开发商“借人”贷款，房子先抵再卖，业主维权一审胜诉后被改判

转自：北青深一度
记者/石爱华
编辑/宋建华

李响买房后，一直在这里经营着维修店

在盘锦做汽修生意的李响一直都希望有一间属于自己的店铺，2016年，她向亲戚借钱，凑够143万元，在盘锦市双台子区吉祥小区全款买下一套底商。10年过去，她非但没有拿到房本，还被告知，这间铺子早已经被开发商抵押给了银行。

在吉祥小区，有8位业主与李响遭遇相同，涉及房款达千万以上。这些商铺的所有权到底该属于谁，随着业主、银行、开发商三方对簿公堂，关于这笔“坏账”一步步形成的台前幕后，也逐渐清晰起来。

买房六年后店铺被查封

10年前，李响看到盘锦市双台子吉祥小区的底商正在出售，有了买房的打算。此前，她一直在吉祥小区附近租赁店铺做汽修生意，每年的房租就要5万元左右，“租房成本高，长远看还是买房合适”，考虑到长期效益，李响下定决心买下一间底商。

李响记得，当时售楼处只允许全款购房，不能抵押贷款。她当时看中了一间195平米的店铺，距离她原来租的门脸只有100多米，这样可以避免失去附近的老客户。这套房全款要143万元，对于李响来说，这不是一个小数字。为了拿下这套房子，她不仅拿出全部积蓄，还向亲戚借了一部分。

2016年3月，李响满心期待地交了全款，并与开发商签订了合规的购房合同，拿到了收据、入户通知，购房发票是后来在2021年开具的。那天付完款，工作人员没有立刻办理过户手续，而是告诉她，最快会在2016年7月份给业主统一办理房本。

李响所购底商属于吉祥小区二期，2016年7月，到了约定的时间，开发商并未如约办理房本。她到售楼处打听，工作人员告诉她，吉祥小区的第三期工程正在建设，等三期房子建好，手续齐全后一起办理房本。李响当时并未怀疑这个说法，也没有再去房管部门进一步核实，“毕竟可以入住了”。

虽然房子的过户手续没办完，但开发商已经交付钥匙，李响没有多想，便开始装修、入住、开业。“一切都挺顺利的”。

令李响不安的是，吉祥小区三期久久没有完工的迹象，这也意味着办理房本遥遥无期。李响的修车店开业后，她经常到售楼处咨询房本的事情，得到的说法也和最初一样。直到2022年底，她才从邻居那里得知房产可能被抵押了。

此后，8位和她同期购房的业主也陆续发现，他们的房子均已经被开发商抵押给了盘锦农村商业银行有限公司（现辽宁农村商业银行股份有限公司盘锦中心支行，下文统一简称盘锦农商银行）。他们拿着购房合同和发票去房管部门咨询办理房本的事情，对方也告诉他们，因为房屋被抵押，无法办理房本。此时李响才意识到，她所购买的房子开发商早已经进行产权登记，并已经有了房本，并非像他们说的一定要等待三期建设完成才能过户。

吉祥小区三期项目目前处于停工状态

开发商“借人”贷款，绕开规定

记者梳理在案资料发现，吉祥小区的开发商盘锦人合地产开发有限公司与盘锦农商银行之间其实并非直接借贷关系，那为什么吉祥小区的房子会被抵押出去呢？

记者联系到人合地产开发有限公司的高管王瑞明，对方坦言，早在2014年，吉祥小区三期建设之时，他们就因资金问题曾找到盘锦农商行咨询贷款的事情，但被告知“无法贷款给房地产开发商”，只能找个人去借款。

王瑞明坦言，得知银行不对开发商直接放贷后，他找了几位相熟的朋友，让他们向银行办理个人借款，而人合地产以“担保人”的身份为实际借款人进行担保，并将其名下的房屋抵押给银行，其中就包括李响那间195平米的商铺。王瑞明说，借款人拿到钱后，直接把钱给到公司，这些钱实际也都用于公司的地产项目，“钱根本没过借款人的手，实际还款人也是公司”。

一位银行机构的从业者向深一度记者解释，银行向房地产开发企业放贷属于“房地产开发贷款”，根据相关管理规定，国家对此类开发性质的贷款有硬性约束和放贷总量的限制，此外，对贷款企业的资质也有严格的要求。以个人名义借款，开发商做担保人，这种方法就绕开了房地产开发贷款的管理规定，这让一切看起来变得合规、简单，但也存在隐性的风险。

王瑞明说，2014年贷款后，他认为只要完成吉祥小区三期的建设，等到商品房销售出去，房款肯定足够偿还银行贷款，也可以将抵押的房产解押，但后来因手续、资金等问题这个项目被叫停、罚款，成了“烂尾楼”，借款人欠银行的钱也一直未能还完。

记者了解到，2016年、2018年，借款人、银行和人合地产三方曾两次重新办理了借款、抵押手续，以便“借新还旧”。

李响说，对于银行和开发商之间的抵押关系，她一无所知。从2016年3月入住房子以来，她的生活和生意一直也没有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

