房贷，还在负增长

本文为城市财经团队出品

8月14日央行公布了7月份金融数据报告，结合8月17日国家统计局公布的7月份房地产数据，可以得出一个明显结论：

全国房地产调整，依旧没有任何止步的势头。

01

房贷，继续负增长

央行公布的数据中，可以看两个关键点，一个是个人存款，一个是个人贷款。

央行公布：

前七个月人民币存款增加17.79万亿元。其中，住户存款增加6.95万亿元，非金融企业存款增加1.57万亿元，财政性存款增加1.95万亿元，非银行业金融机构存款增加5.76万亿元。

来源：央行

前7个月住户存款增加了6.95万亿元，而前六个月住户存款增加量为7.58万亿元，这意味着7月单月住户存款减少了6300亿元。

央行披露4月份住户存款减少了1.94万亿元，5月再减少1100亿元。而如今7月份又减少了6300亿元，这意味着存款搬家仍在进行中。

关键问题来了，存款搬家流向了哪里？

从各方披露的数据来看，一部分流入了股市，一部分则用于提前还贷。

流入股市方面，有三个佐证数据：

1、开户量持续暴涨。

上交所最新披露的数据显示，2026年7月A股新开户265.54万户，同比增长35.23%，环比下降7.30%。截至7月末，2026年A股累计新开2281.67万户，同比增长56.69%。

基金开户方面，2026年7月基金新开户19.9万户，同比增长23.22%，环比下降14.81%；2026年累计新开203.05万户，同比增长21.89%。

2、证券交易印花税大涨。

财政部尚未公布7月份的印花税数据，仍可以参考上半年的数据。

上半年，印花税2752亿元，同比增长40.9%。其中，证券交易印花税1549亿元，同比增长97.3%。

3、非银机构存款大增。

整个前7个月，非银行业金融机构存款增加5.76万亿元，根据前六个月的数据可以计算出，7月份单月非银行业金融机构存款增加了1.11万亿元。

所谓非银机构，就是指信托、证券、保险、租赁、财务等特定金融服务的金融机构 。

其中股市是最大的资金蓄水池，从开户数暴增、证券交易印花税暴增数据可以得出一个明显结论，资金主要流入了股市。

而提前还贷的数据，则更加直观，今年已经过去了7个月出现了4个月房贷负增长。

央行披露：

前7个月，住户贷款减少8271亿元，其中，短期贷款减少9281亿元，中长期贷款增加1010亿元。

对比前六个月的数据，可以计算出，7月单月，住户贷款减少4603亿元，短期贷款减少3700亿元，中长期贷款减少1202亿元。

短期贷款主要是消费贷，特别是车贷。中长期贷款主要是房贷。

可以看到，无论是总的个人贷款，还是车贷、房贷，都在减少，这意味着整个的主要动作依旧是降负债、降杠杆。

其中7月份房贷减少1202亿元，这是今年以来第四次负增长，前三次分别是2月份、4月份和6月份。

制图：城市财经；数据：央行

房贷负增长，只有一个合理解释，还贷规模大于贷款规模。而导致这个现象的原因，背后可能有四种情况：
1、贷款多，但还贷规模更多。
2、还贷规模不变，但贷款的变少了。
3、贷款与还贷均缩减，但贷款规模缩减更快。
4、越来越多的人全款买房。
从媒体报道与权威数据来看，应该是“贷款的人少了”与“提前还款的多了”两个因素叠加所致。

逻辑在于商品房成交量仍在两位数调整。

02

房地产多个指标仍两位数调整

国家统计局公布的上半年数据显示，上半年房地产投资下降了18%。

房地产开发投资自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正，其每月的波动差异，仅仅表示跌多跌少而已。

18%的调整幅度，无论是对比过去五年的上半年数据，还是对比过去几年的全年数据，都是最大跌幅。

制图：城市财经；数据来源：国家统计局

8月17日国家统计局公布的数据显示：

前7个月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；其中，住宅投资33172亿元，下降19.1%。

来源：国家统计局

可以看到，房地产开发投资仍在两位数调整，而且跌幅仍在扩大。

商品房成交量同样如此。

国家统计局披露：

1-7月份，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积下降12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；其中住宅销售额下降13.2%。

