北京买房：理清思路，购房建议1964

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家在中关村有房有户，不需要学区了，只想再买个能以居住为主的，因为中关村的是老破小，住不开。预算900-1000万，您建议买哪里？海淀还是朝阳奥园一带？

A：

1、是为了上学而买个周边自住的是吗？那如果能接受通勤，肯定是先看奥园一带啊。这里除了朝外的对口小区，其他的都不算学区房，也就没有学区溢价，随便买，哪个在居住角度的性价比都至少不低。

2、不过常规建议还是海淀的学院路学区，离的近。因为这里天坑校的原因，所以学区不是太受追捧，房价中所包含的学区溢价比例也就偏低。在同等品质的小区条件下，两个学区的溢价率能相差一半吧。中关村的至少是25%的平均值，而学院路的最高也就15%，基本就是海淀学籍的价值。

再加上您的预算不低，而学区房的特点是总价越高的溢价率越低，所以有可能买到溢价比例更低的，那对应的居住性价比就更高了。

3、另外多说一句，之所以建议首选离得近的，是因为接送问题在低年级无所谓，但到了高年级，尤其是初中高中临近中高考的时候，孩子的学习压力是非常大的。我反正作为过来人，当时能让孩子每天多睡15分钟才是最大的追求。再加上北京的堵车，离的近了能骑电动车，这种优势比距离远的强多了。

仅供参考。

二

Q:

不怕您笑话，我妈是前几年才知道自己住了三十多年的上地东里是学区房的，之前她连什么是学区都不知道，即便是现在她也理解不了各种政策和排名什么的，包括学区溢价也理解不了。所以我现在就发愁在这点，明知道房子的溢价非常高，也知道孩子是一年年减少的，但老人不理解就是不让卖房，很发愁。

A：

1、这我觉得无所谓吧，不理解就不理解了，反正房子是用来住的，老人自认为住的舒服才更重要。其他的所谓溢价和保值什么的都是副产品，没必要因为这个跟老人掰扯。

2、这么说吧，我家的老破小也留着呢，也是同样没辙。我爸妈虽然能大概理解溢价什么的，但他们认为跟自己没关系，不琢磨这玩意儿不就完了，也就没什么可烦恼和纠结的了。

再打个比方，以豪车为例吧，咱们买车或是为了驾乘体验，或是为了面子。而在很多父母眼中，这玩意儿跟拖拉机没多大区别，都是劳动工具，也就都能拉农作物甚至是秫秸秆+废品。

我同事家就这样，每隔半个月就得开着奔驰拉他老娘去卖废品。但这种事儿有必要跟老人掰扯吗？有必要让他们了解这成本vs收益的经济学知识吗？我认为没必要，能哄着开心过日子就得了，犯不上较劲。

3、总之您家这情况我帮不上忙，而且我也不建议为了这事儿发愁。甚至说您“着相”了，自己钻牛角尖儿了，跳出来再看也就没什么可较劲的了。

仅供参考。

三

Q:

我和老公都是北漂，落户似乎是不太可能的，但也想给孩子好点的学习环境。请问西城的胡同平房能买吗？中介说只要办了手续就能大概率进好学校，因为我们孩子是后年入学，到时候孩子就少了。您帮我看看这几套房好吗？看看哪套能更保值，如果腾退的话能更好些。

A：

1、这我真帮不上忙。平房都是一房一议的，每套房的条件都差距很大，而且也不好估算其租金，导致租售比+溢价率都算不清，也就没法儿比较。

2、不过多说一句，中介所说的“大概率能进好学校”只是一种乐观的估计，而政策是不能预测的。所以是否真的能如愿没人能保证，只能说非京籍在手续齐全的情况下，肯定能保证在西城入学，但未必能确保对口好学校。

3、还有一点，既然您看的都是小面积的，那就属于总价最低的占坑儿房。这种学区房的优势就是能用相对少的成本来获得学位，但因为居住体验很弱，所以其价格中包含的溢价就更高，基本都在40%以上甚至更高，这部分溢价的保值风险也就相对大。

即便是遇到腾退，人家也是按照区域内的平均房价来评估的，到目前为止没有一房一单价的政策。那您买的时候是高于均价的，腾退时却要按照平均价来补偿，是否合适只能是自己判断了。

4、简单就是这情况吧，没帮不上什么忙，只是列出可能性供参考。

仅供参考。

四

Q:

问：户口平谷，有回迁房，留一套自住的两套能卖260万。家有二宝，大宝先是在海淀私立校读书，后来压力太大转回的家这边，二宝幼儿园中班，想在入学前买海淀的学区房，两居就行，学区不用太好，但要求是能保证初中，租金高一些，出手的时候好卖。全款350之内，或者是买个占坑房，我们租房住，工作在海淀中关村。

A：

1、这不太好办，我反正是不敢说什么。因为大宝既然已经上学，那到了海淀就是转学，除非您自己能跟学校谈妥，否则就是派位了。另外如果小升初跨区，那就肯定是派位了，除了政保的话谁也不敢保证学校。

2、再者您这350万买两居，即便是老小区的小两居也得60平左右，单价6万吧。这在五环外的清河西三旗一带不难买到，但您既要保证初中，还要租金高和好卖，这就不好兼顾了。

因为学区房都有溢价，那租金就高不到哪儿去，肯定低于北京平均值。而且既然是老小区，那特点就是流动性弱吧，出手的时候除非价格低，否则未必好卖。

3、占坑儿房这就看自己了，先选学区再看学校，但还是这话，大宝毕竟是转学，谁也不敢保证哪所学校。

仅供参考。

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