图中商铺均已经被抵押给银行，而购房者们此前并不知情

优先受偿权与第三人撤销之诉

“我们有购房合同，有发票，房子也是我们实际住着，这几年的水电费能证明我们才是房子的实际所有人。”据李响了解，开发商与银行最后的抵押关系发生在2018年，是在她们购房之后，她认为，业主们手上的证据，让他们有足够的底气保住房子。但李响不知道的是，早在他们发现房子被抵押之前，银行通过法院调解，已经获得了涉案房产的优先受偿权。

2021年5月，因为借款人一直未能偿还借款，盘锦农商银行在双台子区人民法院起诉借款人及盘锦人合房地产开发有限公司,要求他们偿还欠款并对其借款抵押房产确认享有优先受偿权。

经过法院调解，双方达成协议，协议提到，如果借款人无法按时偿还借款，银行拥有被抵押房屋的优先受偿权。李响认为，作为全款购房者，以及房屋的实际使用者，银行和开发商在进行调解时他们并不知情，也没有参与其中。几位购房者认为，银行和开发商之间的“调解协议”侵犯了他们的权益。

这种情况下，2023年，李响将盘锦农商银行和开发商盘锦人合地产开发有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤销之诉”。要求法院撤销银行与开发商的抵押合同，并在不动产登记部门撤销商铺的抵押。此外，他们还要求法院撤销银行与开发商2021年达成的调解协议，撤销银行对房子的优先受偿权。

该案一审开庭时，盘锦农商银行方认为李响不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，且李响提起诉讼时已经超过了6个月的除斥期间。另外，银行方认为，他们与借款人和开发商达成的民事调解书不存在错误，因此不应该被撤销。至于银行与借款人还有开发商签订的抵押合同，李响无权撤销。

银行方认为，李响等业主提供的购房收据、水电费收据，只能证明其对涉案房屋进行使用，但确认他们是否为房屋的所有权人，除了要看支付房款外，还要完成登记过户手续才行。

改判的案子与再次上诉

2024年4月10日，盘锦市双台子区人民法院作出一审判决，法院认为，李响与人合地产之间的房屋买卖合同系双方真实意思，且原告履行了全部的付款义务，并且已经占有涉案房屋，应该认定双方之间的房屋买卖合同合法、有效。虽然李响未办理房屋产权登记变更，但并非其自身原因导致，没有过错。

法院一审认为，虽然人合地产与盘锦农商银行的抵押合同在先，但根据庭审查明，房屋抵押合同从2014年至2022年共分三次进行，每次借款和抵押合同具有独立性，最后一次抵押时间为2018年，发生在房屋出售之后。人合地产在明知涉案房屋已经出售的情况下，仍然与银行签订抵押合同，其主观恶意明显，存在过错。而盘锦农商银行作为专业的金融机构，在每一次签订抵押合同及办理抵押登记时，均应该对抵押物是否能够实现抵押权进行充分调查及定期排查，盘锦农商行未尽到审慎审查的义务，具有过错。法院认为，人合地产与银行签订的抵押合同存在单方欺诈及损害第三人利益的情形，应该认定为无效合同。

对于“除斥期间”问题，法院在判决书中提到，虽然盘锦农商银行抗辩原告的主张已经超过了除斥期间，但综合全案来看，基于原告的实体权利，仍然可以通过再审、执行异议等途径再进行主张，为了防止程序空转，浪费诉讼资源，故对盘锦农商银行的抗辩理由不予支持。

最终，法院一审判决银行与开发商之间的抵押合同无效，并撤销了银行对抵押房产的优先受偿权。

一审判决后，盘锦农商银行上诉到盘锦市中级人民法院。

盘锦市中级人民法院认为，根据民法典规定，当事人行使撤销权应当受到除斥期间约束，撤销权存续期届满，权利随之消灭。而一审判决未对是否超过除斥期间进行认定而直接作出判决，并不妥当。

盘锦市中级人民法院还提到，一审法院认定开发商与银行之间的抵押合同无效，是因为开发商单方面欺诈了银行，并损害了李响等第三人利益。但反观开发商与李响在签订《商品房买卖合同》时，并未告知购房人房屋已经抵押，这是否也存在单方欺诈了购房者的行为，那么房屋买卖合同是否有效？盘锦市中级人民法院认为一审判决未对这个问题予全面评价，有失公允，最终撤销一审判决，将案件发回重审。

2026年4月3日，盘锦市双台子区人民法院作出重审判决，认为李响提起诉讼时，已经过了6个月的除斥期间，最终驳回了李响的诉讼请求。

李响说，现在房产归属问题依旧“悬着”，被抵押的房子尚未被查封，修车生意暂时可以继续做。

盘锦人合地产开发有限公司高管王瑞明承认，在处理贷款和销售房屋中，公司确存在过错，他们现在正在与主管部门积极沟通，希望能恢复吉祥小区三期的建设，这样可以尽快还清钱，减少各方的损失。

目前，李响已提起上诉。