北京买房：理清思路，购房建议1972

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在金融街有套老破小的学区房，孩子早上初中了，本来我想留着这套房，因为买的早，就算跌也不可能跌到哪去。但昨天看了您分析金城华庭的文章有些不自信了，确实老破小除了学区之外没有可占优势的地方。

但我还是没太理解，金城华庭这么贵，难道真能保值很好吗？当然他们是否保值好无所谓，我还是在考虑我自己的房，京畿道的两居50多平的。

A：

1、这怎么说呢？黄金一直挺贵，算保值很好吗？当然房子不能跟金子比，但在品质没有明显下降之前，在金融街这种地段儿还是相对稀缺的，保值至少不差吧。或者说短期五年左右至少没问题，之后就看物业维护的情况了。

2、您的房也未必保值差，只要没硬伤，那至少房价中的基础部分是肯定没问题的，只是溢价部分要看市场行情+政策了。

不过您既然知道这小区除了学区优势之外就没有占优的地方了，而自家又用不上学位了，那为什么还要留着啊？挺高的溢价比例，导致收到的租金并不划算，比同等价格的非学区房至少低了30%，还得承担这溢价部分的保值风险，图什么呢？

3、反正我还是这话吧，入学人数肯定是逐年下降的，至少延续到2032年，之后是否会逆转看今年的出生人口了。那在这种大背景下，就算是金融街的学区好，那溢价比例也至少不会再增加了。

4、总之我没建议，只是列出这些情况供参考。房子是用来住的，学区房是用来上学的，出租房是用来挣租金，此外才是所谓的保值升值，您觉得优势在哪方面？

仅供参考。

二

Q:

网友问我，北京到底有多少解放前就生活在二环内的老北京？

A：

1、二环内不好说，但按照平津战役时傅作义的命令，要求南京政府保证北平城140万军民的粮食。当时的北平辖区只有707平方公里，大概就是现在五环内。

另外按照解放军接收北平后的统计，民国军队+政府+外逃居民共20万人左右，所以解放后留在北京的百姓应该是120万，基本都居住在五环内，其中二环内+城厢的应该在100万左右吧。

2、1949年的中国人口是5.4亿，现在是14亿，大概是当年的2.5倍。那如果按照这个比例，解放前的老北京人到今天最多300万左右，其中二环内的肯定不超过250万。因为北京毕竟是首都，计划生育比其他城市更严格，所以人口增幅是低于平均值的。

3、不过说实话，我认为讨论这些没什么意义。北京自古就是移民城市，所有北京人的祖宗都是外来的，无所谓新老。按照明朝统计，燕王朱棣时期的北平城只有“军民十万”。但到了崇祯末年的1943年，也就是大鼠疫爆发之前，北京人口达到83万，这增加的绝大多数都是移民呗。可顺治进关之后，北城被八旗占据，被迫迁移到南城的百姓只剩下20多万，也就是清理了60万左右的北京人。

在清朝的200多年间，北京南城人口一直保持在20多万，北城八旗人口最多到过70多万军民，合计百万。但到了满清倒台之后，八旗人口迅速下降，汉民则人口暴涨。按照解放后的统计，当时北京只剩下了3万满族，其他都是汉回等族，比清末几乎增加了100万，也都是移民呗。

所以讨论新老北京人没什么意义，因为谁也说不清哪年定居北京的算老北京人。就算是定居的早，那祖宗也不是北京人啊。

三

Q:

朋友买了一套**的新房，高科技五恒住宅，现在他打算转让。

A：

1、您要问我什么呢？转让就转让呗，您既然来问那就是想买对吧？肯定不是当时的购买价吧？怎么也得打个折，至于具体价格那就看您怎么砍价了。房子是用来住的，自己觉得品质+价格合适就行。

2、另外我估计您还想问保值问题，有这意思吗？简单说吧，北京从moma之后的20多年来有不少的高科技楼盘了，但到目前为止保值好的不是太多，基本都是市区豪宅，还不是全部。或者说这些保值好的不是因为高科技，而是地段儿+社区环境+物业维护水平。

之所以多数的保值不太好，或者说短期还行，十年八年之后就普通了。是因为所有商品都有个特性，就是越是高科技的维护成本就越高，被新产品新技术超越的速度就越快。那如果物业费能支撑高水平的维护+技术不过时还行，否则就不太受追捧了。

3、简单就这情况吧，我也不知道您要问我什么，就这一句话之后不说了，那我也只能是说这些了。

仅供参考。

再聊两句，这网友开始不搭理我，后来说他朋友买这房是我推荐的，这就让我没法儿聊了。说实话，我对高科技住宅没太多的好感，所以除非是开发商给推广费提成，否则我犯不上推荐。

