租房改造房东默许，时隔18年退房被要求“恢复原状”，14万修复费要承担吗？

刷墙改户型费心又费力

不曾想双方产生分歧

18年的租房时光

终究没留下半分情面

图片来源：视觉中国

承租人改装房屋

房东默许后又要求“恢复原状”

2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保证金11600元。合同另约定，租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；并且待租赁期满后应“恢复原状”；因租客使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。

租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生一直使用该房屋至2024年7月。双方办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生将房屋“恢复原状”，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士随之将张先生起诉至上海市长宁区人民法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5000元。

张先生辩称，其系经过刘女士允许才进行了装修改造，墙壁发霉为房屋外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板为长期使用办公椅滑轮磨损所致，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置为受市场行情影响与刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。

法院：人为改造需“恢复原状”

自然损耗租客无需担责

上海市长宁区人民法院经审理认为，本案中合同明确约定租赁期满后，需“恢复原状”交付房屋。虽然张先生是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但这种行为超出了通常理解的租赁房屋使用方式，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复至房屋原始结构和墙体颜色。

而关于墙体、地板、灶台受损，刘女士申请对受损原因等进行鉴定，但依旧无法得出鉴定结果。双方确认租赁期间，张先生曾向刘女士反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏为张先生使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、张先生又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生要支付房屋恢复费用3万余元。

关于房屋空置损失，双方在完成房屋交接后，刘女士即对外挂牌出租，并多次要求张先生进行修复或赔偿款项，张先生明确拒绝。在此情况下，刘女士时隔近一年才向法院提起诉讼，其作为出租人，在已收回房屋且对方明确拒绝修复、赔偿的情况下，自身负有及时止损义务，未采取适当措施致使损失扩大，对损失扩大部分的责任，刘女士无权要求张先生承担。结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度，再考虑鉴定报告载明的修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生需要支付空置损失3万余元，刘女士也应返还张先生6600元保证金。

最终，上海市长宁区人民法院判决张先生向刘女士支付房屋恢复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6600元。现本案判决已生效。

法官：以何种状态返还房屋

需明确约定

房屋租赁合同关系终止或解除后，租赁双方常因应以何种状态返还房屋产生争议。在合同约定需“恢复原状”返还的情况下，应当正确区分自然损耗与人为损坏，合理界定承租人的义务，以实现租赁双方利益的平衡保护，促进住房租赁市场健康发展。

承租人应按照房屋性质合理使用房屋。房屋在正常使用的过程中，不可避免地会产生自然损耗，累积到一定程度甚至会发生损坏，影响正常使用功能。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，随着时间推移，如果房屋出现功能或外形退化的情形，那么也属于自然损耗，承租人无需承担赔偿责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担房屋损坏责任。

法官特别提醒，在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，那么就应对租赁之初交付的原状留存证据。承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。

转自：山东高法