地产民企，再无世界500强

近日，《财富》世界500强榜单公布。

这次中国共有122家公司上榜，上榜公司数量再次仅次于美国，位居第二。其中，中国大陆及香港公司数量为116家，比去年减少8家。

减少的8家公司中，地产开发企业就占了3家—— 万科、碧桂园、绿地集体跌出榜单。

而在2021年巅峰时期，内地房企共有8家登上了世界500强榜单，而到了2026年，这个榜单上已经找不到纯地产开发的中国企业。这种断崖式的退潮，着实令人唏嘘。

内地纯地产开发企业，无缘世界500强

纵观近年来的500强榜单，出现一个非常明显的趋势，房地产公司逐年跌落，尤其是地产民企退潮最为明显。

1、最后三家地产民企，跌出500强榜单

2021年是中国房地产的高光时刻。这一年，共有八家房地产开发企业入围世界500强，其中排位最靠前的是恒大，凭借5072.5亿元的营收跻身第122位；其次是碧桂园，2020年营收4628.6亿元，位列500强榜单的第139位。此外，入围的还有绿地、万科、保利、融创、龙湖、华润置地等。

那一年，地产行业全口径销售额超过7000亿元的房企就有3三家，分别是恒大、碧桂园和万科。

到了2025年，纯开发型房企只剩下万科、碧桂园和绿地，但三家企业都位于榜单末位，排名大幅下移，营收距离淘汰线十分接近。而且三家企业均出现大额亏损，已经处于出局边缘。

2026年榜单上已看不到这三家房企的身影。民企集体退出世界500 强。

“世界500强”的评选依据主要是企业上一年的营业收入。此次世界500强上榜门槛（即最低营收）提升到332亿美元，较上一年提高3%。

而这几年，内地房企的销售额及利润额普遍都在下降。

比如万科，2021年营收折合约为702亿美元。到了2024年营收下降至约477.0亿美元，同比下降约26%，到了2025年进一步下滑，营收降至324.8亿美元，距离入围线还差 7.2 亿美元，直接失去上榜资格。

结合2026年上半年的情况来看，地产下行趋势并未扭转。榜单门槛在提高，而房企营收持续下降，剪刀差越拉越大，许多房企恐怕再也没有机会重回榜单。

2、12家央企国企，撑起隐形地产版图

虽然2026年《财富》世界500强中，以住宅开发为主业的纯房企已经"清零"，但多家房企的母公司仍在榜单上占据重要位置。

其中大型央企包括中国建筑集团（中海地产）、中粮集团（大悦城）、中国铁路工程集团（中铁置业）、中国铁道建筑集团（中铁建）、中国交通建设集团（中交地产）、中国华润有限公司（华润置地）、中国五矿集团（五矿地产、中冶置业）、招商局集团（招商蛇口）、中国保利集团（保利发展、保利置业）；

还有地方国企厦门建发集团（建发房产、联发集团）、厦门象屿集团（象屿地产）、厦门国贸控股集团（国贸地产）。

这些企业并不是以地产巨头身份上榜，而是依托基建、军工、贸易、能源等多元产业底盘托举整体营收，同时为旗下地产平台提供信用背书、低成本资金缓冲。地产板块则是作为集团业绩的重要支柱，以保利集团为例，旗下保利发展、保利置业2025 年营收合计约 3565 亿元，占集团总营收 74% 以上。

房地产进入新阶段，房企评价标准变了

从8家上榜，到纯开发类房企全部落榜，2021‑2026年世界500强的榜单变化，反映的不只是个别房企的更迭，更是整个地产行业的起落。它标志着，房地产高杠杆驱动规模狂飙的时代彻底落幕了。

1、规模榜单是周期红利的产物，地产“三高”模式注定难以持续

营业收入仅是企业经营指标的一部分，并不能完整反映企业的经营质量。

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在这一轮的房地产上升期，房企依靠“三高模式“快速做大规模，进而冲进了世界500 强行列。很多企业把 “销售规模”、“榜单排名” 当成经营目标，为冲规模不大举举债，出险房企的资产负债率普遍达到80%或更高。

房地产属于典型的强周期行业，上行阶段叠加人口、城镇化、土地三重红利，只要企业敢于加杠杆拿地扩张，就有机会快速做大营收。

然而，这种靠杠杆推高规模的游戏想要玩下去，前提是土地能持续升值、融资持续宽松、而且销售持续向好。一旦周期拐点到来，巨额存量债务立刻就会转化成流动性危机，成为企业不可承受之重。

500强榜单的更迭，也印证了这一周期特征。当年榜单排名越靠前、扩张越激进的房企，下行周期跌落速度就越快。恒大曾登顶行业规模第一，被称之为“宇宙房企”，最终却成了最早出险，也率先跌出榜单的头部企业。随着销售锐减，开工下滑，结转收入受损，曾经的规模红利变成了企业最大的包袱。

对比之下，国央企房企天然具备更强周期韧性。国央企整体经营节奏较为审慎，负债率管控也较民企严格，再加上集团多元业务对冲风险，让他们拥有了穿越行业周期的底气。如今的国央企，尤其是几家大型地产央企，在整个房地产销售占比中起到决定性作用，成为稳定房地产市场的压舱石。

2、行业进入存量阶段，房企核心评价体系彻底重构

城镇化进入中后期，叠加人口增速放缓，老龄化加剧，中国房地产已从增量市场转向存量为主的市场。增过去“拼规模”的增量逻辑完全失效了。现阶段，房企的经营重心转向现金流安全、利润质量、资产质量，头部房企的转型已初具成效。

①重视经营质量，弱化规模增长诉求

明源君常讲，房地产已经到了“一盘定生死”的阶段。对很多房企来说，项目错了将越做越亏，甚至一个项目就能拖垮一个城市公司。

增量时代低毛利跑量的模式，已经完全不适用。这几年，很多房企都在提高项目筛选标准，加大高能级城市、高毛利项目的投资力度。

例如，保利发展严控投前收益测算标准，即便牺牲短期营收增速，也要保证单项目毛利率底线。

招商蛇口搭建开发、物业、资产运营三大均衡业务板块，不刻意追求全行业销售排名，依托物业、园区运营的长期稳定收益平滑开发业务利润波动，避免单一开发业务造成周期性风险。

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②转型多元业务，对冲开发业务的周期波动

过去一些房企虽然也布局物业、商业、代建等多元业务，但由于非开发业务占比较低，依然不足以对冲开发业务的下行。

而部分房企多元业务布局早，运营趋于成熟，在这一轮的房企转型中率先跑通了路径。

典型代表便是华润置地。2025年公司经常性业务收入达 432.8 亿元，对应实现净利润 116.5 亿元，这项利润在集团整体净利润中占比高达51.8%。

不同于开发业务的高波动，购物中心、写字楼、酒店等运营业务不仅现金流稳定，且毛利率高，有效地对冲了开发业务利润下行压力。也正是依托经营型业务带来的稳健收益，华润置地的利润结构得以优化，利润规模一举超越中海，成为行业新晋“利润王”。

存量时代，开发型房企的规模很难超越过去，也很难单纯依靠开发业务上榜世界500强，但那些拥有健康资产结构、稳健现金流及持续盈利能力房企，却能穿越行业周期，实现可持续发展。

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