上海
一场台风过后，因二楼住户空调外机平台排水不畅，导致楼下住户家中发生漏水。当楼下邻居起诉索赔时，楼上住户却认为，空调外机平台位于建筑物外侧，属于全体业主共有部分，日常维护应由物业公司负责，台风带来的强降雨也是导致平台积水的重要因素，所以自家无需担责。那么，空调外机平台究竟属于业主专有部分还是共有部分？台风暴雨又能否成为楼上住户的免责理由？
上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）经审理后，对这起财产损害赔偿纠纷作出了一审判决，全额支持楼下住户关于房屋修复费用的诉讼请求。
空调外机平台积水
楼下房屋因此受损
2024年9月20日，受台风影响，上海迎来强降雨。第二天，家住某小区101室的小张（化名）发现家中客厅西南角漏水，天花板、墙面和地板均受到不同程度的损害。经查看，漏水与楼上201室阳台外侧的空调外机平台积水有关。该平台的地漏附近堆积有树叶、垃圾等杂物，雨水无法顺畅排出，因此形成积水并向下渗漏。
事件发生后，小张要求201室的业主小周夫妇（化名）赔偿房屋修复费用，小周夫妇对此却并不认可，小张于是向浦东法院提起诉讼。
小张诉称，涉案的空调外机平台一直是由小周夫妇使用，日常的清理和维护工作也应该由他们负责。正是由于小周夫妇长期没有清理平台，导致地漏附近堆积树叶、垃圾等杂物，台风期间的大量降雨使积水无法及时排出，最终渗漏至自家，造成房屋受损，因此要求小周夫妇承担房屋修复费用3400余元。
小周夫妇则表示，空调外机平台位于阳台封窗之外，并非自家单独使用的区域，而是属于公共区域，日常管理责任应由物业负责。此外，台风天气下，短时间内带来大量降雨导致平台积水，也是造成此次漏水的重要原因，故自家无需承担赔偿责任。
外机平台属楼上专有
管理不当应当赔偿
浦东法院经审理后认为，本案的争议焦点在于，空调外机平台究竟属于楼上住户专有部分、应由楼上住户管理，还是属于全体业主共有部分、应由物业公司负责维护。对此，应结合建筑物区分所有权的规则以及实际使用、管理情况进行综合判断。
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定建筑区划内的特定空间是否属于专有部分，应当考察其是否具有构造上的独立性、利用上的独立性，以及能否登记成为特定业主所有权的客体。
本案中，201室的空调外机平台虽不是直接登记为特定业主名下的财产，但从构造上看，该平台与阳台直接相连，与其他区域界限明确，具有相对独立性；从使用上看，该平台仅供201室住户放置空调外机使用，其他业主无法进入或者共同使用，具有排他使用的特点。因此，该平台应属201室业主的专有部分，由小周夫妇承担日常维护和管理责任。
至于台风暴雨天气能否成为免责理由，法院认为，正是由于小周夫妇未能充分履行空调外机平台的日常清扫和管理义务，导致地漏处杂物堵塞，雨水无法正常排出，才最终渗漏至楼下，造成101室天花板、墙面和地板受损。因此，二人不能以台风暴雨为由免责，应当承担全部赔偿责任。
据此，浦东法院一审判决小周夫妇赔偿小张房屋修复费用3400余元。宣判后，双方均未上诉，判决已经生效。
姚彩虹
浦东法院
惠南法庭法官
司法实践中，因空调外机平台、露台等特殊位置管理不当引发的侵权责任纠纷时有发生。判断责任归属时，不能简单以“是否在楼房外侧”作为标准，而是要看这个区域是谁在使用、谁在管理、谁有义务维护。如果属于业主专门使用的区域，应当承担相应的管理和维护责任。
这些区域漏水引发的纠纷中，台风、暴雨等虽然属于不可控的外部因素，看似属于“不可抗力”，但并不意味着涉事业主可以因此免责。因日常管理维护不当造成的损害事件，应结合个案具体情况综合判断责任归属。
夏季台风、暴雨天气频发，业主应定期检查阳台、空调外机平台等区域，及时清理落叶、垃圾等杂物，确保排水设施畅通，避免因疏于管理引发纠纷。物业公司也应加强对公共区域的巡查和维护，发现安全隐患及时处理。只有业主和物业协力做好日常维护，才能有效降低漏水风险、减少邻里纠纷，助力营造安全、和睦的邻里环境。
线索提供丨惠南法庭
本文作者丨魏怡霏
责任编辑丨陈卫锋
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