辽宁
看过刚出炉的7月全国百城房价数据，感觉现在房价分化非常明显。一边新房房价上上涨，一边二手房降价也卖不动。其实这种现象很好理解，只是大多数人不愿意接受而已。
先看中指研究院 7 月初发布的全国数据，全国百城新房均价 17229 元 /㎡，环比涨 0.26%；二手房均价 12584 元 /㎡，环比跌 0.44%。一线、强二线城市二手房成交量确实涨了，北京、上海7月二手房网签同比涨近一成、两成，但成交量上去，价格却撑不住，买家砍价底气很足。翻译过来就是说：全国不是所有的房子都在涨，只有那些地段好品质高的新盘上涨，而大量二手房还在降价销售。市场看着挺热闹，其实冷暖两极，这股分化风，沈阳 7 月楼市完全跟上了。
沈阳7月楼市真实行情
1、新房：整体微涨，但只靠核心片区撑场面
7月沈阳新房整体行情和全国逻辑一样，均价小幅稳住、局部上涨，全靠主城、浑南核心改善盘托底。
分区域看数据更直观：沈河均价 17390 元 /㎡、皇姑 16020 元 /㎡、和平 12600 元 /㎡、浑南 11510 元 /㎡，这几个配套、学区、产业在线的板块，新盘去化速度快，浑南新房环比小幅上涨 0.26%，品牌洋房、大平层几乎不用大幅打折，最多小幅议价 5 个点以内。
反观沈北外围、苏家屯、于洪偏远地段新房，库存堆得很高，去化周期超过 3 年，表面标价不动，暗地里送车位、送装修、大额折扣促销，看似均价平稳，实际成交价一直在往下走。
7月沈阳新房总网签 1749 套，成交主力集中在浑南新市府、长白、皇姑首府新区，都是改善需求在买单；远郊刚需盘只能靠低价吸引客户，根本带不动整体涨价。
说白了沈阳新房的 “上涨” 是假象：优质改善盘拉高平均价，绝大多数刚需偏远楼盘还在以价换量。
2、二手房：成交变多，房价却持续微调
沈阳7月二手房看房、成交热度明显回升，刚需更愿意选现房二手房，不用等交房、配套现成。但价格完全没跟上热度，全市二手房挂牌均价 7571 元 /㎡，整体小幅下行，并没有上涨的迹象。
和平长白、皇姑学区、沈河金廊、浑南奥体次新二手房，配套齐全、物业好，挂牌几天就能成交，房东不肯大幅降价；沈北蒲河、苏家屯全域、沈抚片区老二手房，对比高点总价缩水两三成，不少高层单价跌破 6000，挂牌几个月没人问，想出手只能主动降价十几万。
现在沈阳二手房挂牌量超 22 万套，存量巨大，卖家多买家少，只要不是核心地段好房子，根本没有涨价底气，只能被动降价走量。
楼市的核心就是极致分化
很多房东觉得奇怪，明明现在政策放宽了成交量也起来了，为啥自己的房子不光没涨反而越卖越亏呢？首先是优质新房的集中入市，地段，物业，户型都是顶配，吸引了大量改善购房。其次，二手房的存量太大了，买家有充足的挑选空间。捡漏是现在刚需购房的主要心态，所以他们并不着急出手。所以说，现在楼市涨跌的节奏不是统一的，如果手里拿着的是主城区地段，配套好的次新房那么会觉得市场暖了。相反手持远郊或者老破小的只会觉得市场越来越冷。
楼市正在企稳不必担心暴涨或暴跌
7月30日高层会议明确提出 “保持房地产市场稳定”，全年楼市主线就是维稳，不会出台大规模强刺激政策，也不会放任房价大跌。稳住交易量、稳住市场情绪，让自住买房更轻松，不是刺激大家炒房。未来房价不会出现前几年大涨，也不会全城暴跌，长期横盘分化是定局。新房方面整体还是处于筑底的状态，不会全面回暖。利好板块房价坚挺甚至小幅上涨，弱势板块依然开发商会持续打折促销，价格很难上涨。二手房方面活跃会持续保持，价格反弹却没什么机会。核心地段次新房议价空间小，保值能力强；远郊、无学区老房子会持续下跌，大量急售捡漏房会不断出现。
通过7月数据来看，无论全国还是沈阳。闭眼买房是不现实的，“分化” 是未来长期不变的主旋律。不要被所谓的回暖冲昏头脑，也不要过度悲观看衰所有的房子。无论买也好还是卖也好，不要盯着均价，要根据板块，配套，品质等多方面来看待房价。这样才能避免不必要的踩坑。
未来市场以稳为主，刚需自住优选主城区配套成熟有议价空间的房子，改善换房要盯着核心区域的抗跌项目。，持有劣质房源尽早置换才是上策。
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