潮涌自贸港 起航新海南｜2026海南自贸港与房地产价值峰会·三亚站成功举办

潮涌自贸港 起航新海南！

7月30日下午，由海南省房地产业协会指导，三亚市房地产业协会、锦诚·海岛服务商、《海南楼市》、中交凤凰岛共同主办，中信投文化传媒、海经社、青辰摄影联合主办的的"2026海南自贸港与房地产价值峰会·三亚站"，在三亚凤凰岛度假酒店揽海宴会厅成功举行。

本场峰会是该系列峰会继7月17日海口站之后的第二站。超170位嘉宾到场，覆盖三亚、陵水、保亭、万宁、东方等琼南片区市县的开发企业，以及大三亚地产界、投资界、文旅界、金融界、法律界与媒体界代表。与会者围绕"大三亚房地产高质量发展"主题，用近四个小时，完成了一场从宏观趋势、政策红利、市场数据，到客群变化与营销转型的深度对话。

值得关注的是，本次到场企业已突破单一城市边界——这也让峰会本身成为一次海南南部区域房企的跨市县集结，与会上多位嘉宾提出的"大三亚一体化""市县差异化定位"形成了现实呼应。

Part 1

基本盘要稳，行业打法要换

王路 锦诚·海岛服务商 董事长、海南省房地产业协会副会长/秘书长

峰会开场，锦诚·海岛服务商 董事长、海南省房地产业协会副会长/秘书长、海口市非标商业主理人协会会长王路从宏观定调切入。

他表示，稳定房地产已上升为提振消费的战略支点，政策信号足够清晰；房地产依然是海南的支柱产业。

在他看来，高净值人群正在用脚投票，三亚正从"旅居目的地"变成"资产配置标杆"。

围绕如何兑现，他建议：政策重心从"限制进入"转向"扶持运营"，套内面积、现房销售等分类施策；把"运营"前置写进"好房子"；打通跨境资金便利化，让国际游客变成国际购房者；房企则要压缩管控层级、补齐全生命周期资产管理能力——"从盖完就卖，转向建运一体，是必经之路。"

他最后讲到，全国的资金正在寻找安全感。

三亚有独一无二的气候禀赋，有自贸港的制度预期，这面旗不能倒。当下要讨论的不是成交，而是三亚能不能成为中国乃至全球资产配置版图上，不可替代的“资产安全岛”。

胡小亮 三亚市房地产业协会秘书长

三亚市房地产业协会秘书长胡小亮在致辞中提到，"2026年是'十五五'开局之年，也是海南自贸港封关后的首个完整年度。"他介绍，今年上半年，在政府部门与开发企业共同努力下，三亚房地产市场运行总体保持平稳。

围绕下一步，他提出三点意见：

一是把握机遇，坚定信心。

三亚正处于多重战略叠加的窗口期、产业转型的攻坚期、城市能级提升的关键期。

封关以来各类流量指标加速增长，人气集聚与产业发展的联动效应逐步显现——"这说明自贸港红利已形成正向反馈，正是房地产积极向好的必要条件，希望各位企业家坚定扎根三亚、深耕三亚的信心。"

二是精准研判，找准落点。

三亚正按照构建房地产发展新模式的部署要求，不断完善房地产领域各项基础性制度，各房地产企业要准确把握房地产发展新模式基础性制度的核心，认真研判当前房地产市场形势，推动“好房子”建设，积极参与城市更新，稳妥做好存量房去化，为构建房地产发展新模式贡献智慧和力量。

三是靶向发力，提质增效。

各房地产开发企业要坚持目标导向，找准发力方向，用好政策空间，扬长补短，提效冲刺，保持项目开发节奏和商品房销售运行在合理区间，为全年稳增长打好基础、创造条件。市房协也将配合政府部门，在房地产促销，政策解读等方面做好服务，推动企业抱团发展、资源共享。

