丰台豪宅，新战局来了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京楼市，正式进入抬板时代。

前不久，今年第十轮供地清单出炉，丰台岳各庄DC-L02地块，赫然在列，预计9月底出让。

这块地的看点不是70亿元起拍价，也不是14万平米的大体量，而是出让文件里明明白白写的四个字：抬板平台。

北京第一次把抬板，写进了土拍条件。

以前抬板是房企自己选的。你愿意做，成本你担，风险你扛；不愿意做，也没人逼你。

现在不一样了。政府把抬板写进规则，拿地就得做，不做不行。

这才是真正的信号弹。

也许是巧合，就在岳各庄L02地块露面的当天，华润置地万泉寺项目和保利太平桥项目，也公示了规划方案，成为北京首批抬板社区。

几乎一夜之间，抬板二字，成了京城楼市的热词。

接下来，今年丰台还没入市的项目，还有好几家：厦门国贸丰台桥南地块、河北鑫界蒲黄榆项目，以及已在供地清单的分钟寺103地块。

抬板的闸门一打开，就关不上了。所有进场的玩家，都被逼上了升级产品的绝路。

丰台豪宅的旧格局，正在被撕碎；新战局，则从抬板开始。

同一个剧本，两种演法

丰台两个抬板项目同一天公示，同样贴二环，都冲着顶豪去。

但细看，路数完全不一样。

位置上，华润万泉寺项目在丽泽北侧，保利太平桥项目则在在西二环外。

相比之下，太平桥项目离金融街更近，位置更核心，6.75万元/平的楼面价，比华润万泉寺项目，贵了大约5000元/平。

体量上，华润万泉寺项目规划11栋住宅楼，约500套，是个大盘子；保利太平桥项目9栋楼，454户，体量稍小。

两个项目都做了抬板，开发商称高6米左右的高度。区别在于，万泉寺项目是全抬板、全架空，整个社区飘在半空中；太平桥项目在住宅区域做了架空，配套区域未架空，相对比较克制。

华润置地和保利发展，对豪宅应该是什么样的判断不一样。

前者走的是景观资源派。赠送面积主要砸在观景大露台上，尤其是楼王户型，露台给得很夸张。

这是深圳豪宅的经典逻辑。生活不止于室内，社区和户外也是品质的一部分。

后者走的是室内生活派。赠送面积不用在露台上，而是扩展室内空间。南向阳台进深1.8米，北侧有设备平台，预计都能封进室内。算下来实际使用面积很可观。

这个逻辑“很北京”。气候决定了露台使用率不高，实实在在的室内面积，才是客户愿意买单的东西。

一个向外，一个向内。

总价段也很有意思。

万泉寺项目主力户型155-180平米，总价大概1700-2000万；太平桥项目主力户型120-136平米，总价1300-1600万。

单价上，太平桥项目上车门槛更低。

这，看起来是错位竞争，其实客户群有所重叠，都是金融街、丽泽、海淀外溢的改善客，总价差几百万，很多人会两边摇摆。

还有个细节：太平桥东侧临路200米，做了大门和景墙体系，走地标豪宅的面子路线。这是保利的传统强项，仪式感、昭示性、第一眼的冲击力。

万泉寺项目呢？全架空、大露台、园林层次感，强调走进去之后的体验。

一个注重面子，一个注重里子。两个同样的抬板项目，做出了两种完全不同的演法。

谁能卖得更好，现在说不准。

但有一点很确定，它们互为价值锚点。一个卖得好，另一个也水涨船高；一个卖不动，另一个也别想独善其身。

再看看岳各庄L20地块。

起始楼面价4.95万/平米，比万泉寺项目和太平桥项目，便宜一大截。但它在西三、四环之间，北侧贴着海淀五棵松。

"住在丰台、学在海淀"的逻辑，对海淀外溢客群吸引力很强。

这块地花落谁家，产品怎么做，将直接决定丰台抬板住宅的最终格局。

千万级豪宅的供需真相

丰台豪宅的战场有多大？

截至今年上半年末，丰台新房狭义库存9483套，库存面积133万平米，去化周期30.2个月。如果算上未取证的土地和潜在供应，实际去化周期超过34个月。

什么概念？

从现在开始，丰台一块地都不卖，一个新盘都不开，现存的房子，也要卖将近3年才能卖完。

千万级以上的豪宅，情况更极端。

丽泽板块是丰台豪宅的核心阵地。130-150平米户型库存386套，去化周期65.5-87.2个月；150-200平米户型库存881套，去化周期66.1-90.3个月。