当然，20多年前我也曾经推崇过高科技住宅，但住了一段时间后感觉不习惯。觉得上班是门窗紧闭开空调，下班回家了更是门窗紧闭开空调，再加上在车里也是封闭着吹空调，那这一天24小时都几乎接触不到自然风了。

可我是喜欢经常开窗通风的，尤其是夏天的穿堂风，比空调吹的舒服多了。可如果是开窗通风，那我为什么要住高科技的？直接买个南北通透的不好吗？所以我也就住了几个月吧，反正是公司给租的房子，到期就给换成普通板楼了。

总之在我看来，房子是用来住的，越简单越好，越能亲近自然越好，没必要非得弄的跟商场写字楼似的，那就不太好聊居住体验了……

四

Q:

我是密云人，2020年投资了一套橡树湾的房子，本来设想的是高铁通车后能升值，结果到现在还是被套着。我现在犹豫是卖掉还是留着等情况好起来，毕竟从朝阳站到密云才不到半小时，密云橡树湾也是高档小区，环境和配套都很好。

A：

1、为了高铁站而投资房子，这怎么说呢？这么做的买房人很多，但成功的不是太多。甚至很多投资小城市高铁楼盘的赔的更多，就因为人口和资源反倒被高铁给拉走了。密云倒不至于被抽血，但也没多少人为了往返北京市区而特意买套房的。

所以您当初的设想属于理论上的可能，现实中几乎没有成功案例。看看北京周边吧，高铁半小时通勤圈儿的不少呢，哪个的房价被拉动了？

2、2020年买的密云橡树湾，当时属于阶段高点，怎么的也得3万以上吧？现在多少钱了，估计2万多吧。我要建议就是：房子是用来住的，如果能自住就留着，确实是不错的高档小区。如果住不上就出租，也算是发挥了房子的价值。但考虑好装修的价值，别因为出租给毁了就不值了。

3、另外算算房子的租售比，看看收益率跟北京平均值1.8%差多少。差不多就可以留着，差的多的话就意义不大了。我刚在网上看了一下，89平两居的基本就是这个数值，那说明还行，留着出租吧。但也就是挣个租金，对其他方面的期望值别太高。仅供参考。

4、再多说一句吧，房产的价值确实由地段儿决定，至少是大部分。而地段儿的价值也确实由配套所体现，但配套是分有效vs无效配套的。

有效配套是对房价有正向作用的，包括天天用的公路+公交地铁，经常用的超市便利店，周末用的商超公园等等，还有特定时期必须用的学校和医院，这些都是对房价的支撑。

而像火车站、博物馆、体育场和主题公园一类的，看上去高大上，但实际上在生活中很少用到，反而有可能给周边居民造成一些麻烦，比如噪音和拥堵什么的。那这种配套就至少是无效的了，对房价还有可能是反向作用呢。

仅供参考。

五

Q:

我是前年高点买的朝阳的学区房，孩子已经入学，房子是不是可以卖掉了？主要是我们赔了至少100多万，再拿着的话不仅住不上，更主要的是怕再跌100万。当然我们也考虑自住的问题，但我们在昌平是有自己的房子的，只是上学期间不好往返而已，只能是周末和假期回去。

我们也有个想法，卖掉学区房后把昌平的也卖掉，因为是回迁房，然后买一套联排的别墅，这种带土地的房子保值好吧，周末回去住也更好。

A：

1、朝阳区，那能否卖房主要看是不是九年校了。如果是九年校，那就可以卖了，因为小升初直升。但如果不是，而是小升初时还要对口升初中的，那到时候有可能还要重新审核房籍+户籍。所以看什么学校吧，九年制就卖掉，不是九年制的再问清楚。

2、如果是溢价高的学区房，那用完了学位自然可以卖掉。是否会继续下跌我不敢说，但溢价部分肯定是有保值风险的，毕竟入学人数是逐年下降的。

3、买联排的，那这土地也不是独立的啊，而且所有别墅类的都是自住为主，没必要再纠结所谓的保值。

或者这么说吧，到目前为止，北京的别墅市场是供大于求的，绝大多数别墅小区的价格走势也就不太强，能跟上普宅大盘的屈指可数。

4、总之您这都是刚有个想法吧？那就甭着急，先了解一些楼市常识再做决定。另外多说一句，很多家庭都想的是平时在市区上学，周末回郊区度假。但这想法挺好，现实中却很难长期坚持。

主要是因为孩子们都有丢三落四的习惯，所以动不动就是书本卷子和文具什么的忘带了，家长没办法就只能去取，有几次就折腾烦了。我家也曾经这么试过，结果是俩月都没坚持下来。

仅供参考。

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