2026 广州商业地产半年考：新兴行业扛起增量需求，甲级办公楼租金跌幅持续收窄

租赁型净吸纳量同比增长超300%、新兴行业贡献65%的扩张型及升级型成交、高端酒店RevPAR位列全国第四——2026年上半年，广州商业地产市场在结构性分化中持续修复。仲量联行发布的2026年上半年广州商业地产市场回顾显示，在中企出海与人工智能（AI）技术赋能的双重利好下，新兴行业正成为拉动甲级办公楼增量需求的主力。

需求修复：净吸纳量同比大增超300%，分化是关键词

2026年上半年，广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。价格方面，尽管全市租金下行趋势未改，但跌幅持续收窄，市场展现积极信号。

拆开结构看，分化是这半年最重要的关键词。上半年，租户决策延续理性务实基调，租赁成交主要受“降本搬迁整合”与“以可控成本升级办公环境”双重诉求驱动。在1,000平方米及以上的大面积成交中，金融机构、律所、零售等传统行业贡献约三分之一份额，为市场活跃度提供基础支撑。

真正的增量来自另一端：游戏、美妆、跨境电商等新兴行业在扩张型及升级型成交中的占比高达65%。这一数据表明，新兴行业成为办公租赁市场增量需求的核心动力。

谁在扩张：出海与AI，新兴行业的双重引擎

新兴行业的扩张逻辑，一在出海，二在AI。

一方面，广州新兴行业的出海势头强劲，2025年跨境电商进出口额、美妆出口及游戏出海营收均实现两位数高增长。全球化版图的扩张促使企业总部加速完善中后台支撑体系，增设相关职能岗位，直接催生了对办公空间的扩容需求。

另一方面，得益于AI技术的加持，广州互联网广告和搜索服务等数字服务商的营销与运营效率大幅提升，有效降低了新兴行业的获客成本，进一步推动腰部企业及“隐形冠军”实现业绩跃升。随着规模壮大，此类企业加速向核心商务区集聚，通过紧邻行业龙头实现人才共享、信息互通与产业链协同，将区位集聚效应转化为效率优势与创新动能，从而带动了对甲级办公物业的升级需求。

谈及新兴行业租户的活跃态势，仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出：“这类企业在选址上偏好鲜明，既青睐充满活力的办公氛围与便捷的通勤条件，又追求楼宇运营服务能力。为适应全天候、高强度的业务运转需求，加时空调、24小时商业配套等增值服务以及完善的综合运营保障能力，已成为其租赁决策的关键考量。”

需求端的偏好直接影响了区域格局。实际成交数据显示，琶洲、广州国际金融城等新兴商务区凭借灵活的运营策略精准匹配新兴行业租户需求，产业集聚效应持续增强。上半年，该类租户占新兴商务区新成交笔数的45%，远高于传统成熟商务区的25%。

供应与租金：去化赢得缓冲，租金跌幅持续收窄

在供应端，广州甲级办公楼市场新增供应节奏有所放缓。继2025年全市录得约74万平方米的新增供应后，2026年上半年新增供应量约为20万平方米。尽管整体供应规模依然可观，但供应节奏的放缓为市场去化赢得了缓冲期。受新增供应带来的空置面积影响，全市空置率收窄幅度相对温和，由2025年四季度的22.9%微降至2026年上半年末的22.6%。

尽管整体空置率受新供应推高，但存量项目的去化表现依然稳健。数据显示，自2025年四季度至2026年二季度，2026年之前入市的存量项目空置率稳步下降了2.0个百分点。其中，新兴商务区的去化成效尤为显著，琶洲与广州国际金融城的存量项目空置率分别大幅收窄3.9个百分点和7.8个百分点至19.0%和40.6%，展现出强劲的租赁动能。

