北京买房：理清思路，购房建议1963

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前刚需买房，考虑行政区位发展规划、学区发展前景、生活交通便利的情况下，永定门外板块可以选择吗？请问您怎么看待这个板块，它的优缺点是什么，小区梯队如何排名？如果您不看好永外板块的话，请问还有其他板块值得推荐吗？

A：

1、今天真是净收到怪问题了，弄的我都不好回答。

2、东城崇文都合并十多年了，还能有什么发展规划啊？而且规划的前提是土地，永外都没多少待建用地，想发展也没空间啊。拆迁出来的也大部分都盖了住宅，这算是发展吗？所以这就聊惯性吧，不太可能有什么特殊的规划了。

学区发展前景肯定是越来越好呗，否则还有下降空间吗？不过说实话，永外都提升了快30年了，只能说到目前为止还普通吧。有好学校，但整体不算强。

生活交通方面肯定是很好啊，我非常喜欢。尤其喜欢拆迁之前的永外，各种小吃就不少。陈寔包子，天桥卤煮，老北京烧饼羊杂汤，炒肝儿赵，小胖包子，这都是我以前经常去的，都给拆了或搬家了。

3、是否选择看您的主要需求了，看主要是注重哪方面吧？最好是把需求列出来并排序，要不然我不知道聊什么。

4、优点是离核心区近，配套齐，房价不贵，能较低成本得到东城学位。缺点是没什么太好规划，土地也不多了，学区溢价并不低，也就是居住+上学角度的性价比都不高。即便剔除学区溢价，板块均价的走势到目前为止也不强，以后的最好成绩是不再落后。

5、小区梯队排名，这最好还是先说预算吧，不聊钱的话排名没意义。这就跟高考报志愿似的，还是先说分数再说学校排序吧。

6、我没什么不看好的，主要看您注重哪方面了。其他板块也是先聊预算吧。

仅供参考。

二

Q:

1、关于发展规划，比如之前提到过安外东外永外三处关厢引入科技产业建设“硅巷”，涉及到永外的可能是革新里或宝华里新项目一部分；或是非首都功能的疏解（比如万鹏、百荣的拆迁规划）；或是首都核心区城市界面提升的确定性以及效率。

2、关于学区发展，主要是指永外在受到东城教育均衡政策的扶持下，已经取得很大的进步了，但是在继171南落地办学后永外是否存在进一步发展空间，是否存在赶超龙体、东崇前的可能性。

3、关于注重哪方面，我觉得最看重的是在同等价位下的保值性和流通性吧，虽然这两个属性涉及到很多方面，比较复杂，其余的话就是交通便利性＞居住体验＞学区。

4、关于预算，目前考虑总价400以下的2居。

A：

1、规划这种事儿在没实现之前都只不过是个计划，甚至是“鬼话”。以永外文化市场来说，我十多年前见过的各种转型或升级的规划就好几个了，但到现在还这样儿。

甚至这么说吧，我曾经在某具备城市规划资格的单位工作过，也参与过不少规划，但真能按时保质保量完成的很少，计划赶不上变化。大红门疏解工程算是比较成功的，到现在12年了，您觉得对周边房价有多大帮助？首都商贸新区的规划实施也五年了，您觉得效果如何？

反正在我看来，规划最好实施的板块都是一张白纸好做文章，而在现有基础上转型是非常难的，走着看吧。

2、是否能赶超龙体东崇前的您还是咨询懂行的吧。只不过多说一句，龙体在东城区的排名是稳居前三，另两个是安交与和平里。

东城八个学区打个比方吧，中国城市排名前三的是京沪深，第八名大概是武汉、西安、郑州等几个，也都发展的很好，但您觉得他们赶超深圳的概率如何？需要几年？

3、同等价位下的保值和流通，那这就看具体的房源吧。同等价位下，哪套房的溢价最低，那居住的性价比就相对高，同时溢价部分的保值风险也低。流动性则看产品性质，商品房强些，老破小和公寓弱些。另外最主要的是价格，报价低了就都好卖。

交通和居住体验看自己的感受，这没标准。学区方面当然是首选一师附小了，直升汇文南。其次是景泰，部分直升文汇南。溢价方面一师附小的相对最高，其他的基本等同于东城平均值。

4、400万以下的两居，那您这不太好兼顾了。因为在任何一个学区，都是总价越高的溢价才越低，像永外高到大几百万以上的能做到溢价降低，400万的话至少是平均值25%左右。而且这价位的两居基本都是老小区了，流通性也不太强。

先看永外东北部的房源吧，李村景泰一带。每套房都用总价除以预估租金，在同等情况下，哪套房的数值低，通常就意味着性价比相对高，学区溢价低。

仅供参考。

三

Q:

我们小孩大概2030年上小学，我现在有一套2023年左右买的三里屯的八十年代左右的房子，对口白家庄小学+80中。现在比较纠结要不要置换成太阳宫的房子，考虑的因素主要是这两个区域哪个对小孩的学习成长更好、哪个学区更好，想听听您的建议。

A：

1、哪个学区更好？如果按排名肯定是白小+80的啊，这是送分题。或者说朝阳区除了北中之外就是80了，其他的都算弟弟。

2、但对孩子学习成长这就不知道了，学校只是教学的，其他的由家庭负责，父母才是孩子的第一任+终身老师。或者说学区没有哪个最好，只看哪里适合自家情况，在同一行政区内+都是头部校的情况下，主要靠运气了。

3、是否换成太阳宫的房子，那主要看预算。常规建议是1500万以上就换，2000万以上就更建议换了。

因为人朝虽然这几年的学区房卖爆了，导致连四大神盘都调剂了。但您家毕竟是2030年入学，到时候应该就都消化完了，大概率能对口入学。而且以东区来说，四个小区的前两个属于溢价低的，2000万以上的肯定没有学区溢价了，1500的也应该没什么。再加上东区的学校更好，所以算各项兼顾的，您家是2030年入学呢，换成溢价低的也能降低保值风险，所以换了更合适。

如果是预算不太高，那就看自己了。一是溢价虽然能降一些，但不太多，而且毕竟是学区排名降了，一分钱一分货，其实没占到什么便宜。二是人朝这几年扩张快，所以才有了好几个校区，同时对学校师资的压力大，尤其是中学的成绩有待观察。

4、总之如果单论学区的话，这么换房没什么意义，排名降低。结合房子的话高预算的建议换，以红太为主。预算不太高的看自己了，哪边更适合自家只能自己判断。

仅供参考。

四

Q:

奶西的新房如御林湾和昌平的龙樾海序二选一，怎么选？想听您意见？保值第一，居住体验第二。把上面问题再加一个对比项，望京慧谷阳光二手房相比以上新房，从保值兼顾自住的维度帮分析一下哪个更优。

A：

1、保值第一？可既然买新房，图的不就是居住体验吗？房产的价值由地段儿决定，所谓地段儿就是配套的价值，那您觉得哪边的配套更全啊？或者说未来哪边有可能建设的更快？这我不方便多说，老惹麻烦犯不上。

2、从常规来讲，如果是注重居住体验那肯定是买新房，任何商品都是新的比二手的强，哪怕质量弱点儿都无所谓。如果注重保值，那首选成熟地段儿的品质次新房，价格走势至少稳妥不落后。慧谷阳光从现在的均价就能看出来，到目前为止保值角度不吃亏。

仅供参考。

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