Part 2

大势变了，客户和红利也在变

李仁君 原海南省政协经济委副主任、知名经济学家

原海南省政协经济委副主任、知名经济学家李仁君先讲了三件绕不过去的事：

人口进入L型调整，2025年60岁及以上人口占比达到23%，25—45岁主力购房人群持续收缩；

住房的投资属性减弱，居住属性重新成为核心；

市场需求也从“有没有”转向“好不好”。

未来市场会继续分化。核心城市、核心地段和优质产品仍有流动性，普通资产的成交周期会更长。

海南人口仍保持净流入，相比部分人口流出地区，基本面更友好，但不能因此忽略产品和客户结构的变化。

他还专门讲了“经营淡季”。

海南不能只在冬天做生意。夏季海风、生态、免税消费和短住体验，同样可以形成内容和产品。淡季不经营，旺季再热，企业也会被季节落差拖得很累。

李仁君最后把建议收得很实：选对赛道，做好客户分级，提升政策理解、产品方案、大客户经营和风险控制能力。市场的分化改不了，企业能改的是自己的动作。

闻旭耀 《海南楼市》创始人、【长三角科创联盟】执行会长

《海南楼市》创始人、【长三角科创联盟】执行会长闻旭耀首先带来自贸港新周期，全岛二十多个真实置业投资案例。

有山东上市公司配置1.7亿商业资产，安徽企业家到三亚买下千万级平层，有浙江企业家组团购买海棠湾5套别墅，有河南企业家海口购买3层写字楼，也有来自北方、长三角、珠三角的新经济和实业客群进入海南。

闻总表示，面对2029年，海南即将进入10000亿GDP、8000亿新科技/数字经济（产值）、百万人才和两千亿房地产的新阶段。今年，大量企业家【暗流涌动】，特别科创企业家和全国强三线城市实业家，对海南的投资置业飙升——客户不是没有，只是很多客户已经不在传统地产渠道里。

作为曾经三亚市政府美国文旅考察团的媒体嘉宾，闻总为三亚在自贸港新周期城市价值，定位十二个优秀要素如文旅之城、免税之城、教育之城、豪宅之城等。市场要找的不是更多泛流量，而是新的深度资源池。商协会、商学院、银行私行、企业家圈层、专业机构和行业大V，都可能成为“渠道的第二条腿”。

闻旭耀认为，未来几年，海南房地产的竞争会逐渐落到专业产品、精细圈层、特色价值和持续服务上。

短期成交很重要，长期信任更难。

陈明辉 锦诚·咨询中心总经理、锦诚·海岛服务商联合创始人

锦诚·咨询中心 总经理、锦诚·海岛服务商 联合创始人陈明辉用数据把全国、海南和三亚市场拆开来看。

2026年上半年，全国累计出台460次稳市场政策；100城新房成交面积同比下降约12%，房地产开发投资下降18%，行业仍在底部调整。

改善需求还在，但高端住宅也出现分化，并不是总价越高越安全。

针对三亚，他提示了几个值得关注的信号：

· 上半年备案单套面积同比放大；

· 得房率竞争已从110%卷向120%甚至更高，产品端的"卷"已接近极致化；

· 核心板块价格出现松动迹象，下半年价格压力可能加大；

· 三亚二手房占比明显低于海口，客户"卖不动旧房，也不影响买新房"的支付特征仍在；

· 在售项目数量可观，下半年仍有一批新项目集中入市，去化竞争将更加激烈。

陈明辉认为，旅居地产还有窗口。

国际游客增长、医疗旅游和康养需求，是海南可以继续挖的两条线。但机会已经从普涨转向结构，企业要找功能缺口、新客群和新场景。

“先活下去，再做精，再做大，顺序不能反。”

Part 3

大三亚价值重构与房企行动

峰会最后进入圆桌论坛环节，主题为“大三亚房地产高质量发展”。锦诚·海岛服务商董事长王路、三亚市房地产业协会秘书长胡小亮、天正地产海南区域总经理马立强、《海南楼市》创始人闻旭耀、聚亿集团海南区域营销总监吴井波登台，由《海南楼市》主编王静主持。

