出险房企如何通过破产重整脱困重生

在房地产行业深度调整周期中，破产重整是市场化风险出清的重要方法。当前已出现完成重整并成功摘帽的标杆房企，如金科股份和新华联，这些企业利用自身多元的资源和强大的内生能力，展现出了重整的价值，加上属地政府和法院的协同作用，完成了风险出清和破产重整。还有多家企业正在重整的过程中，如华夏幸福、财信发展和迪马股份，它们面临着不同的困境，重整之路仍然有诸多的不确定性。

成功重整企业，依托差异化资产禀赋完成债务出清与业务重构

1.金科股份：多元清偿工具化解千亿级存量负债

金科股份重整，是国内迄今为止处置债务体量最大的上市房企重整案件，危机起源于2022年美元债违约，连续多年经营性亏损之后企业净资产转为负值，深陷资不抵债的困境。金科股份于2023年7月31日审议通过拟申请重整及预重整的议案，并于2024年2月21日正式向法院提交重整申请；同年4月22日，法院裁定受理该重整申请。随后，公司于2025年1月23日披露《金科股份重整计划草案》，至2025年12月15日，重整计划全部执行完毕。最终在2026年7月2日，其证券简称由“*ST金科”正式恢复为“金科股份”，标志着重整与“摘帽”之路正式收官。

图：金科股份重整时间轴

自当地中级人民法院正式受理重整申请、企业被戴上退市风险警示标识之后，管理人面向市场公开遴选重整投资人，最终敲定由央企资产管理公司、省级地方国资基金、具备地产产业资源的产业投资人组成出资阵营。品器联合体为金科股份和重庆金科的中选投资人。金科股份的产业投资人包含品器联合体、四川发展证券基金以及中国长城资产；财务投资人包含四川发展证券基金、中国长城资产、长城资本、重庆国际信托等投资机构和其他自然人。

图：金科股份重整案产业投资人

金科股份的重整投资人以26.28亿元受让金科股份转增后30亿股股票，其中产业投资人合计受让金科股份转增股票12亿股，每股单价0.63元，投资款合计7.56亿元；财务投资人合计受让转增股票18亿股，每股单价1.04元，投资款合计18.72亿元。26.28亿元重整投资款用于清偿债权、破产费用、补充上市公司流动性、保交楼保交房专项资金、对重庆金科的重整投资等。另外，品器联合体承诺由其或指定主体提供不少于7.50亿元的借款，用于补充金科股份流动资金和新项目投入。

图：金科股份重整案重整投资人投入情况

金科股份重整分五类债权差异化处置：职工债权在投资人到位18亿资金后6个月全额现金清偿；税款同期兑付3.41亿元，余款3年按月付清，逾期加收滞纳金；有财产担保债权可通过物抵、拍卖或信托份额优先受偿，超额部分转普通债权；普通债权单户5万以内现金结清，超额部分搭配转增股票、信托份额抵债，百万债权首次综合清偿率22.36%；劣后债权不予清偿。债权人按方案受偿后，金科对剩余债务不再负责。

金科重整后，品器联合体持股9.34%成为第一大股东，业务上转型科技驱动型不动产综合运营商，设立“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大协同板块，走“汰旧、取新、强链”轻资产路线；严控新增重资产开发，主营一线中高端代建、商办与产业园运营，依托长城资产等资源盘活困境资产，联动阿里资产数字化处置存量；借助AI、BIM、大数据赋能设计建造与招商，设立不动产相关基金拓宽资金渠道；同步布局光伏新能源，完善多元盈利体系。

2.新华联：聚焦核心经营性资产实现减负扭亏

新华联是一家以“文旅+地产”双轮驱动为主业的上市公司，因‌严重债务危机、资不抵债引发退市风险。2023年5月5日，新华联股票简称变更为“*ST新联”，随后于5月11日向法院申请破产重整并启动预重整程序，5月18日法院正式决定启动预重整并指定临时管理人。经过近半年的预重整阶段，法院于2023年11月14日裁定受理重整一案并指定管理人，重整计划（草案）于同年12月14日经表决通过，12月29日法院裁定确认重整计划执行完毕并终结重整程序。至此，新华完成破产重整，并于2024年5月21日股票简称由“*ST新联”恢复变更为“新华联”，完成摘帽。

图：新华联重整时间轴

本次重整，管理人遴选出来的重整投资主体包括华软盈新资产、招商平安资管、中国外贸信托、湘江资产和深圳德远投资。五家重整投资人以现金方式认购转增股票，向新华联文旅提供总额19.28亿元的资金。其中，华软盈新资产共出资12.96亿元，每股受让单价1.08元，所受让公司12亿股股票，重整成功后华软盈新资产持股29.41%成为公司第一大股东。其余五家重整投资人出资合计6.32亿元，每股受让单价1.2元，所受让公司合计5.267亿股股票。

图：新华联重整投资人

经过整套重整计划落地执行之后，企业整体负债规模、有息负债规模实现大幅度下降。本次重整无职工债权；税款债权于法院裁定批准重整计划后一个月内一次性现金结清；有财产担保债权在担保资产评估值内优先受偿，40%一个月内现金付清，60%分五年留债分期还本付息，超额部分按普通债权处置；普通债权中全资保留子公司债权延后清偿，其余30万元及以下全额现金清偿，超30万部分82.9%转增股票抵债、17.1%以信托受益权清偿，迟延利息劣后债权不予清偿；暂缓确认、未申报债权对应预留偿债资源，满足条件后按同类规则受偿。

