表现尚可，但部分项目后续网签乏力，反映出市场整体需求的疲软。

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历史地王镜鉴：成败参半，冷暖自知

事实上，保利并非第一次以“地王”姿态出现在公众视野。回顾保利近年来的地王项目，成功与失败的案例交织成一幅复杂的图景。

2024年7月，保利联合北京建工以89.01亿元拿下北京海淀永丰地块，住宅部分楼面均价约5.96万元/平方米。项目于2025年1月开盘，但截至2025年11月，整体去化率仅约16%，上千套房源待售。

同年在上海，保利以楼面价86037元/平方米拿下杨浦地块（外滩启PARK77），项目以13.55万元/㎡均价入市，但开盘一个多月后网签仅56套，去化率约36%。这两个案例充分说明：即便坐拥核心地段，地王项目也并非一定能实现快速去化。

当然，保利也并非没有成功的地王案例。2024年9月，保利以117.55亿元拿下广州天河临江大道北侧地块，楼面价66957元/平方米。2025年11月，项目以“玥玺湾”案名开盘，当天成交236套、销售额106亿元，成交均价约17万元/平方米。

截至2026年初，玥玺湾累计网签金额已超过150亿元。成功的核心在于绝版江景资源与珠江新城、金融城、琶洲CBD交汇处的绝版地段——稀缺资源让地价与售价之间形成了良性循环。

梳理保利近年来的地王项目命运，可以清晰看到几条规律。其一，地王能否盈利，决定性因素在于入市时点与市场周期的匹配——楼市上行期拿下的地王大多尚能保本，而在市场下行期拿下的地王则面临去化冰封；其二，去化率与地价成本呈明显负相关——地价越高、入市越晚，去化压力越大；其三，核心地段+稀缺资源是地王“解套”的唯一出路——广州玥玺湾的成功证明了这一点，但即便是这样的项目，也难以扭转保利整体利润下行的趋势。

不过，保利在2026年密集拿地王的逻辑也是清晰可见：在行业缩量提质的大趋势下，房企投资进一步向核心城市聚集。然而，高地价意味着高售价预期，也意味着更大的销售风险和盈利压力。

从行业数据来看，杨浦八埭头地块剔除商业后的可售楼板价超11万元/平方米，业内预计未来起步售价需突破16万元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦测算，按当前楼板价推算，未来售价至少要到15万元/平方米。深圳宝安地块楼面价87924元/㎡，售价预期同样高企。但高端市场的竞争已日趋白热化，上海部分高价地王项目销售仅过半，个别项目去化率低至11%。“高认购率”与“高去化”之间的落差正在加剧。

更值得警惕的是财务压力。保利发展2026年上半年归母净利润仅19.28亿元，而1月至7月上旬拿地支出已接近500亿元，再加上7月底的232亿上海“地王”，巨额土地支出恐怕将进一步加剧财务压力，一旦市场持续调整，这些地王项目可能重蹈海淀永丰、外滩启PARK77的覆辙。

保利2026年的“地王”战略，本质上是一场高风险的战略博弈——用激进的土地投资弥补销售端失去的阵地，用核心城市的稀缺资源对冲行业下行的系统性风险。从北京蓟门桥到厦门同安，从上海外滩启到广州玥玺湾，保利的地王历史是一部“成也地王、困也地王”的周期实录。

对于2026年保利在深圳、上海等地新拿下的百亿级地王而言，历史经验既提供了警示——地王不等于楼王，高地价必须由更高售价来消化；也提供了希望——只要地段足够稀缺、产品足够过硬，地王仍有“解套”的可能。但当前的市场环境远比以往更为复杂，高端市场的竞争日趋白热化，保利能否在“地王”与“盈利”之间找到新的平衡，将在未来一到两年内接受最残酷的检验。

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