决定普陀命运的时刻到了

　　网上名气最大的副中心不是徐家汇、五角场，而是真如

　　一直讲一直讲，讲了20多年

　　现在终于要建成了

　　最后一个地标上市，真如上限多高，就看这次操盘

　　甚至会影响整个西北楼市

　　近期普陀区真如社区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块的出让方案正式获批，真如之心要上市了

　　这个地块是真如副中心最后一个拼图

　　总开发体量约50万方，包含19万方住宅、14万方商业、7万方办公，B06-01地块将打造一栋220米高地标

　　真如能不能再上一个台阶，就看这个地块了

　　项目的一举一动，牵动着不少普陀人民的心

　　后面真如还有几个地块，位置都一般

　　真如翠谷几个宅地，最东侧的中海环宇玖章在售，最西侧的翠谷瑞仕马上入市

　　真如翠谷规划

　　中间两个地块还没入市

　　但是翠谷毕竟不在真如核心，影响力没那么大

　　真如古镇项目也有规划住宅，离核心区更远

　　金盛地块还没到入市时间，煤气包地块相对边缘，也没住宅规划

　　真如就这点家底了，真如之心位置最好、最重磅，是完成副中心职能的重要项目

　　可以说真如之心建成，真如副中心就基本建成

　　普陀人等了20年的梦想，终于实现

　　普陀是人口大区，市区人口第一，比杨浦徐汇还多

　　确实需要一个区域级公共活动中心

　　不过时代变了，副中心的价值也在变化

　　迟来的副中心还有多大意义？

　　20年前副中心的定义是，疏解中心城区城市功能

　　当时人口急剧膨胀，市中心负荷太大，部分功能疏解到四个副中心

　　那个年代，真如真没吃到红利，一直拖着没建成

　　市区外溢的资源去了中山公园，反而成就了长宁

　　真如没建成，后果很严重，《2017-2035规划》中普陀没有一寸土地划入中央活动区

　　2018年真如开始发力，中海拿了红旗村地块，成功操盘“伟大的一平方公里”

　　不过时代已经变了，人口增长放缓、城市资源过剩，市区已经不需要疏解

　　老静安的一些商场也冷冷清清，四川北路直接没落，市区很多办公楼也没满租

　　不需要向外疏解

　　中海面临了新的任务：现在的副中心，是城市新的增长极，要带动区域发展

　　在这个维度讲，中海操盘还算成功，真如对得起副中心三个字

　　西北部的发展确实一般，主要就是缺乏优质产业

　　真如这几年重点补齐了产业短板

　　近两三年真如招商成绩位居上海前列，2024年中海中心双子塔位出租面积问鼎上海榜首

　　吸引了上海迅猛龙汽车电子有限公司、全球发动机制造巨头罗尔斯罗伊斯、意大利汽车设计公司宾尼法利纳等众多汽车产业

　　京东上海中心项目也快建成，真如之心还有规划办公地标

　　2025年普陀经济增速11.2%，上海第一，背后少不了真如的贡献

　　副中心不仅提供产业增量，也需要把人口、消费留下

　　之前普陀优质商场就环球港，中环百联人多，但是太老了，影响力不足

　　真如中海环宇城开业后填补了普陀商业空白，人流量一直在全市前列

　　提升了普陀中部商业能级

　　后续还有中海剧院、煤气包地块的体育设施、真如市集等等，丰富居民生活

　　产业引入人口，生活留下人口，这就是副中心对区域发展的引领作用

　　真如这样够了吗？我觉得还不是真正意义上的副中心

　　目前依旧是区域中心，在全市没有影响力

　　至少还要做两步努力

　　最该补齐的其实是居住地标，也就是标杆小区

　　不要小瞧小区的作用，标杆小区可以全市吸收高净值家庭，提升区域影响力和居住能级

　　前几年市区没什么好房子，金茂府直接拔高了大宁的居住定位，很多浦东居民买房都要去看看

　　大宁从新静安走向全市，金茂府起了很大作用

　　真如小区不少，但是没有拿得出手的地标

　　品尊国际品质可以，但是位置太偏；中海臻如府位置最好，但是品质有限，定位偏刚需

　　唯一能打造地标的就是真如之心地块。位置好、体量大、纯住宅，特别容易做出品质

　　唯一的硬伤高压线正在推进入地方案可行性研究

　　希望接盘的开发商认真对待，别又做成了流量产品，真如太需要一个好小区

　　概念图做的够漂亮，不知道哪家开发商能做出这个效果

　　第二，真如还缺一些全市影响力配套

　　产业有区域属性，商业、体育场、剧院也都面向当地居民

　　南翔的人都不会来真如逛街，南翔自己有印象城、山姆会员店，不比真如差

　　中海环宇城本身是一个大众商场，跟南翔印象城定位、品牌没太大区别

　　徐家汇还能辐射西南，靠的是港汇的轻奢定位跟闵行拉开差距，靠的是美罗城的二次元

　　莘庄副中心发展也不顺利，地标天荟商场一直建不成

　　最近商场启动，计划引入COACH、Aape、A Blueberry、HEFANG、EDITION、MO&Co等中高档品牌

　　品牌定位明显比下游颛桥万达、剑川路龙湖天街高，甚至高过莲花路

　　这才有点副中心的样子

　　西北部确实也需要一个个性商业体，或者轻奢，跟外环的商圈拉开差距

　　西南居民可以去徐家汇，浦东人民可以去前滩，嘉定人最近的轻奢商场得去静安寺，久光、嘉里中心

　　相对还是太远

　　概念图是高端商场定位，具体还得看操盘水平

　　上面两点是进一步提升真如定位的锁钥，真如有多高，普陀就有多高

　　其实那座220米的写字楼也很重要，建设水平重要，后面的招商、运营团队更重要

　　好的运营团队，会大幅提升项目出租率和租金

　　上面所有这些，都跟接盘地块的开发商有关，所以这个地块出来大家这样瞩目

　　区域发展真的跟开发商操盘息息相关，新天地、瑞虹新城都离不开瑞安的深耕

　　真如最后一个地标能不能成功，也会直接影响普陀甚至西北部各个区域价值

　　错过这个机会，普陀后面很难找到爆发点

　　希望真如这次好运

　　做这样的地标项目，对开发商自身也是反哺，瑞安成功打造了蟠龙天地，后面项目接到手软，各区都想打造自己的新天地

　　真如还有古寺概念没有挖掘，这种文化设施，也容易在全市形成影响力

　　七宝老街不大，但是每年都吸引了很多上海人前往——9号线确实太方便了

　　真如也有交通优势

　　总体而言，真如取得了阶段性成果，可喜可贺

　　能不能更进一步，要看真如之心操盘是否成功

　　我们一起期待

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