图：新华联重整债务处理

完成摘帽脱困之后新华联文旅主动剥离低效非核心资产，确立文旅资产运营作为核心主业，深耕成熟古镇文旅项目的客流运营与商业业态升级，稳步消化存量地产项目库存，不再盲目向外扩张新项目，依靠文旅板块稳定现金流维持企业运转。同时借助重整投资人资源赋能，优化治理降本增效，修复融资功能，打造文旅行业优势项目。

正在重整企业：不同困境决定出险主体重整路径分化

1.华夏幸福：重整存在多个难点

华夏幸福的重整进程始于2025年11月17日，债权人向法院申请对公司进行重整并启动预重整程序，法院当日决定受理；2026年3月2日，临时管理人公开招募意向重整投资人；同年5月6日，华夏幸福被上交所实施退市风险警示，证券简称变更为“*ST华幸”；6月10日，重整投资人最终确定为杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳木兰花置业有限公司组成的联合体。

图：华夏幸福重整时间轴

华夏幸福重整目前存在多个难点。首先是债务底盘沉重，存量遗留债权复杂,华夏幸福目前仍有200多亿逾期未偿还债务，且债权结构十分杂乱，包含银行、信托、境外美元债、债券持有人、工程商、民间借贷、担保连带负债等；其次是主要资产集中固安、大厂等环京产业新城项目，资产缩水、处置困难，可变现优质资产枯竭；另外，主要利益方严重对立，平安系是第一大股东，和上市公司管理层在利益诉求上存在矛盾。

图：华夏幸福重整难点

2.财信发展：关联债务抬高重整落地门槛

财信发展困局源自于控股股东财信系集团层面风险处置失败，集团多家主体合并重整期间暴露出关联往来混乱、大额往来款项缺少真实业务支撑、内部风控机制缺位等致命短板。2024年10月19日财信发展的控股股东财信地产及间接控股股东财信集团向法院提交预重整备案登记，随后于2025年2月24日获法院裁定正式受理重整申请并进入重整程序，但因重整计划草案至2026年6月底仍未获通过且重整投资协议解除，法院于2026年7月6日裁定终止两家公司的重整程序并宣告其破产。风险顺着股权传导至上市主体，上市公司随即进入预重整备案流程。

图：财信发展重整时间轴

财信发展重整前景存在重大不确定性。一是法院尚未正式受理重整申请，目前仅完成预重整备案登记，后续能否进入正式重整程序尚不明朗；二是控股股东财信地产所持股份已全部质押冻结，后续司法拍卖中可能出现与预重整投资人不一致的买家，打乱保壳计划；三是即便净资产得以转正，退市红线仍难以靠自身经营达标，需依赖投资人协助收购第三方资产，操作复杂且时间紧迫。

3.迪马股份：大股东债务爆雷拖累上市公司

迪马股份风险呈现出母公司与上市平台双层承压的格局。2024年5月6日迪马股份对外公告“21迪马01”债券发生实质性违约，公司证券简称随之变更为*ST迪马；同年6月19日大股东东银控股先行启动司法重整；6月24日迪马股份股票停牌、迈入退市相关流程，直至2025年11月11日迪马股份向法院递交预重整备案登记申请，2026年5月6日重整计划（草案）表决未能通过，本次重整依旧有着较大的不确定风险。

图：迪马股份重整时间轴

迪马股份在行业下行周期之下出现了严重的财务危机，叠加大股东债务爆雷，继而公司营收崩塌、连年巨亏、资不抵债、退市、大量司法查封，形成恶性循环。重整作为自救路径又面临多重卡点，短期内难以扭转经营颓势。即便后续国资纾困落地、重整成功，也需要漫长的资产剥离、债务重组过程才能实现业务转型。

多元资源、内生能力、重整价值与府院协同共同决定出险房企重整成败

出险房企重整成功的内部核心条件涵盖资源、能力与重整价值三大维度。资源层面，需搭建央企AMC、地方国资、产业及财务投资人协同出资架构，足额落实重整投资款并配套流动资金，债权分类清晰，通过现金、转增股票、信托受益权构建分层清偿方案，小额债权全额现金兑付以降低表决阻力。内生能力方面，需具备代建、资产管理运营等轻资产造血业务，存量资产可产生稳定现金流，通过股权转增完成控制权重构，前置开展预重整工作。重整价值层面，需持有商办、文旅等稳定现金流资产，叠加上市平台形成稀缺资本价值，使债权人综合清偿率显著高于破产清算，同时化解保交楼、就业等社会风险，实现多方共赢。

府院联动政策支持是重整推进的关键外部保障。成功的重整案例中，属地政府通常设立风险处置专项工作专班，构建法院、住建、金融监管常态化联动机制，统筹保交楼专项资金、税费缓缴、不动产办证简化等配套政策，主动引荐本地国资、央企资管参与投资，提前化解群众维权维稳隐患。

图：房企成功重整所需要素

出险房企破产重整是行业风险出清的重要抓手，成败取决于多元资源、内生能力、重整价值与府院协同等多重因素。金科、新华联依托多元投资主体、分层清偿机制及清晰业务转型路径完成摘帽脱困；而华夏幸福、财信发展、迪马股份受债务底盘、资产质量、股东纠纷拖累，重整尚存在诸多不确定性。未来地产风险处置将持续坚持市场化、法治化原则，出险企业剥离低效重资产、培育稳定现金流主业，叠加国资、AMC等多方资金纾困，平衡债权人、购房者与投资人利益，通过重整可实现债务减负与经营重生，推动行业完成结构性重塑。

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