越秀在广州连续拿地 但最大的“考题”却在老业主手里

如果最近广州土地市场有一个最积极的买家，很多人第一时间都会想到越秀地产。

6月底，越秀地产以13.7亿元竞得琶洲中二区AH041208地块，一度刷新广州住宅楼面价前列纪录。

不到一个月，越秀再次出手。7月20日晚，公司公告披露，旗下广州越秀华城房地产开发有限公司以约10.12亿元竞得白云区政通路西侧AB2914005及AB2914006地块。

两宗地，加起来接近24亿元。

过去几年，全国房地产市场经历调整，不少房企缩减投资、处置资产、控制拿地节奏，而越秀依然持续在广州核心区域落子。

作为广州本土国企，越秀一直承担着稳定投资、深耕本地市场的重要角色。在市场偏谨慎的时候，它依旧选择举牌，这本身就是一种态度。

只是，地产行业已经进入另一套游戏规则。

PART 01

一边持续拿地，一边利润承压

就在继续扩储之前，越秀刚刚披露了一份盈利预警。

7月17日晚，公司预计2026年上半年权益持有人应占盈利约5000万元至1亿元，同比下降约90%至95%；核心净利润预计也处于相近水平。

对于一家年销售规模超过千亿元的房企而言，这样的利润水平难免引发市场关注。

公告中，越秀将原因归结于房地产行业持续调整、部分项目结转节奏变化，以及市场竞争加剧导致利润空间承压。

从财务指标来看，越秀仍保持较好的安全边际。"三道红线"维持绿档，融资成本也处于行业相对较低水平，因此市场更多关注的，并不是资金安全，而是投资回报。

在行业利润持续收窄的背景下，高价拿地最终能否兑现预期收益，比过去任何时候都更重要。

尤其是广州高端住宅市场，这几年早已不是简单拼产品。鹏瑞、保利、中海等项目不断刷新改善住宅标准，无论产品设计还是居住体验，都在持续升级。

越秀新获取的地块，未来大概率同样定位改善甚至高端产品。

但高端市场容量始终有限，竞争越来越激烈，最终比拼的，已经不仅是谁能拿到地，更是谁能够兑现交付。

PART 02

售楼处很热闹 来的却不全是购房者

最近广州一个项目发生的一幕，引起不少市场关注。

7月初，越秀天悦云湖三期售楼处出现人员聚集。如果放在几年前，很多人第一反应可能是新盘热销。

但据多位现场人员及网络公开信息反映，当天到场的除了意向购房者，还有部分此前已入住项目一期、二期的业主，希望就停车管理等问题与项目沟通。

根据部分业主公开发布的信息，他们认为销售阶段对于停车资源的介绍，与入住后的实际体验存在一定落差。

有业主表示，小区月租车位数量有限，需要线上预约，每月430元的月租名额较快便会约满；与此同时，有业主反映曾看到部分停车资源以临时或其他形式对外开放，价格也有所不同。

围绕停车资源配置、租赁方式及收费标准，部分业主因此提出疑问，希望开发商进一步说明管理规则。对于这些情况，目前公开信息主要来自业主反馈，具体情况仍有待项目方面进一步回应。

停车，从来都不是一件小事。它看起来只是社区管理中的一个细节，却往往最容易影响每天的居住体验。

真正困扰业主的，也未必只是每个月抢一次车位，而是预期与现实之间出现了落差。

PART 03

一个值得越秀思考的问题

地可以继续拿。

新盘可以继续卖。

但如果一个品牌越来越依赖新客户，而不是老客户介绍新客户，这代表着什么？

如果越来越多购房者，在决定买房之前，不是先问销售，而是先去翻业主论坛、小红书、抖音评论区，那么真正影响成交的，还是售楼处里的沙盘吗？

房地产行业这些年发生的最大变化，不是房价，而是信息。开发商越来越难隐藏问题，业主也越来越容易发出声音。

一个项目交付之后，每一天都在重新定义品牌。例如越秀天樾云锦，就有部分业主在社交平台公开表示，项目部分园林景观、公共空间与此前宣传资料存在差异。

一些业主将宣传效果图与交付实景进行对比，认为部分景观、水景或公共区域呈现效果与预期有所不同。

客观来看，房地产项目建设过程中，根据施工条件、审批要求或工程优化进行局部调整，并非行业罕见现象。但对于购房者而言，一套房往往意味着家庭多年积蓄。

很多人购买的不只是面积、户型和地段，还有开发商所描绘出来的生活场景。

如果最终呈现效果与购房时形成的心理预期存在较大差异，产生落差情绪也并不难理解。

PART 04

地可以一直拿 品牌却要慢慢积累

不可否认，越秀地产依然是广州市场最具竞争力的开发企业之一。

国资背景、稳健融资能力以及长期深耕核心城市，都是它能够穿越行业周期的重要优势。

但房地产行业已经进入新的阶段。

过去，市场更多讨论谁拿到了地王；如今，人们开始关心谁能够兑现产品、兑现服务、兑现承诺。

一个新项目，可以依靠营销建立第一印象。而已经交付的小区，则会通过真实居住体验不断影响后来者的判断。

今天的购房者，会去看二手房成交，会浏览社交平台上的入住分享，也会参考老业主的实际评价。这些声音未必能够代表所有业主，也未必反映全部情况，却正在成为越来越多人购房决策的重要参考。

越秀连续拿下广州核心地块，体现了企业对本地市场的长期信心。

与此同时，如何持续提升交付品质、完善社区运营、回应业主关切，也许同样值得投入更多精力。

因为真正决定一家房企长期竞争力的，不只是下一块土地，更是上一批业主愿不愿意继续为这个品牌说一句好话。

年近60的林昭远先生更需要为信任越秀品牌、购买越秀产品的公众多付出、多承担，做一名有责任态度的国企地产领导。

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