北京买房：理清思路，购房建议1965

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家情况是：我老婆和孩子是京户，明年上学，现在名下两套房，一套丰台的塔楼两居室，对口丰台三小。另一套是马场设计师广场的开间，买来收租的。这两套房的贷款都还清了，现在想换到西城或海淀的房子。预计首付在500万，然后贷款200万，想买两居室以上的，对口学区好一些。

我们税后年收入约60万，预计将来月供1万，生活费1万，孩子教育费1万，储蓄1-2万。现在的纠结点是西城和海淀的怎么选，然后哪边以我们的预算能确保学校，同时兼顾一下居住的舒适度和性价比，否则不知道值不值？

A：

1、怎么选，常规建议是西城呗，上限不低于海淀，下限则高于海淀。但如果孩子的天分很高，那还是海淀更合适，因为卷的更狠+掐尖儿的渠道相对多，对天牛娃是相对更友好的。

2、哪边能确保学校，这不敢保证。虽然入学的孩子逐年减少，但到目前为止的政策还是多校派位，除非是政保，否则不敢确保。真要想确保的可以考虑朝阳，大多数都是单校划片的，对口入学的概率更高。

3、另外多说一句，您家的支出计划中，教育费1万可能有些保守了，这在海淀属于中等偏低的。或者说在低年级时差不多，只要不报太多的班儿就肯定够。但如果初高中一对一就未必了，因为现在一次课的起步价就千儿八百的，也就是一门课每月就3/4000，三门就动辄上万了。

4、其他的我有点儿不知道说什么了，最好还是自己先确定行政区+大致的买房学区吧，要不然这么多学区我也不好建议。700万在哪个学区都能买到两居，但好点儿学区就基本都是老小区了，俗称老破小的，能接受吗？所以还是自己先考虑好吧，尤其是值不值的问题，实在没法儿回答。

仅供参考。

二

Q:

我不是想买高档小区，而是想买性价比高的。我知道提的要求有点多，但并不是都必须满足，都是您看情况推荐而已。而且我还真不想买高档的，因为成本高还不保值，像我同事买的西山壹号院物业费就8块钱，一个月就2000块，而且随便一跌就几百万，这种小区没意思。我就想在清河或西三旗买，没问题吧

A：

1、我明白您的意思，求乎其上得乎其中，是这意思吧？但我也没法建议啊，如果都满足的话那这种房在海淀至少上千万，甚至好学区的要1500万以上。可您的预算是600万，这在全北京可以说是中位数，但在海淀想买到性价比高的房子不容易。

另外您说的是不必都满足，但我怎么知道哪些是可以放弃的啊？面积、户型、地段、学区、物业、交通、保值、溢价率、投资性、物业费等等，还是您自己取舍吧。

2、而且您虽然嘴里说不想要高档小区，但您所提的要求可都挺高档的，普通小区是满足不了的。

其他的您说的都对吧，也不光是房子，绝大多数高档货的持有成本都挺高的。不过这“随便一跌就几百万”看怎么理解了，因为涨的时候也可能是几百万的涨啊。而低档或偏远小区虽然涨跌的绝对数值少，但换算成比例的话未必比高档小区低。

3、清河或西三旗没问题，尤其是西三旗的，除了几所牛校之外的溢价都不高。但还是这话，您的要求太高了，甭别的，600万要大三居，那就是120平以上的，单价5万一平，西三旗哪儿有这价格的次新房啊？我帮不上忙。

仅供参考。

三

Q:

我是单身妈妈带女儿，现在住的房子是我父母的，我名下无房，但和女儿的户口目前还在西城。按现在的政策应该是能在西城上学，但不保证在哪所学校。

请问如果我们的买房预算为400万（200万首付200万贷款），结合学区和自住是否建议在西城买一套房？我大致看了西城的房价情况，似乎只能买在广外是合适的，但按照您的方法计算了学区溢价，结论都是至少在20%以上，接近您说的25%了，不知道我们这种情况值不值？

A：

1、既然户口已经在西城，那常规建议就是没必要非得再买套房了，除非目标就是某所学校，否则以400万的总价来说，溢价在100万左右，我觉得意义不大。或者说户口不在西城的买房属于雪中送炭，而您家这种情况属于锦上添花，意义相对小了。

毕竟您家即便不买房，那孩子也是在西城入学，就算是派位，也未必比买在广外所得到的资源差。那多花这100万就有点儿不太值了呗。

换个角度说，西城目前除了金德月，其他中上学区的溢价率都是差不多，月坛的溢价率即便高些也就是30%多。那您家付出100万的溢价，得到的是广外学区，还不如再添点儿换个更好学区呢。

2、每套房的溢价率都是不一样的，平均25%，那基本就是20-30%之间。那您也可以多看房+多算账，然后再多砍价，尽量买到溢价低的就算各项兼顾了。

3、总之我认为您家情况再在西城买房的话不算太值，毕竟广外不算太强的学区，但溢价和其他学区差不多，那得到的结果就有可能是没有明显提升，意义不太大。

仅供参考。

四

Q:

海淀苏州街远中悦莱75平公寓，请问优劣势？本人情况未婚女，买房目的暂时自住，婚后出租，同时作为个人资产。

A：

1、远中悦莱的优劣势？这网上应该有很多介绍了吧，问AI其实更能得到全面的解释。

2、最明显的优势就是地段儿好，中关村人大商圈儿，该有的配套全都挺强的。但就是因为地段儿好，所以这70年的住宅用地才被开发成了公寓形式。这种模式在20年前非常的流行，但后来开发的多了，造成供大于求。而且人们也不太接受这种公寓的居住体验，导致的劣势就是价格走势弱，经常落后于普宅大盘。

另外的优势是居住的性价比高，或者说是出租的话租金收益相对高。但这也是因为房价涨的慢，所以才显的收益率高的。所以这算优劣势互补吧，看自己重视哪方面了。

3、另外一点就是学区角度，如果是作为学区房，那买远中悦莱的小户型是合适的。短期持有，用完了学位就看情况是否出手，流动性比老小区强一些。

但如果短期内用不上学区，那买这种房就未必合适了。因为溢价比例和平均值差不多，那从居住的角度就性价比偏低了，而且还要承担溢价部分的风险。

4、其他我没什么可说的了，还是上网问问AI吧，很多人总结过优劣势了。

仅供参考。

五

Q:

我因为工作地点从丰台转到了北五环，有必要把现在大兴西红门的房子也换过来吗？比如北苑或来广营一带，有合适的小区推荐吗？不过我也在考虑偶可能过几年就不在这工作干了，总不能每次换工作地点都换房吧？所以想从各角度听听您的意见。

A：

1、各角度，都哪些角度啊？房子是用来住的，所以还是以居住角度为主吧，能确定是长期居住就换，不确定那就先别换呗。毕竟换房一次除了房钱还有税费成本，再加上装修什么的不是个小数字，至少顶上好几年的租房钱。所以在不确定之前还是租房吧，换租也是解决了居住问题。

2、另外如果从房子的价格走势角度说，大多数时期都是北部更强一些。比如新北苑，这里近十多年来的升值是北京第一梯队，以后就算不再超出太多，大概率也不会落后。

来广营是理论上应该更好，但到目前为止的各种基建还没完成呢，预期中的规划大概率要拖延。所以如果确定长期居住再换过来吧，否则几年内未必见到多明显的改善。

3、其他我没什么说的了，还是自己先确定工作周期+是否换房吧，外人不好建议。

仅供参考。

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