上海第九批土拍：黄浦、静安、浦东三块宝地，谁将引爆9月？

8月的上海，暑气未消，但楼市的热度却随着一份名单的公布再次攀升。

2026年8月13日，上海市土地交易市场正式公示了第九批次拟出让住宅用地清单。与以往动辄十几宗地块的“批量供应”不同，这次只有三幅地块。数量虽少，但含金量极高——它们分别位于浦东金桥、黄浦老西门和静安大宁。

这三幅地块清一色位于核心或次核心地段，被业界誉为“年度压轴好地”。根据安排，出让公告将于8月中旬发布，9月中下旬正式开拍。

为什么这三块地如此引人注目？它们各自藏着怎样的城市密码？今天，我们就来深度拆解这份“精而美”的土拍清单。

总体画像：少而精的“核心资产”回归

首先，我们用一组数据来看看这批次供地的基本盘。

本次第九批次土拍，共推出3宗涉宅用地，总用地面积7.16公顷，总建筑面积约17.885万平方米。

如果对比前几个批次，你会发现一个明显的趋势：上海的土地供应正在从“量的扩张”转向“质的聚焦”。郊区大规模供地的节奏放缓，取而代之的是主城区稀缺地块的精准投放。

从上图可以看出，三幅地块在占地面积、容积率和建筑高度上呈现出鲜明的差异格局：黄浦老西门“最小但强度最高”，静安大宁“最大且总量最重”，浦东金桥“居中、强度最低、限高较低”。

这种差异，恰恰反映了三个板块不同的城市功能定位和发展阶段。接下来，我们逐一剖析。

黄浦老西门：十年难遇的“孤品”，锁定楼板价天花板？

如果说第九批土拍有“C位”，那非黄浦区C010302单元271A-03地块莫属。

稀缺性：十多年来首次公开挂牌

这块地位于老西门板块，用地面积仅8537平方米（约0.85公顷），容积率4.7，建筑高度80米。土地用途为三类住宅、商业混合用地，其中住宅占比≤90%，商业≥10%。

为什么说它稀缺？因为这是黄浦区近十多年来极少见的公开挂牌涉宅用地。上一次类似的出让，还要追溯到2014年的董家渡项目。

老西门板块的新房供应已经断供已久。今年上半年，黄浦区新增取证项目仅1个，即新弘北京道，供应54套房源，均价高达18.8万元/平方米。而在地块周边，高端住宅项目复兴珑御的二手房挂牌价已在15万—20万元/平方米之间，部分房源甚至达到22万元/平方米。

规划调整：从“高”到“优”的蜕变

这块地的出身也不平凡。今年2月，地块首次调规，容积率高达5.32，限高100米。但在6月的二次调规中，发生了关键变化：

• 用地面积微增：从8439平方米增至8537平方米；
• 容积率下调：从5.32降至4.70；
• 限高降低：从100米降至80米。

这一系列调整，顺应了新建住宅建筑原则上不得超过80米的新规要求，同时也降低了社区密度，提升了居住舒适度。虽然总建筑面积减少了约4800平方米，但对于追求品质的改善型客户来说，这无疑是利好。

价值预期：地王相初显

地块北侧紧邻复兴珑御，西侧是新天地豪宅板块，东侧则是拥有七百余年历史的上海文庙。这样的区位背书，加上极低的供应量，让市场对其价格充满想象。有分析认为，今年上海的楼板价“地王”，或许会在这里诞生。

静安大宁：热度延续，再掀“内中环”争夺战

视线北移，来到静安大宁。静安区N070302单元117a-09地块，是本次土拍中体量最大的一幅。

板块热度：建发拿地后的“加注”

大宁板块近年来一直是上海内中环供地的“热区常客”。就在今年6月30日的第五批次土拍中，建发房产经过168轮激烈竞价，以72.89亿元的总价、81665元/平方米的楼面价，拿下了相邻的N070402单元081a-08地块，溢价率高达29.63%。

不到八十天，大宁再次释放重磅地块。这次的117a-09地块，用地面积4.22公顷，容积率2.4，计容建面约10.1万平方米。相比前一幅地块，它的体量更大（对8.93万平方米），且位置更贴近内环。

配套成熟：生活氛围浓郁

地块东至泽州路，南至柳营路，西至普善路，距离1号线中山北路站仅600米左右，紧贴内环和南北高架。周边久光百货、大宁公园、第十人民医院等配套成熟，生活氛围浓厚。

目前，大宁板块内有中建玖上琅宸、大华·静安年华等项目在售，均价已在13万-15万元/平方米区间。随着新地块的入市，大宁板块的改善底色将被进一步改写，预计仍将吸引多家品牌房企参与竞拍。

浦东金桥：产城融合，新规下的“首发”机会

最后，我们看向浦东。浦东新区Y000902单元19-21地块，位于金桥核心地段。

区位优势：产业与生活的平衡

金桥开发区是上海“金色中环”的重要组成部分，西连陆家嘴，北接外高桥，南近张江。这块地紧邻金桥城市副中心，距离轨道交通6号线金桥路站约1公里、9号线台儿庄路站600多米。

周边商业配套丰富，有金桥大拇指广场、Lalaport金桥店等；教育资源方面，地块东侧就是建平实验小学。

产品亮点：低密舒适，新规首作

这块地的出让面积为2.09公顷，容积率仅为1.8，限高60米。在三幅地块中，它的容积率最低，意味着居住舒适度最高，更适合打造低密度的改善型产品。

值得注意的是，金桥核心地段的新房已断供多年，该项目将是板块内第一个按照新规打造的产品。对于在金桥、张江等地工作的高净值人群来说，这是一个难得的“家门口”置业机会。

结语：理性回归，价值为王

回顾上海第九批次土拍，我们可以清晰地看到一条主线：核心地段的稀缺价值，正在被重新确认。

无论是黄浦老西门的“绝版”属性，静安大宁的“热度”延续，还是浦东金桥的“补位”需求，这三幅地块都精准匹配了当前市场对高品质、核心区位住宅的真实需求。

对于房企而言，拿地逻辑已从过去的“规模导向”转向“价值导向”。只有那些地段优越、配套成熟、产品力强的地块，才能激发市场的参与热情。

对于购房者而言，这些地块未来的入市，将提供更多元化的选择。尤其是黄浦和大宁板块，有望带来新一轮的高端改善产品供给。

9月中下旬，拍卖槌即将落下。这三幅“压轴好地”最终花落谁家？楼面价是否会刷新纪录？让我们拭目以待。

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