上海
进入到八月份，北京的限购政策进一步放松了，但是并没有全面取消限购，连北京的五环之外，也没有全部取消限购。
所以说这次的限购放松，它依然是一次挤牙膏式的调整。
这次限购放松最核心的变化是：在北京没有户籍的外来人员，想要在北京五环之外买房，原本需要两年社保或个税缴纳记录，本次政策直接把两年期限降低为一年。
那么北京这次限购放松释放出什么信号？
第一种可能：这是否意味着全国房地产政策将再次迎来一轮放松潮？
甚至近期有传言称个人房贷或将推出贴息政策。房贷贴息最早是去年十一月境外相关机构传出的消息，但至今都没有落地。
从这个角度来看，我认为北京的限购放松，并不代表全国、尤其是国家层面会出台重磅楼市救市政策；即便单看个人房贷贴息，我判断下半年真正落地的概率依旧偏小。
原因在于房地产虽然重要，但当前普通居民消费同样低迷。
国家提振内需会优先面向普通群众发放普惠补贴；而个人房贷贴息涉及资金规模极大，一旦落地动辄千亿、数千亿，会给财政带来不小压力。
只有一种特殊情况：今年五、六、七月楼市持续降温，若八、九、十月乃至四季度市场继续下行，完全没有复苏反弹迹象，才不排除四季度出台购房贴息政策，但该可能性整体偏低。
第二个猜想：北京限购放松后，会不会轮到上海、深圳出台新一轮限购放宽政策？
这个概率相对较大。目前全国仍执行限购的大城市仅剩北京、上海、深圳，海南部分区域也保留局部限购未放松。
但本质上，海南局部限购和北上深不具备可比性：海南市场情况特殊，实操中限购政策弹性较大；而北上深审核标准向来更为严格。
回顾上一轮限购放松次序：去年十二月深圳先行放宽，今年二月春节后上海跟进调整，四月份深圳再度优化政策。
但从放松尺度来看，目前深圳政策最为宽松，仅少数核心区域维持限购，除核心区外深圳大部分区域对外地人已不限购。
上海当前全市仍实行限购，今年二月新政将外环外购房社保要求由三年降至一年，和本次北京调整方向一致。
不过深圳、上海还有两项差异化放宽政策：上海今年二月新政规定，持有上海市居住证满五年及以上，可免除社保、个税记录要求，限购一套住房；
今年四月深圳限购调整提出，持有有效深圳经济特区居住证的外地人，可在原限购核心区域购置一套住房。
两地都针对持居住证人群放开限制、豁免社保要求，但尺度有区别：深圳对居住证持有时长无要求，上海则要求持证满五年。
反观北京本次限购放松，并未像沪深一样，给持居住证群体开辟宽松通道。
综合对比后能看出：即便北京再度优化限购，整体管控严厉程度仍高于上海、大幅严于深圳。
就今年年内来看，上海出台新一轮限购放松政策的概率在 50%–60%；深圳年内新政落地概率偏低，毕竟四月份才刚更新过政策。
不过近期有消息称，上海虽未发布正式明文放宽限购，但局部实操细则已有小幅松绑：置换家庭卖掉原有住房后再购入新房时，不再复核购房资格。
此前官方政策文件并无此项细则。现实中有不少居民早年在上海购房（自住或投资），如今社保、个税记录不符合现有购房标准，若置换时重新审核资格，便无法购入新房。
现在实操调整后，置换再购环节不再核验购房资质，顺利实现换房。
再对比三座城市近期楼市行情：目前仍执行严格限购的三座城市里，楼市景气度北京最弱、深圳最强、上海居中。
我这边有大量数据支撑对比分析。
先看沪京房地产景气度走势图表：
蓝线为上海，红线为北京。
能看到楼市下行初期（2021 年下半年至 2023 年上半年），上海楼市景气度长期明显高于北京，彼时上海房价尚未下跌，北京房价已开始回落。
2023 年下半年后两市整体走势趋同，今年上半年两地市场数据基本同步。
但六、七月两市同步降温，北京下滑幅度更大：七月北京楼市景气度为 - 22，上海为 - 15。
再对比北京与深圳：
蓝线为深圳，红线为北京。2021 年楼市下行至 2024 年 9 月，深圳楼市景气度长期低于北京，更不及上海。
2024 年 9 月国家出台系列楼市稳市政策后，深圳景气度反弹力度不及北京。
近两月行情反转，深圳市场表现远超北京；七月最新数据，深圳景气度为 5，位居全国前列，大幅高于北京的 - 22。
综合以上分析，北京此时出台限购优化政策，一方面是本地楼市景气度显著弱于沪深；另一方面从政策轮动顺序来讲，北京此刻放宽限购，相比深圳、上海时机更为合理。
最后做总结提示：北京本次限购调整，不代表全国会迎来新一轮大规模增量救市政策。
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