工业园物业交接风波：合同纠纷落判，遗留问题仍待化解

一份2025年3月的园区物业管理工作专题会议纪要，将山东济宁济宁高新区王因街道第八工业园的物业服务交接问题推至台前。此次物业更换因涉及对原有物业服务合同效力的认定、业主法定决策程序的履行以及行政指导与市场自治的边界，引发关注。原物业公司与部分园区企业之间关于合同是否存续、服务费该不该继续支付的纠纷，最终诉诸法院并已获终审判决。当前，园区物业服务主体争议、前期投入补偿、企业经营压力等多重问题交织。

（园区现状，当事人提供）

一份五年的服务合同与园区更替

2019年底至2020年初，济宁竹亭洼物业管理有限公司（以下简称“竹亭洼物业”）开始为位于济宁高新区王因街道的第八工业园提供物业服务，并与园区内包括济宁市鼎某机械股份有限公司（以下简称“鼎某机械”）在内的多家入驻企业签订了为期五年的《物业委托管理服务合同》，约定服务周期五年，至2025年1月1日到期。

（物业委托管理服务合同，当事人提供）

运营期间，该物业公司对园区道路、保洁安保、公共配套设施持续投入资金与人力，负责垃圾清运、设施维修、外来车辆管理等全流程物业服务，保障园区十余家生产企业日常经营配套需求。

合同到期与续约分歧

2025年初，原物业服务合同即将到期。竹亭洼物业称，其在合同到期前曾向园区管委会书面提交了不再续约的申请，但管委会长期搁置、未作出任何明确书面答复，未依法履行解聘、续聘公示及告知程序。合同到期后，为保障园区运营不中断，物业公司仍持续提供着服务，2025年2月25日，与园区12家企业中的9家，重新签订了为期5年的物业服务合同，剩余3家企业暂未完成签约，其中包含鼎某机械，但鼎某机械实际享受配套服务，双方形成事实物业服务关系。

（新签订的物业服务合同，当事人提供）

（物业持续提供服务，当事人提供）

然而，与此同时，园区所在的村集体——前竹亭村股份经济合作社，意图收回园区物业管理权以增加集体收入，并开始推动更换物业的相关事宜。

一次会议与“强行接管”争议

园区属地管理单位于2025年3月25日组织园区企业召开物业管理专题会议，会议形成纪要，确定园区物业交由前竹亭村股份经济合作社统一管理。会后，园区全部12家企业，包括与竹亭洼物业刚续签合同的9家，统一与前竹亭村股份经济合作社签订了新的物业服务合同。

（专题会议纪要，当事人提供）

这一决定引发了竹亭洼物业的强烈异议。物业方面指出，会议全程未通知原物业公司参加，也未听取其陈述申辩，未保障利害关系人的程序权利。物业公司认为，管委会通过行政会议纪要的方式，对其与9家企业已签署生效的五年服务合同予以否定，存在行政力量介入民事合同纠纷的情形，且物业更换未经过全体业主法定表决和公开选聘等流程。前竹亭村股份经济合作社法定代表人于5月1日带人进入园区宣告接管，原物业公司则称未接到任何正式交接通知，且与新业主的合同仍在有效期内。

司法终裁与持续僵局

围绕物业费纠纷，竹亭洼物业将未与其续签合同的鼎某机械诉至法院，主张2025年1至12月的物业费。2026年6月至8月，案件历经一审、二审。济宁市中级法院判决认定，双方原合同已于2025年1月1日终止，且未续签，物业公司坚持提供服务已无合同依据。物业服务合同终止后，原物业服务人无权请求业主支付合同终止后的物业费。因此，法院驳回了物业公司对5月后物业费的诉求，只判决企业支付2025年1至4月的费用。

尽管法院对物业费纠纷作出了终审判决，但园区物业的实质性交接与遗留问题并未彻底解决。竹亭洼物业公司陈述，截至2026年7月，新指定的前竹亭村股份经济合作社在签约后并未实际进驻园区提供完整的物业服务，园区全域的保洁、安保、设施维护等工作，仍由竹亭洼物业承担。竹亭洼物业公司方面表示，近两年持续投入园区设施、人力成本，因物业费争议现金流承压，连续两年难以足额发放员工薪资，企业经营陷入困难。

交接纠纷持续，多方诉求待协调

司法程序落幕，相关纠纷仍未化解。竹亭洼物业公司反映，村集体接管物业期间，存在占用物业用房、鼓动商户暂缓缴费等情形，企业近两年产生近百万元经济损失，难以正常发放员工薪酬。原物业公司前期投入及运营损失如何妥善处置，有待公正透明的解决方案。

截至发稿，各方尚未就前期投入补偿、园区后续物业规范管理达成一致协商意见，物业公司希望由村集体补偿其园区设施、人力投入损失，判令企业支付2025年5月后物业费，追责干扰经营所造成的损失，督促属地规范物业选聘，同步协调员工薪资发放、缓解企业经营压力，恳请相关部门尽快介入此事，推动矛盾实质性化解，维护园区正常运营秩序与各方合法权益。

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