万科退出139个项目

万科旗下物业公司万物云在2026年中期业绩会上主动披露战略性项目优化——退出139个，新签207个，住宅物业服务收入反而同比增长6.5% 。下面把关键事实和背后的逻辑讲清楚。

139个项目的退出，账面上到底是赚还是亏

万物云2026年中期业绩会（8月14日）上，执行董事、首席运营官何曙华给出了一组完整数据 ：

退出规模：2026年上半年万科物业退出住宅物业服务项目 139个

收入影响：涉及年化饱和收入约 7.4亿元（另一口径为7.43亿元）

利润影响：实现税前利润减亏/扭亏约3200万元（不同报道口径在减亏3233万与扭亏3200万之间）

同步新增：新签约住宅项目 207个，对应年化饱和收入 8.4亿元

住宅业务整体：收入109.44亿元，同比增长6.5%，占总收入57.3%

也就是说，退出的7.4亿收入，被新签的8.4亿收入覆盖还有余；退出的目的是甩掉不赚钱的盘子，让整体利润反而改善。何曙华明确说："退出和进入，都是企业正常的经营行为。"

为什么要退出？四类原因拆解

按万物云披露，139个退出项目的原因分布如下 ：

开发商原因造成的大面积空置（占比约 40%）——楼市销售下滑后，新交付楼盘空置率高，物业费收缴率持续不足，曾经的"优质增量"变成"亏损问题项目"

收购资产包中不符合"蝶城"战略的非核心项目（占比约 20%）——早年扩张期收来的资产包，与当前重点城市战略布局不匹配

业委会变化导致服务承诺难以持续（占比约 15%-20%）——签约时业委会承诺维修资金大修消防设施，物业进场后业委会解散，承诺全部无法落地

合同到期后的正常商业不续约（占比约 15%）——商业上不可持续，到期后不再续约

董事长朱保全在业绩会上说得更直白："物业行业都喊着不赚钱，大家却总是赖着不走"——上半年物企集中退盘，就是对这种质疑的主动回应 。

这不是万科一家的事，是行业集体转向

把视角拉大，万科物业的退出只是行业"退场潮"的一部分：

万物云在中报里援引公开数据：2026年上半年，多家物企退出在管面积超过千万平方米，单家企业最大退出面积突破6000万平方米

中指研究院数据：2025年初至2026年3月底，全国住宅撤场项目达212个；2025年全年173个，2026年仅一季度就已达170多个，接近去年全年

TOP50物企主动撤场率同比增长 37%，其中住宅项目占比超过八成

一个行业共识：住宅物业项目收缴率低于80%就难以实现收支平衡。而当收缴率跌破60%，加上人力成本占物业总成本68.7%的刚性支出 ，项目基本必亏 。

徐州6个小区、杭州北樾府、武汉蓝玉湾、南昌世纪风情三期、嘉兴滨河道花苑、天津新世纪城、南宁邕府檀境、重庆首创鸿恩国际生活区……2026年以来万科物业在全国多地的撤场动作，原因高度一致：服务成本攀升、收缴率走低、项目持续亏损 。

万物云的真正意图：从"扩底盘"到"优底盘"

何曙华在业绩会上强调，这不是被动收缩，而是"推进精益运营、优化项目组合的战略动作" 。具体有两层打法：

第一层：设置项目"红黄线"进出制度

对新进住宅项目制定更严格标准，宁可少接也要接好 。上半年新签的207个项目，年化饱和收入（8.4亿）高于退出的7.4亿，质量换数量。

第二层：用AI和科技摊薄管理成本

朱保全披露，AI规模化应用带动管理费用减少超4300万元 。这其实是退出动作的另一面——用更少的人管更多的优质项目。

第三层：压降万科关联业务

上半年万物云来自开发商的收入同比下降27%，占总收入比例从4年前的23.7%降至5.1% 。这也是"去万科化"的实质性进展——降低对母公司的依赖，转向市场化独立运营。

业主端该怎么看这件事

万物云在退出流程上的表态很关键 ：启动退出前，公司会先通过管理优化、科技应用改善经营，并与业主、业委会沟通缩减服务内容或调整收费标准；在相关努力仍无法形成共识的情况下，才会启动退出程序。退出时需按合同约定和法定程序向主管部门备案、向业主公示，保障交接期间服务连续性。

何曙华的一段话可以作为判断行业走向的标尺 ：

"物业企业停止低价换规模的竞争，业主理性看待服务标准与合理对价，通过退出和重新选聘完成市场化选择，是行业走向成熟的重要表现。"

简单说：好服务需要好价格。当物业企业敢于对"质价不符"的项目叫停，当业主接受"要想服务好、物业费得涨"的市场逻辑，双方通过退场重新选择——这才是物业市场成熟的标志 。

所以"退出139个项目"的本质，是万物云在行业拐点上的主动瘦身：砍掉40%因开发商空置导致的亏损盘、20%不符合战略的收购盘，把资源和AI能力集中到优质项目上。短期看是减法，长期看是把住宅物业从"规模游戏"拽回到"现金流游戏"。真正值得关注的，不是退出了多少，而是退场程序是否规范、交接是否平稳、业主权益是否得到保障 。