来源：国家统计局

商品房成交面积与成交金额均仍在两位数下降。

这意味着买房的人越来越少，贷款的人自然也越来越少。

房地产持续下行背后，除了宏观大环境带来的信心难以提振外，还有一个更关键的因素，那就是房地产的底层需求本身正在发生变化。

过去二十多年，房地产最大的支撑是什么？

人口增长、城市化、家庭加杠杆。

人口不断增加，城市不断扩张，越来越多的人从农村进入城市，再加上居民收入持续增长，买房的人越来越多，房贷规模也越来越大。

房地产因此形成了一个非常强的正循环：

人口流入→买房增加→房价上涨→居民加杠杆→开发商拿地→房地产投资增加。

但如今，这个循环正在发生逆转。

人口增长放缓甚至减少，城市化速度下降，居民加杠杆意愿下降，再叠加房价预期发生变化，房地产的需求端已经很难回到过去。

所以，现在房地产面临的并不只是一个周期性问题。

而是过去那套增长模式，正在失效。

这也是为什么，哪怕政策已经不断托底，房地产依然很难托起来的根本原因。

因为政策可以降低首付、降低利率、放松限购，但很难直接创造出新的购房需求。

尤其是在大量城市人口减少的背景下，未来房地产市场很可能出现一个越来越明显的特征：

全国房地产市场不会再是一个整体，而是彻底分化。

人口持续流入、产业不断集聚的城市，住房需求依然存在，等这一轮调整过后，会重新回归价值增长。

但那些人口持续流出、产业缺乏支撑、住房库存高企的城市，房地产价值调整基本不可逆。

这也是我在上一篇文章中反复强调过的，越来越多的三四线城市，房价终将鹤岗化。

03

提振消费，增强收入和预期才是根本

从贷款数据可以看到，当下的贷款市场，不仅没多少人贷款买房，也没多少人贷款消费。

我们的出口一路长红，但内需提振仍是问题的症结所在。

消费是推动经济发展链条闭环中的最重要一环。

只有民众消费增强，企业才能扩产，才能增加就业岗位，才能增加收入，才能创造更多税收，才能推动经济健康发展。

消费一旦不济，链条的闭环就会被打乱，产能会过剩，房地产的产能过剩、汽车的产能过剩，历历在目。

此外，消费尤其是内需，还是跨越中等陷阱，迈入发达国家的关键。

当下的消费市场，不需要看任何数据，如人饮水冷暖自知，看看自己的口袋，就一目了然。

工作难找、钱难赚，是当下的共识与现实。

提振消费之所以难，不是大家不愿意消费，而是民众确实没有什么钱了。

在这种背景下，我个人认为，全民发钱的时候已经到了。

必须调整财政支出结构，资金不要再投向边际效益越来越弱甚至是亏损的大基建，而是直接向民众发钱，不是消费券。

此外，取消已经产能过剩的新能源汽车补贴。

这部分省下来的钱，如果直接无差别发放给民众，对消费提振、增强经济的确定性大有裨益。

与其继续补贴企业生产，不如把一部分资金直接交给民众，落到实处更有意义。

发钱并不等于简单撒钱，更不是短期刺激。

核心是调整财政支出结构，把一部分原本投入到低效投资、过剩产能上的资金，转向居民端。

而且，我更倾向于直接发钱，而不是发消费券。

因为消费券只能刺激特定消费，直接发钱才能真正增加居民资产负债表的安全垫。

老百姓手里有了钱，首先会还债、改善住房、购买汽车和家电，其次才是旅游、餐饮、教育等消费。

哪怕一部分钱最终被存起来，也没有关系。

因为存款增加，本身就是居民资产负债表修复的过程。

只有居民敢于花钱，企业才敢于投资；只有企业敢于投资，就业和收入预期才会真正改善。

所以，今天真正需要改变的，不是想方设法让老百姓掏钱，而是想办法把老百姓的钱包重新鼓起来。

房地产也是同样的道理。

现在很多城市不断出台购房政策，但如果居民收入预期没有改善、人口没有增加、房价上涨预期没有恢复，仅仅降低首付、降低利率，很难从根本上创造新的购房需求。

房地产要真正止跌，最终还是要靠居民收入和信心。

因此，房地产也好，消费也好，甚至整个经济也好，真正的底层逻辑其实只有一个：

让居民有钱，让居民敢花钱，让居民对未来有信心。

过去二十多年，中国经济最大的红利之一，是人口增长、城市化和居民加杠杆。

而未来，我们必须寻找新的增长模式。

这个模式不能再单纯依赖房地产和基建，而应该更多依靠居民消费、科技创新和产业升级。

说到底，经济发展的最终目的，不是建了多少房子、修了多少道路，而是让普通人的生活越来越好。

当越来越多的钱从政府和企业的资产负债表，流向居民的口袋，中国经济真正的新一轮内循环，或许才会开始。

主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞

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