北京
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买了一套二手房，过户手续办完了，却发现房子里还有租户住着，租期没到，租户不肯搬。这时候您可能会想：我是新房主，房子归我了，租户当然应该搬走。但法律上的答案可能和您的直觉不一样。
民法典确立了一项重要规则——“买卖不破租赁”。也就是说，房屋所有权在租赁期间发生转移的，租赁合同对新的所有权人（也就是您）继续有效。租户有权按照原租赁合同的约定继续使用房屋，直到租期届满。您不能因为买了房子就要求租户立即腾退，除非满足特定条件，比如租赁合同已到期、合同无效、或者租户自愿同意解除租赁关系。
所以，如果您买的是带租约的二手房，在签约之前务必做三件事：第一，要求卖方提供完整的租赁合同，核实租期、租金、支付方式等关键信息；第二，确认承租人是否书面放弃了优先购买权，避免日后产生纠纷；第三，在买卖合同中明确约定交房条件——到底是“带租约交付”还是“清租后交付”，并约定相应的违约责任。
如果卖方隐瞒了租赁关系，导致您购房目的落空，您可以依据买卖合同追究卖方的违约责任，但不能直接起诉要求法院判令租户腾退。切记：租赁关系与买卖关系相互独立，您的合同相对方是卖方，不是租户。
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