国民经济研究所所长：房价已快速出清，触底过程可能快于日本当年

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现在打开手机，十个房地产视频里九个在聊房价，评论区永远吵成一锅粥。

有人说还要跌三年，有人说已经到底了，还有人张口就搬出日本失落三十年的往事，吓得不少刚需攥紧钱包不敢下手。

8月12日博鳌房地产论坛现场，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲抛出一番引人热议的判断：中国房地产已出现快速价格出清，触底过程可能快于日本当年。

话音落下，现场不少人陷入沉思，消息传到网上，立刻掀起一轮大讨论。

为什么房价话题总能轻易戳中大众神经？说到底，过去五年这一轮深度调整，磨掉了太多人的信心。

曾经闭眼买房就能增值的时代早已远去，现在不少人看房，心里最大的顾虑就是，会不会刚买完就贬值。这种心态上的变化，有时比房价数字本身更值得玩味。

当然，樊纲这个说法并不是随口的情绪输出，背后有现实市场、统计数据，还有跨国周期的参照。今天我们不妨静下心捋一捋，这个观点到底该怎么理解，又和普通购房者有什么关系。

很多人听到“价格出清”容易产生误解，以为是房子卖得一干二净。

通俗来讲，所谓价格出清，就是市场用价格完成自我调节，泡沫逐步消化，该释放的风险充分释放，恐慌性抛盘慢慢退场，供需重新回到相对平衡的轨道。

不少人喜欢拿日本楼市对标，但很多人忽略两国当时所处的大环境完全不一样。

日本1991年地产泡沫破裂之后，房价漫长下跌近20年才真正见底。复盘下来，几个硬伤绕不开：城镇化已经走到尾声，几乎没有新增进城人口；市场机制僵化，各方不愿主动降价；实体经济后续缺少新增长引擎。

反观我们当下的处境，情况有很大区别。

城镇化进程还在继续，人口持续向一线、强二线都市圈汇聚；过去五年，市场已经完成了相当幅度的调整；新能源、AI、高端制造等新产业不断壮大，为经济托底。

还有一个很关键的区别，日本当年是全国房价普跌，我们走的是结构性调整路线。核心城市率先稳住，部分三四线还处在消化库存阶段，这种分层次的“精准出清”，本身就会缩短整体磨底的周期。

冰冷的数据，最能反映真实的市场温度。

国家统计局7月中旬发布的6月房价监测数据显示，一线城市新房价格已经连续5个月环比上行，上海、广州、深圳新房环比分别上涨0.3%、0.2%、0.3%。

二手房的回暖信号来得更早，北上广深二手房价格全线环比上涨，北京+0.1%、上海+0.4%、广州+0.4%、深圳+0.3%，已经连续4个月保持向上。

上海的变化感受尤为直观，新房同比上涨3.1%，是四大一线城市里唯一实现同比正增长的城市。二手房网签连续四个月稳定在2.5万套以上。

微观市场也能感知到变化，以上海张江的改善次新房为例，2025年年中，买家还能大刀阔斧砍下8‑10个点；时至2026年年中，房东心态明显回稳，普遍议价空间收缩至3‑4个点，部分户型、楼层优质的房源，甚至出现多组客户同时看房，业主小幅上调挂牌价的现象。

城市之间的差距，看新房去化周期一目了然。一线城市新房去化周期大约8个月，部分库存高企的三四线城市，这一数字超过30个月。人往哪里流动，真实需求就在哪里。

高力国际统计显示，2026上半年国内大宗不动产交易规模同比大涨76.2%，外资不动产投资同比上涨82%。真金白银的资金，正在持续布局核心城市优质物业，这是机构给出的现实投票。

为什么说国内楼市触底的条件正在逐步成熟，背后藏着几层现实逻辑。

先说供需层面，全国楼市早已告别一刀切的普涨普跌，分化是绕不开的现实。

供给端，一批经营不善的中小房企逐步退出市场，土地拿地主体更多转向央国企和稳健头部房企，新房开工规模回落。长远来看，核心地段品质房源会愈发稀缺，远郊、缺少产业支撑的板块依旧供给过剩。

人口总量虽然见顶，但人口向大都市圈集聚的大趋势没有改变，产业高地不断催生居住需求。同一个城市内部，差距同样巨大。就拿杭州来说，未来科技城依托数字产业，优质次新带看量持续走高，成交活跃度明显提升；可同在杭州，临安部分远郊楼盘，即便推出各种降价促销，去化依旧步履维艰。一座城市两种行情，就是当下市场最生动的缩影。

政策层面，托底的底线十分清晰。5年期LPR维持3.5%，已经连续14个月保持稳定，不少城市新婚首套房贷利率最低下探至3.0%，个别城市甚至进入2字头区间，实实在在降低了居民购房成本。

“十五五”规划将需求视作稀缺资源，全国各地因城施策持续发力，济南、青岛等地出台新婚购房补贴，超百城落地各类住房消费支持政策。城中村改造、3000亿保障房再贷款等工具陆续落地，盘活存量的同时，守住市场不发生断崖式下跌的底线。

更值得留意的，是购房者观念的悄然转变。

过去买房，不少人第一反应盘算的是能赚多少钱；现在很多家庭优先权衡居住体验，小区品质、物业水平、周边配套成为决策重点，改善需求站上舞台中央。

樊纲在论坛中也提到，新一代科技新贵，越来越多把房产当作提升生活品质的消费品，而非投机套利工具。投机炒作退潮之后，市场反而会运行得更加健康。随之而来的结果就是，核心地段的品质次新更受追捧，缺乏配套的老破小、远郊盘流动性持续走弱，这恰恰是市场走向成熟的标志。

把视线拉远，对比日本泡沫时代，三个维度的差异，直接影响市场出清的节奏。

第一是城镇化阶段，日本泡沫破裂时城镇化率接近90%，增量人口基本枯竭；我国城镇化率尚且不到70%，未来还有可观的提升空间，进城居住的真实需求依旧存在。

第二是出清模式，日本当年各方抗拒降价，市场出清拖得旷日持久；我们这一轮是市场化调整，价格主动释放风险，缩短调整阵痛。

第三是经济动能，日本泡沫之后制造业向外转移，缺少新的增长动力；我们新产业不断突围，为房地产平稳运行提供宏观基本面支撑。

日本是全国同步沦陷，我们则是核心城市企稳，低能级城市继续消化库存，风险分散，杜绝系统性崩盘。

但我们也不能被乐观情绪冲昏头脑，有两个误区一定要拎清楚。

不要把触底等同于全面普涨。普涨时代已经翻篇，未来只有核心城市、优质板块、过硬产品才有修复机会，大量三四线、远郊房源，可能长期横盘，甚至持续阴跌。

也不要误解“触底更快”等于马上迎来暴涨。樊纲所说，是触底的整个过程会提速，不等于V型反转。行业大概率走L型磨底，核心资产是温和修复，不存在一夜暴富的机会。

再次重申，以上都属于市场层面研判，并非官方定调，不确定性始终客观存在。买房终究要贴合自身收入与居住需求，切忌跟风赌行情。

樊纲的观点，并不是给楼市盖上看涨的印章，而是提醒我们，市场风险正在加速出清，底部信号逐步显现，核心城市优质资产的配置窗口正在慢慢打开。

看待楼市，不能再拿着全国一盘棋的老思维。潮水退去，价值会向真正有人口、有产业的地方集中。

对普通人而言，刚需立足自身需求，改善择机而动，投资务必慎之又慎。房子终究是用来居住的，回归居住本身，才是穿越周期最稳妥的选择。

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