政策信号｜解读北京十五五产业规划，捕捉租住赛道新机遇（附文书）

快讯背景：2026年7月28日，北京正式发布首轮现代化产业体系五年专项规划——《北京市“十五五”时期现代化产业体系发展规划》。

这份规划立足首都城市战略定位与京津冀协同发展大局，明确至2030年建成具备首都特色的现代化产业体系，配套设置16项发展指标，其中4项指标为国内五年规划中首次设立，全面布局战略性产业、未来产业、现代服务业与都市农业四大产业板块，以智能化、绿色化、融合化为核心特征推动产业质变。

产业格局的全面重塑，将持续改变北京人口流动结构、就业分布、人群租住需求结构，进而深度搅动住房租赁行业的发展生态。

▲北京市人民政府公告

北京市“十五五”时期现代化产业体系发展规划.pdf

01

产业梯队扩容

租住需求人群结构迎来分层重构

本次规划搭建层次清晰的产业成长梯队：做强新一代信息技术、医药健康2大引领产业，培育人工智能、绿色能源2大新兴支柱产业，攻坚集成电路、空天技术等6大能级跃升产业，同步布局6G、量子科技、生物制造等未来前沿产业。多元产业集群落地，会带来差异化就业人群入驻北京。

新一代信息技术、集成电路、人工智能产业聚集高端科研人才、青年技术从业者；医药健康、都市现代农业吸纳技术型服务业从业者；各类产业园区配套服务业将引入大量基础服务就业群体。不同收入层级、居住偏好、居住周期的就业人口持续流入，打破过往北京租赁市场以普通上班族为主的单一需求结构。

高学历科创人群偏好配套完善、通勤高效的精品公寓、产业配套租住社区；产业服务务工群体更青睐高性价比通勤型租赁住宅；生物医药、空天技术等科研从业者存在长周期稳定租住、居家办公租住的新增诉求，住房租赁市场从“统一户型出租”走向按需分层供给的新阶段。

02

服务业融合发展

租赁住房配套价值成为核心竞争力

规划着重推动现代服务业与首都功能、先进制造业、民生改善、城市治理四大方向深度融合，促进生活性服务业向品质化、便民化升级，生产性服务业增加值占服务业比重目标提升至65%。

服务业融合发展意味着城市商圈、产业服务区、便民生活圈布局重新优化。对于住房租赁业态而言，单纯提供居住空间的老旧租赁房源竞争力持续下滑，绑定便民商业、健身康养、社区医疗、办公共享空间、通勤接驳配套的租赁社区，才能适配当下租住人群“居住+消费+轻办公”一体化需求。

同时生产性服务业集聚催生大量灵活办公、居家办公人群，市面上可落地居家办公布局的租赁户型、配备共享会议室的租赁公寓，将会形成差异化溢价，住房租赁行业的竞争重心，逐步从租金价格比拼转向社区配套与场景服务比拼。

03

三大转型方向落地

重塑租赁住房选址与建设标准

规划明确以智能化、绿色化、融合化三大特质赋能北京产业体系升级，三大产业转型路径，同样为住房租赁行业划定新的建设、运营准则。

智能化转型：

全市推进人工智能赋能千行百业，产业园区、城市片区全域智能化改造。对应租赁住宅建设层面，智能门禁、全屋智能家居、社区智慧运维、线上租住服务体系将成为保障性租赁住房、市场化长租公寓的基础配置，无智能化配套的老旧民宅出租模式逐步被市场边缘化。

绿色化转型：

新增生产用电量绿电占比目标达到80%，全域推行低碳绿色建设模式。北京新建租赁住房、存量租赁房源改造，都会遵循低碳节能标准，光伏配套、节水系统、环保装修材料将普及，绿色低碳属性的租赁房源，既能契合城市低碳发展要求，也能依靠更低水电能耗吸引租客。

产城融合化转型：

产业片区与生活片区融合布局成为主流。未来租赁住房的优质选址不再局限传统核心商圈，产业新城、科创园区周边的地块，凭借职住近距离优势，将成为租赁房企布局保障性租赁住房、人才公寓的核心区域，职住平衡模式瓦解市中心独霸租赁市场的旧格局。

04

区域分化格局

京津冀协同布局+区域产业分工

在空间布局层面，本次规划大力推进京津冀产业协作链条延伸，同时北京内部实行分区差异化产业布局：中心城区侧重创新服务产业，平原新城承接先进制造与科创配套产业，各园区打造特色专精产业集群。

区域产业分工直接造成北京内部住房租赁市场分化：中心城区依托科创、金融服务业，高端服务型长租公寓、小户型白领公寓需求稳固；平原新城承接大量实体产业与科研基地，人才保障性租赁住房成为租赁市场主力；远郊特色农业、文旅产业片区，则催生旅居短租、田园租住等小众租住业态。

放眼京津冀协同视角，部分制造环节向外疏解后，北京保留研发、总部、高端服务环节，留在北京的从业者普遍具备更高收入与更长定居意愿，租赁市场整体租客续租周期拉长，短期过渡型租客占比缓慢下降，租赁资产的长期稳定性有所提升。

05

租赁场景边界

产业基建与都市农业补位

一方面北京高水平布局创新基础设施、新型信息基础设施，各大科创平台、中试平台数量将由146个增长至300个；另一方面深耕都市型现代农业，打造种业之都，蔬菜自给率提升至30%。

基建扩容带来大量外来科研交流人员、短期项目驻场人员，催生月付、季度付的灵活租住场景；都市农业落地的田园片区，衍生田园租住、乡村康养租赁等新型租住模式。原本住房租赁局限于城市公寓、小区住宅的形态被打破，产业交流旅居租住、近郊田园租赁成为行业新增细分赛道，租赁业态的多元化空间进一步打开。

URI认为，北京十五五产业规划本质是一场人口质量筛选与城市空间重构，对于住房租赁行业来说，红利从不普惠所有玩家：固守零散民房散租、只靠区位吃租金的粗放模式会加速出清，扎根产业园区做人才安居公寓、围绕绿色智能打造租住社区、针对不同产业人群做精细化运营的主体，才能瓜分产业升级带来的租住增量。

但需要警惕，产业疏解与京津冀协同会分流部分刚需租住人群，北京租赁市场不会迎来普涨行情，未来行业赢家只会诞生在精准匹配产业人口租住需求的细分赛道，盲目拿房扩张的租赁企业，终将在产业分化的浪潮里陷入空置困局。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