青岛海发国有资本投资运营集团正选聘CMBS注册发行工作承销机构

青岛热搜网获悉，近日青岛海发国有资本投资运营集团有限公司发布“海发集团CMBS注册发行工作承销机构选聘项目询比采购公告”。

该项目拟选聘请承销机构（包括计划管理人，销售机构）协助青岛海发国有资本投资运营集团有限公司进行债券申报、债券发行和存续期管理等工作。项目采用综合年化承销费率报价，包括计划管理费、销售服务费及申报发行过程中的法律服务费、评估费、评级费等。综合年化承销费率最高限价为不超过0.2%/年。

该项目响应文件开启时间为8月14日9：30。

CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities）即商业房地产抵押贷款支持证券，是一种将商业房地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以这些贷款产生的现金流为基础发行的证券化产品。其以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源。

CMBS不涉及标的物业产权的转移，其基础资产是债权，融资方无需转让资产，且具有融资规模大、期限长等特点。同样CMBS也存在风险，其偿债完全依赖物业租金及运营收入，若出租率下降、租金管制或运营成本高企导致偿债覆盖倍数（DSCR）不足，将直接触发违约；商业地产贷款多为“无追索权”，债权人仅能处置抵押物，无法向借款人其他资产追偿 。

青岛热搜君注意到，8月4日“青岛海发国有资本投资运营集团有限公司2026年面向专业投资者非公开发行公司债券”项目状态更新为“终止”。该公司债品种为私募，拟发行金额为40亿元。

青岛海发国有资本投资运营集团有限公司（简称：青岛海发集团）是青岛市属大型国有企业，注册资本金100亿元，拥有城乡建设产城融合开发、现代产业园区开发运营、股权投资和资本运营三大主业，开发建设、金融控股与资产运营、影视文化、智慧科技、高端制造、医疗康养、环保节能七大产业集群。

在2024青岛企业100强榜单中，青岛海发国有资本投资运营集团有限公司曾以2023年营业收入1138.37亿元荣登三甲，然而在2025年公布的百强榜单中，这家集万千宠爱于一身的市属国企却跌出百强榜，其2024年度营业总收入降至756.67亿元，同比降幅达到了33.53%。

青岛热搜君调取青岛海发国有资本投资运营集团有限公司财报发现，从表面看截至2025年末青岛海发集团货币资金约121.55亿元，但是其中超过六成是受限资金（保证金、存单质押、借款质押等），实际可动用的现金仅约45亿元，而短期债务接近500亿元，短期偿债存在约达455亿元的巨大缺口，公司需要持续依赖借新还旧来维持流动性。

2025年末青岛海发集团其他应收款达209.68亿，占资产比13.5%；存货438.92亿，占资产比28.4%（开发成本382.56亿占87%，周转极慢，回款周期长）；投资性房地产153.66亿，占资产比9.9%（采用公允价值计量）；受限资产合计276.37亿，占资产比17.85%，近两成资产已用于抵质押。三大变现能力较弱的科目（其他应收款+存货+投资性房地产）合计802亿元，占总资产的51.8%，一旦流动性紧张，这些资产难以快速变现偿债。

青岛海发集团经营现金流自2023年起，已经连续多年为负，虽然2025年有所收窄，但仍达净流出16.82亿元。2025年投资现金流转正主要得益于出售资产（鹰潭铜产业、南京同仁堂药业股权），属于一次性行为。公司的生存高度依赖外部融资，如果债券市场或银行信贷环境收紧，公司将面临严重的流动性危机。

青岛海发集团2023年至2025年，营业收入已经连续三年大幅下滑，2025年营收与上年同比下降24.3%，2025年净利润与上年相比骤降71.5%，净资产收益率2025年末为0.47%，接近无利可图，公司虽然压降了低毛利的商品销售业务（贸易、铜产业等），但盈利能力的改善并未兑现，反而因收入规模萎缩导致整体利润大幅缩水。从2026年一季度数据看，净利润率仅1.3%，盈利能力尚未出现实质性改善。

青岛热搜君注意到，青岛海发集团2025年能够实现账面盈利完全依赖于21.43亿元的公允价值变动收益，扣除两项非经常性/非现金收益后，其核心主营业务利润为亏损19.04亿元，公司的主营业务实际上处于深度亏损状态。（本文文字部分由青岛热搜君原创/编辑，感谢青岛热搜网提供算力支持，转载请注明）#青岛热搜君##青岛热搜网##青岛头条#

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