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+汤姆本人微信：Tomgangfang1
最近香港楼市看似回暖，尤其是总价400万港元以下的小户型，因政府将印花税降至100港元，成交相当活跃。可另一边，咱们的“发哥”周润发——那位在银幕上手持双枪、赌桌上气定神闲的影帝——最近在卖房这件事上，却频频碰壁。
他持有的山顶独立屋挂牌整整四年，价格一降再降，至今仍没找到买家。最新一次直接狠砍3500万，累计降幅高达6000万港元！汤姆不禁想问：到底是发哥要价太高，还是超级豪宅市场真的进入了“冷靜期”？
来源：网络
花园天台加海景
这套山顶豪宅条件到底有多好？
汤姆先带大家捋一捋时间线。这套独立屋位于山顶的阳光花园，汤姆去拍过同户型的视频，实用面积约236.6平方米，附带约185.8平方米的巨型花园和约65平方米的天台，前临南区无敌海景，视野非常开阔。
来源：都市快报
发哥及相关人士于2010年以1.28亿港元买入，当时每平方呎单价超过5万港元，创下屋苑纪录。
来源：网络
2022年10月首次以2.2亿放盘，碰上加息周期，市场反应冷淡；2024年底降至1.95亿，依然无人接手；最近再砍3500万，叫价直接跌到1.6亿，累计跌幅达27%，每平方呎约6.28万港元，比2021年初同屋苑一笔1.8亿的“卖壳”成交价还要低一成多。
资料显示，阳光花园整个屋苑只有10栋别墅，二手成交本就稀少。最近一次可参考的交易已是2021年初，以“壳公司买入”方式完成，呎价高达70761港元。可见这地段的屋苑确实不好脱手。
账面虽赚但成本不低
实际收益并不亮眼
不过汤姆也要说句公道话，发哥这次并非“亏本甩卖”。如果以1.6亿成交，账面仍能赚3200万，涨幅约25%。
但持有16年分摊下来，每年增值收益并不亮眼，再扣除历年管理费、维修、差饷地租等成本，实际收益会进一步打折。从挂牌四年多次降价仍无人接手的现实来看，市场对这个价格的接受度远比发哥预期的要低。
同属山顶也有高低之分
私密度和屋苑规模影响买家意愿
再说回这套房子本身。阳光花园虽处在传统豪宅区，但对比同区其他超级豪宅，在景观、私密度、屋苑规模上都有一定局限。
比如两千呎花园听起来很大，但如果地势倾斜或视野受阻，实际价值就得打折扣。再加上发哥这套房还有个江湖传闻——他对买家筛选相当严格，不是谁都有资格看房。
汤姆理解名人业主注重隐私，但在如今的市道下，设限越多，潜在买家越少，市场已经用四年时间给出了答案。
来源：千居
降印花税只惠及小户型
富豪更看重资产保值和变现能力
有人会问，楼市明明在反弹，为什么发哥的豪宅反而越卖越便宜？汤姆认为，关键在于“赛道不同”。政府降印花税的政策只利好小户型，带动的是上车盘和中价楼的气氛，但超级豪宅完全是另一套游戏规则。
买家非富即贵，他们不看重“上车”需求，更在意资产保值和变现容易度。连影帝拿着山顶海景靓货都要降价四年，说明高端市场的承接力确实非常疲弱。
如今市场上弥漫着一股“要钱不要货”的氛围，即使影帝级别的放盘，买家也不会盲目追高，反而等着业主进一步“认清现实”。发哥这次再次降价，正是在试探市场水温——看看1.6亿这个心理关口，能否吸引到真正有实力的“终极买家”。
楼市分化还没结束，超级豪宅仍在寻底
汤姆最后想说，发哥卖房这件事清楚告诉我们，现在的楼市已经不是“同涨同跌”的时代了。小户型有政策扶持和刚性需求撑着，但超级豪宅面对的是资金流向、机会成本和投资者信心的多重压力。
就算最终能以1.6亿成交，这个价格也已经比高峰回落不少，说明超级豪宅的调整期可能远未结束。
对于普通老百姓来说，当个八卦看看就好；但如果你真动心想趁机抄底山顶靓货，汤姆还是那句话：别着急，慢慢看，连发哥都等了四年没卖掉，你又何必抢在这一时呢？
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