北京凯诺律师事务所：城市规划区内的农村房屋拆迁一般按什么标准进行补偿？

　　想必大家都知道，征收国有土地上房屋跟征收农村宅基地上房屋的补偿标准可是大不一样的。征收农村宅基地上房屋一般情况下依据的是《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的政策规定，且补偿也依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的标准进行补偿，而征收国有土地上房屋、单位依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的政策规定，补偿则是依据该条例中规定的标准对广大被征收人进行补偿。

　　一般而言，征收国有土地上房屋的补偿远远会大于征收农村宅基地上房屋价值的补偿。所以，在征收范围确定好之后，首先需要弄清楚土地权属、土地性质等这些最基本的信息，这也是为了保障被征收人的切身利益，因为，如果土地性质不同，那么补偿自然也就会有明显的差别，尤其是在征收集体土地时，比如说，在此征收之前，相关部门有没有在很早之前就已经将此地块纳入过征收范围内，只是后来因各种原因，没有正式启动征收工作，而在很多年之后，该地块又被重新纳入在了征收范围内，那么此时，被征收人就需要全面了解一下，该地块土地性质有没有发生较大的变化，比如是否该地块已经在很多年前就纳入在了城市规划区内等。

　　近日，黑龙江省的李某咨询律师说，自己家的房屋在离城区五六公里的农村，后来随着城市的发展，该村被纳入在了征收范围内，本来对征收也是抱有很大希望的，可是后来征收工作一直没有推进，直至去年，当地才又重新启动了征收工作，即发布了土地征收预公告、补偿安置方案，该补偿安置方案中明确规定，宅基地上房屋按照地方公布的标准进行补偿，也就是每平方米按800元的标准进行补偿，地上附着物等之类的补偿，可以协商解决。

　　对于这个补偿标准，李某自然也是十分不认可的，其认为，其村庄对面早已焕然一新，而且最主要的是，其所在的村庄也早已划在了城市规划区内。如果征收方按照现在公布的补偿标准给予自己补偿，那很有可能会让自己越来越穷。因此，李某便没有与相关部门签订补偿安置协 义。

　　那么，纳入在城市规划区内的农村宅基地上房屋，一般在遇上拆迁时，需要如何对被征收人进行补偿呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来简单地为大家浅析一下。

　　事实上，从实践过程中来看，很多征收方在确定征收范围之前，明明就知道该农村房屋所在地块已经在城市规划区内了，但是为了降低征收成本，则会选择隐瞒，而是仍然按照农村集体土地性质，对被征收人进行补偿时，也就是仍然按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定来给予被征收人补偿。

　　但其实，如果在确定征收范围之前，农村房屋已经在城市规划区内了，那么原则上，需要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来对被征收人进行补偿，这在司法实践中也有类似的案例和规定。

　　在相关的裁判案例中指出，对集体土地进行征收时，因征地实施部门的原因未对被征收的集体土地上房屋进行补偿，而在补偿安置时原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时可以参照国有土地上房屋征收补偿标准对原集体土地上的房屋予以安置补偿。

　　除此以外，在人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中也有明确规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　对于补偿内容和补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费，拆迁奖励费等。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，原则上是不能低于被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　那也就是说，被征收房屋周边的房地产市场价格是多少，那么就需要给予被征收人多少补偿，比如被征收房屋周边市场价格是1000元，那么原则上也就不能低于这个标准，否则对被征收人来说就不公平。当然了，如果并非是因相关部门原因导致未在此次就被征收的，很有可能补偿仍然会按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定进行补偿。

　　不过，虽然在城市规划区内的房屋需要按照国有土地上房屋征收与补偿条例中规定的标准予以补偿，但是征收程序却仍然需要按照《土地管理法》中规定的进行，也就是，仍然需要发布土地征收预公告，发布补偿安置方案、办理审批手续等等，不能参考590号令，否则征收不合法。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，如果在此过程中遇到补偿不合理、征收方肆意降低征收补偿标准，侵害自己的各项权益等等，那么建议被征收人尽快收集相关的证据材料，对于情况比较复杂，且当事人对法律知识欠缺的，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来争取自己的合法权益。