南京新玄武，“变出”稀缺宅地！

南京新玄武，新增一幅容积率1.5的低密宅地！

最近，南京市规划和自然资源局官网发布了《南京黑墨营单元（MCb040）控制性详细规划》MCb040—23规划管理单元图则优化（公众意见征询）。

根据规划详情，新玄武的科利华中学铁北二分校北侧不远处，腾挪出一幅二类居住用地。

今年4月，这块地亮相于在上海举行的南京城市价值与土地资源推介会，也是时隔一年多后，寸土寸金的新玄武再度上新纯宅地。

我们得知，核心地段占位以及低密稀缺的缘故，已经有诸多主流房企去现场实探调研该地块，正式出让时大概率会溢价。

01

我们知道，在南京楼市，新玄武的地位，不亚于河西南、南部新城等头部板块。

官方圈定的新玄武，西至黄家圩路、北至网板路——营苑北路、南至玄武大道、东至玄武区区界，总用地面积约7.13平方公里，锚定产城融合，既有科技研发载体，也有高端住宅、商业综合体等。

早在2021年5月，招商拿下新玄武“巨无霸”G24地块，在当时，项目的住宅部分，是板块最后的涉宅用地。

不过，受臻境等改善楼盘热销+楼市行情洗牌+官方供地思维改变等的综合影响，这两年新玄武陆续挖潜出二类居住用地。

最新摆上货架的，即今年4月就已“剧透”的玄武区红山动物园东门地块（华跃路以北地块）。

据在上海举行的南京城市价值与土地资源推介会，地块东至红山路、南至华跃路、西至现状小区，用地面积约1.93公顷，容积率≤1.5，建筑限高27米。

现在，这幅地块正式进入规划调改阶段。

根据控制性详细规划文件，拟调整的大地块，东至红山路、南至曹后村、西至凤凰山庄小区、北至天然居小区，用地面积约6.8公顷。现状主要为红山路公交场站、科利华中学铁北二分校。

华跃路以北地块，就位于其中。

规划调整前，23-16地块为公交场站用地，用地面积约1.2公顷；23-07地块为商办用地，用地面积约1.12公顷，容积率≤1.6，建筑高度≤16米。

规划调整后，23-16地块合并至23-07地块，用地性质变更为二类居住用地，容积率≤1.5，建筑高度≤24米，建筑密度≤30%。

与此同时，公共交通场站和商业服务业混合用地，优化调整至华跃路以南，即23-09地块所在位置。

对比来看，优化、公示进行时的华跃路以北地块，较4月份初亮相时容积率不变，用地面积有所增加，原本比较方正的形态，扩大调整为“竖起的大拇指”状。

这块地距离红山动物园东门不远，以动物园的热度，节假日周边主干道拥堵将是大概率事件。

不过，周边交通路网成熟，地铁6号线/9号线稳步推进，玄武招商花园城等商场陆续兑现，人工智能、云计算、新能源、跨境电商等产业渐入佳境，地块未来能直接享受新玄武上升期的红利。

02

臻境之后、华跃路以北地块亮相之前，去年6月，盐城兴邦置业以1.88亿底价拿下新玄武G23地块。

这块地位于墨香路和尧红路交汇处，北侧是紫金墨香苑，地块本身体量迷你，容积率1.2，与龙湖合作，打造成紫金观云。

项目是新玄武的首个低密四代宅洋房，只有5栋6-7层洋房共126套房，主力户型120、135㎡，销许均价不到4.3万/㎡，入市150天就清盘，印证板块热度。

预计今年完成挂牌、出让的华跃路以北地块，较紫金观云出让面积更大，1.5的容积率、24米内的限高，未来大概率将打造成低密度的改善产品。

新玄武的供地节奏，逻辑已经完全重构。

楼市行情以及置业逻辑已经改变，接下来的很长时间里，土地资源集约利用、用地布局优化是主流。

作为南京头部板块之一，新玄武持续兑现产业、配套的同时，挖潜低密宅地。但节奏十分克制，紫金观云售罄后，才小心翼翼端出华跃路以北地块，避免供应过剩引发的内卷。

实际上，类似的克制供地案例还有不少。

比如今年7月出让的河西中G30，地块前身为和悦储运产业园地块，区域内新房供应相对紧缺，招商金陵序已售罄，丹荔云府仅剩极少数尾房。而周边有星雨华府、苏宁睿城等十余个交付十年以上的小区，以及精金花园等多个大型安置小区，地缘改善需求旺盛。

这，夯实了G30的热度，最终经过99轮竞拍，被招商以29.98亿总价拿下，未来将打造成序系新作。

比如将于8月29日竞拍的鼓楼滨江G48地块，这块地即大家熟知的鼓楼白云亭地块。虽然鼓楼滨江有G96、G52两个新盘储备，但尚未入市，而板块内的桃园金茂府、沁百合等相继卖完，现阶段新房呈断供态势。

基于此，核心地段+1.1容积率+19575元/㎡起拍地价等优势下，G48大概率会引发房企的关注和角逐。

比如上个月曝光，由商办混合用地调改为二类居住用地的南京花卉西市场地块。

这块地位于寸土寸金的鼓楼龙江，周边有汉江路小学、南京信泰中心、苏宁广场等配套。由商办混合用地调整为二类居住用地后，用地面积为0.87公顷，容积率≤1.2，建筑密度≤35%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%。

锐评君认为，从新玄武公交场站用地的“腾笼换鸟”，到龙江商办用地的“华丽转身”等，南京头部板块的供地逻辑，深度进化进行时。

打破此前高频次卖地带来的内卷，如今低密宅地的上架，多精准卡在板块新房断供、地缘改善需求积压的痛点上，而非盲目铺摊子。

进而，为开发商预留出从容的产品定位、打磨空间，精准适配买房人的需求，从而实现逆市热销、良性循环。

这种克制看似理性保守，实际上是与市场脉搏同频。近乎“量体裁衣”的供应，远比粗放式的规模扩张，更能稳固板块价值、市场信心。你怎么看？欢迎评论区互动。