圆桌论坛环节

王静 《海南楼市》主编、联合创始人

天正地产海南区域总经理马立强认为三亚不能按普通刚需城市的逻辑做产品——城市体量不大，客户却来自全国。企业进入三亚，看的是湾区资源、全国性需求和长期价值。

项目取得超22亿元销售成绩，区位是基础，产品兑现和开发效率同样关键。

目前天正已在海棠湾获取新项目并邀请知名设计团队打磨一年多，计划年底入市。他同时呼吁，政府各主管部门在规划与建设审批上形成"同频共振"，将进一步提振房企信心。

马立强 天正地产海南区域总经理

聚亿集团海南区域营销总监吴井波讲述了聚亿在考察海南多个区域后选择崖州湾，看中的是其多元化、产业先行的发展路径——上海交大、浙大等高校科研力量，以及南繁种业、国家实验基地等重大平台的集聚，使崖州湾在民生、教育、生活配套上的变化"清晰可见"。

崖州湾正在从文旅度假产品，转向城市化居住的长期主义。

他提到，企业连续布局两个项目，未来还会继续深耕，也是希望跟着区域长期成长。

吴井波 聚亿集团海南区域营销总监

三亚市房地产业协会秘书长胡小亮从城市与行业视角回应。

他认为，三亚房地产市场是海南的排头兵与风向标，经过几年发展日趋成熟，央国企与优秀民企共同构成的多元竞争主体，正在助力市场繁荣。

今年以来，协会充分发挥桥梁纽带作用，持续配合行业主管部门推进房地产基础性制度与政策优化，向政府部门传递企业心声，目的是为了让更多房企留在三亚、继续在三亚开发项目。

他表示，协会将继续帮助企业协调解决开发、销售中的实际问题，并推动政策更精准地匹配企业需求。

《海南楼市》创始人闻旭耀进一步展开三亚的城市价值转化路径。

他建议，未来三到五年，三亚应聚焦文旅、康养、教育、免税、会展、国际化等已成立的优势符号，把客户先"抢过来"；同时，每一家有实力的品牌房企都应结合政府，深耕一条产业链、一个圈层。

他提到，要从客户视角，满足其在三亚的投资、健康、工作及产业需求，再谈房产配置。

他也表达了对市场的乐观预期：下半年三亚仍有较好窗口。

锦诚·海岛服务商董事长王路作总结性发言。他指出，三亚在全国高净值人群心中已是"标配级"存在，真正的变化在于客群代际的持续迭代——从早期的传统实业家，到互联网新贵，再到今天的人工智能科学家、主播与新经济人群。"客人在迭代，我们的产品和服务能不能跟上？"

他给出两条具体行动建议：

第一，全省18个市县要重新做形象定位与差异化竞争战略。他以万宁为例——通过冲浪、年轻人与数字游民集聚，万宁已跑出鲜明的城市标签。"市县定位清楚了，房企才知道自己该在哪里发力。"

第二，企业必须走出传统房地产，链接更广域的专业人群圈层。他举例：艺术家群体、作家群体、商学院与高净值年会人群，长期在海南停留两三个月，却缺乏与之匹配的内容与服务对接。"如果我们能通过一次链接，让一位顶流认可你，你就打通了一整个圈层。"

他倡议，后续可由行业协会与主办方牵头，组织营销负责人共同研讨"想做的圈层"，各自带资源、共同打开市场。

从海口到三亚，两场自贸港与地产价值峰会，百家全岛实力地产商，深度探讨：自贸港宏观思辨、地产+产业、政策落地，新百万用户，好房子产品及运营......千亿地产掌门人，共识自贸港房产新周期、新投资、新营销。

过去靠普涨、靠渠道堆量、靠一套产品反复复制，越来越难。

接下来拼的是区域判断、产品兑现、资源链接和长期运营。

这也是系列峰会的初衷——把千亿地产和万亿产业、百万新群体融合起来，把百家商协会、内地高净值圈层真正链接起来，让开发商找到新资源，也让更多新置业人群重新看见海南。

7月，海南地产人，一起看懂新海南、读懂新地产、共识新行动！

接下来，《海南楼市》与大家，一线市场见！