存量项目空置的有效去化提振了市场信心。2026年第一季度和第二季度，全市租金环比降幅分别收窄至1.5%和1.2%。分区域来看，琶洲与广州国际金融城是租金跌幅收窄最为明显的片区，得益于租赁增量需求的强劲支撑，上述区域业主的定价信心更为稳健。此外，面对市场供需格局的变化，部分存量及拟入市项目主动优化业态规划，将部分办公面积调整为酒店等非办公业态。此举在增强项目现金流稳定性的同时，也有效缓解了片区的办公供应压力。

总体而言，在历经长达五年的下行周期后，随着去化策略的日益多元化与市场理性的逐步回归，广州部分重点子市场的租金下行压力正逐步得到缓解。

市场展望：近60万平方米新供应在路上，需求韧性增长

展望下半年，广州办公楼市场需求预计将呈现韧性增长态势。增量需求主要源自两大驱动力：首先，游戏、美妆、跨境电商等新兴行业保持较高活跃度，海外市场的拓展推动总部职能扩容，持续转化为对高品质办公空间的租赁需求；其次，伴随科技发展与业务版图扩张，直播MCN、海外投流、AI SaaS等数字服务行业加速规模化发展，带动腰部企业从非甲级物业搬迁至甲级办公楼。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产负责人曾丽表示：“中企出海与AI科技赋能正在深刻重塑广州产业生态。新兴行业的办公需求已超越基础职能承载，更紧密地与人才策略、业务协同及品牌全球化深度融合。对楼宇业主而言，核心命题在于精准捕捉这些新兴产业客群的增量需求：一方面，通过空间的灵活适配和精细化服务回应企业与人才的多元期待；另一方面，以全周期运营思维激活资产潜能，构建产业与人才共生的楼宇生态，推动资产从单一的物理载体向综合服务平台转型升级。”

供应方面，大量待入市项目仍是广州甲级办公楼市场短期面临的主要挑战。下半年，市场预计将迎来近60万平方米的新增供应，全市空置率料将承压。尽管租金下行趋势短期内难以逆转，但受益于需求端的持续修复，预计全年租金同比跌幅将较2025年有所收窄。

酒店市场：RevPAR同比增长5.9%至754元，位列全国第四

回顾2026年1–5月，广州入境及国内客流持续回暖，为酒店市场提供坚实底座。白云机场旅客吞吐量达4,003万人次，同比增长9.2%，其中一季度入境客流同比大幅增长23.3%；广深港高铁客运量亦提升14.5%，城市整体客流量获得有力支撑。

在此驱动下，广州高端酒店市场表现亮眼：前五个月平均房价同比增长2.2%、出租率提升2.7%，带动每间可售客房收入（RevPAR）同比增长5.9%至754元，位列全国第四，仅次于三亚、深圳、上海。

这一增长动能主要来自入境高净值客群占比的提升。春季广交会期间，核心城区酒店实现量价齐升，传统东南亚及欧美地区的客源稳定复苏，来自中东、中亚及拉美等新兴市场的高净值客群显著增多。这一客源结构的改变，推动市场由去年的“以量换价”成功切换至“以价驱动”模式，展会期间周边高档酒店RevPAR普遍实现了13%-18%的增幅。此外，酒店各部门收入呈现分化：客房收入增势强劲，但餐饮和宴会受企业预算缩减冲击表现疲软。鉴于此趋势短期内难以逆转，酒店需重点审视非房营收逻辑，提振整体收入。

供给端，2026上半年中高端及以上新增客房1884间，下半年预计再增2,145间，其中中高档产品占比57%，该细分市场竞争将进一步加剧。

市场供给在扩张的同时，资本层面的资产证券化进程也在提速。随着商业不动产公募REITs试点落地，华安锦江、华住安住、复星旅文（亚特兰蒂斯）及中金开元旅业四单项目相继申报，初步形成了涵盖商务及度假业态的多元底层资产格局。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，尽管当前在产权合规、治理结构及估值体系等方面仍需进一步磨合与优化，但这标志着酒店资产正逐步打通通往公开资本市场的关键路径。随着试点经验的积累和政策配套的完善，公募REITs有望成为推动酒店行业存量资产盘活、实现价值重估的重要引擎，为市场注入长期的流动性活力。

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。