北京
假如有人8万一平米价格拿地，那卖房价格基本上就要奔着11、12万去了。
今年的朝阳、海淀，地价基本就这样。
这不，刚刚拍卖出去的大郊亭西南角那个地块，就8.14万元/平米的拿地价格。
所以，最近朝阳海淀拿地的那哥几个等开盘的时候价格都老高了。
总之，保守点说没2000W预算是够呛能看的。
所以，我一直反复说朝阳海淀今年我最看好的新盘就东坝的金茂满昱。
无他，就大致4.1万元/平米的拿地价格，目前报价900W上车。
这是朝阳海淀今年我看到的唯一能1000W以内上车的品质改善新盘。
今天咱继续聊金茂满昱，因为这个项目就在前不久拿到了预售许可证。
拿证那天有个粉丝朋友跟我说，取证均价基本上奔着9万一平米就去了，这也太贵了。
本着负责任的态度，我昨天花了一下午项目在相关网站的一房一价。
拔了两栋楼的一房一价后，我就给那朋友回消息了，满昱不会按取证价格卖。
理由特简单，这项目取证价格就是按一层涨234块8毛9分做的，逻辑太简单了。
所以答案显而易见，人家压根儿就没准备按取证价格做折扣逻辑销售。
但是，毕竟满昱项目取证了，咱能看各栋楼的基础得房率，再加上赠送的面积，我们能够算出每栋楼、每个户型的使用率。
116平米三居，我算的（加上外窗赠送）使用率是90%左右，楼栋不同略有差异。
140平米四居，89%-91%，这个差异大一点是因为北侧平台各楼栋的面积略有不同，所以导致使用率有不同。
168平米四居，约92%，因为就一栋楼是这个户型，所以这个户型使用率就这样。
另外，哪怕满昱我知道不会按取证价格卖，我们也能从其中看出点门道来。
第一，相对便宜的是南排临街的6、7、8三栋楼，这三栋楼都是项目的起步户型116平米三居。所以想相对便宜点购入满昱，这三栋楼要细致研究。
哪怕重新做价格，相信我，有116平米三居位置更好点的3号楼大概率还是要比6、7、8号楼贵2000块钱一平米左右。
因为现在取证的价差就这样，我认为一房一价没啥逻辑，但楼栋与楼栋之间的价差是有逻辑的。
第二，顺着楼栋与楼栋的价差逻辑继续看，有140平米四居的5号楼要比2号楼价格高2000多一平米，所以我们可以简单粗暴的认为5号楼位置更好。
第三，楼栋定价最高的是4号楼，因为这栋楼是小区唯一的168平米户型所在楼栋。
第四，小区有6套顶退特殊户型，94平米4套，114平米两套。两件事：
第一件事，我认为94平米的户型会巨好，且总价相对低，预算相对低一点的朋友可以细致研究。
第二件事，有顶退户型的楼栋，如果按从高往低选的正常逻辑选房，要从次次顶开始选，因为顶层退出去那部分是次顶层的顶。
友人一直问我，满昱到底想卖多少钱。
我个人觉得现在喊900万起也好，8万均价也罢，谁开盘还不给折扣啊？我始终相信项目会卖一个让大家满意的价格。
当然，其实我觉得项目最强的依然是户型产品，因为东坝之前就没有这样的户型。
120平米左右的户型产品，周边品质次新盘普遍是南北通透南向两面宽。
满昱116平米在同样是三居的前提下，是南北通透南向三面宽。
这还没算这个面积段的二手房普遍会有一间北卧室面积在7、8平米。
满昱的三间卧室中稍小的北卧室也有超10平米的面积。
另外，满昱116平米的户型还在厨房北侧设计了动静分离的独立家政间。
同理，之于140平米四居而言，其实区域内能做到三面宽的之前产品普遍面积是150平米左右，而满昱把这个面积‘压缩‘了10平米。
该户型还做到了两点，这两点也是次新盘的户型产品做不到的。
1 家政间做在了厨房北侧，并且客餐厨一体化通透；
2 北卧室中的一间有延伸的X空间，可储物收纳。
简单说，户型功能较之次新盘而言，有了质的优化。
超过160平米，区域内多为复式或顶跃产品，总之单层这么大面积的少。
而满昱将168平米做成了大平层。
采光面宽更大，双卧+客厅+主卫均朝南；
居室功能更好，南向卧室均配有独立卫生间、厨房边侧有远离卧室的独立家政间。
甚至我认为，入户玄关收纳、餐厅的餐边柜收纳、厨房家政间收纳，都会是满配交付标准。
简单讲，在东坝这个板块现阶段想找到比满昱更好的同面积户型产品，几乎不可能。
也来讲一讲满昱目前的情况。
售楼处应该在近期开放，116、140、168均有样板间，但目前还没开放。
想第一时间预约看样板间，了解更多满昱项目信息、要更多额外开盘优惠的朋友，可以私信小秘书~
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