上海
天津房价止跌了吗？
今年下半年，天津房价会不会涨？
各位想要在天津买房的小伙伴们，该如何把握天津的较好购房时机呢？
今天我们就专题聊一下天津的房价走势，重点分享影响天津房价短中期走势的两个核心指标。
这两个指标市面上看不到，是老杨独创的：天津房地产市场领先指数、马力指数。
天津虽是直辖市，但和不少北方大城市一样，过去十多年，城市、经济竞争力持续下滑。大量南方城市发展速度反超北方城市，天津房价大涨周期集中在 2015、2016、2017、2018 这几年。
自 2022 年起，天津房价开启持续下跌通道，整体跌幅较大。
下跌过程中出现过一次短期脉冲式反弹：2024 年 9 月下旬国家出台重磅楼市、股市、经济新政后，天津房价短暂由跌转涨，但行情仅维持两个月；2024 年 11、12 月之后再度转跌。
2026 年上半年，天津房价整体持续下行，未出现反弹。
下面拆解天津房价波动的核心底层逻辑
先看一张图：
红线为天津房价指数，指数大于 0 代表房价上涨，小于 0 基本对应下跌，仅少数负值区间极小的阶段会微涨。
从曲线能看出，2022 年至今天津房价整体处于下跌通道。
仅 2024 年 9 月新政落地后走出一波反弹，房价指数短暂翻红，短期房价上行。
但当时马力指数刚翻红，支撑房价持续上涨的动能不足。
2025 年二季度，天津房价迎来一轮大幅下跌；
2026 年上半年楼市依旧走弱、持续下跌，最新房价指数为 - 53。
反观蓝线 —— 领先景气指数，已维持正值区间一年有余，当前数值 64，数值处于高位，远超 2015 年天津房价启动上涨时 37 左右的水平。
对比可见：当前房价持续走弱，与强势的领先景气指数形成走势背离。
这说明当下天津房价存在低估，未来数月很难再出现大幅下跌，房价向上修复的内在动力正在增强。
反观过往阶段，比如 2018、2019、2020—2021 部分时段，也曾出现房价上涨、领先指数长期处于负值区间的反向背离。
事后验证，彼时楼市存在明显价格泡沫。
再看另一图：
蓝线是天津楼市马力指数，该指数过去一年持续翻红，当前数值 56。
但对比 2015 年房价启动大涨时马力指数超 100 的水平，当前强度尚有不足，房价想要彻底止跌回升，仍需积攒上涨动能。
综合分析可见，天津马力指数走势整体向好，2025 年初便进入正值区间，当前数值 64；该指标明显高于北上广深及多数强二线城市，可房价依旧未见上涨。
背后原因有两点：
第一，天津属于老牌直辖市，楼市见底、复苏节奏会明显滞后于北上广深，也晚于杭州、成都这类强二线城市；
第二，当前房价存在价值低估，即便现阶段小幅阴跌，后续也不存在深度下探空间。
在领先景气指数的托举下，房价跌幅会逐步收窄，最终完成止跌，时间窗口指向 2027 年。
综上，目前领先景气指数、马力指数两项指标均处于正向区间，对天津房价形成强力托底。
天津购房者不必对楼市过度悲观，当下房价虽未由跌转涨，但底部支撑已经十分明确；一线楼市全面回暖上涨后，天津也会跟上修复行情。
至于天津买房的优质窗口期，建议重点关注 2026 年第四季度、2027 年第一季度，等待房价明确止跌信号。
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