按当前速度，要5到7年，才能消化完。

这还没算今年新拿的地。

华润万泉寺项目500套、保利太平桥项目454套、丰台桥南约100套、蒲黄榆约100套，再加上岳各庄地块未来的1000多套，光今年新增的千万级豪宅，就有2000多套。

价格战已经打响了。

中海丽金府先降价，从10.5万降到8.7万，直接把丽泽10万+的定价体系砸穿了。后面的项目再想卖11万、12万，得先问问买房人答不答应。

更有意思的是产品迭代的速度。

懋源的定制化户型刚出来的时候，惊为天人。没过两年，第四代住宅来了，90%+得房率，直接把懋源的产品优势抹平了。现在抬板住宅又来，第五代的标准一立，第四代的项目又显得过时了。

产品代差从5年缩短到2年，再缩短到1年。

老盘还没卖完，新一代产品又出来了。客户看完抬板的全架空、人车分层、漂在半空的园林，再回头看房龄三五年的"老豪宅"，落差太大了。

这就是丰台豪宅最残酷的地方：不仅库存多，而且产品淘汰快。今天的高端，明天可能就变成中端。

供给洪峰已经来了。谁能活下来，靠的不是口号，是产品力和价格的真实匹配。

为什么总是丰台

这两年，北京楼市的产品创新，几乎都发生在丰台。

北京其他区呢？海淀的项目不愁卖，不需要创新；朝阳的顶豪靠地段吃饭，创新动力不足；东西城没地。

为什么总是丰台？

1、供应量大，不得不卷。

丰台今年供地量同比增加308%，成交规划面积同比增75%。

供大于求是基本面。东西少、买家多，大家躺着卖；东西多、买家少，你就得想办法。

产品创新，很多时候不是因为开发商厉害，是因为被逼的。

2、中间态地段，最适合创新。

丰台的地段很有意思，不是最顶级的，但也不差。二、三环的地块，离金融街、丽泽、海淀都不远。

太核心的地段，比如东西城，随便盖什么都能卖，不需要花心思做产品。

太偏的地段，客户对价格敏感，开发商搞一堆创新增加成本，最后也卖不动。

中间态地段，客户有购买力但选择也多。不做好产品没人买单，做好了又能拉溢价，创新的性价比最高。

3、丰台愿意试。

从不限价政策试点，到第四代住宅落地，再到现在把抬板写进土拍条件，丰台在产品创新上的包容度，在北京各区里是最高的。

区政府愿意给政策，愿意试错；房企也愿意把最新的产品，拿到丰台来试水。

懋源当年在丰台做定制化户型，没人看好，结果成了；第四代住宅从丰台开始蔓延，现在北京到处都是；抬板住宅会不会也是这个路径？从丰台起步，然后扩散到全城？

花姐点评：

丰台豪宅的新战局，说穿了就三件事。

供给过剩、产品升级、价格承压。

抬板住宅的出现，不是锦上添花，是被逼出来的。库存高、竞品多、客户挑，你不靠产品力，根本活不下去。

这是好事，说明产品力真的在进步。

当然，更有标志性的是岳各庄地块。当抬板写进土拍条件，等于政府下场给产品定标准。

这才是真正的转折点，以后北京的高端住宅，抬板可能就是标配，不是可选。

对买房人来说，这个阶段入场，选择多、标准高、议价空间大。不用急，慢慢看，慢慢挑。

但花姐有一点要提醒：别为概念买单，要为自己的真实需求买单。

丰台豪宅的新战局刚刚开场。抬板三英才出了两张牌，岳各庄那块地还没拍，后面还有一堆新盘等着进场。

好戏，永远在路上。

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