江苏
南京奥体苏宁广场，降价变卖！
京东资产显示，河西元通旁的奥体苏宁广场正在变卖，起拍总价约15.74亿，预计8月30日结束。截至发稿前，此次变卖引起67人关注、17797人围观，但报名人数为0。
事实上，这并非奥体苏宁广场第一次现身法拍网。早在今年5月，奥体苏宁广场就因无人报名而流拍，起拍总价约19.68亿。
从约19.68亿降低至约15.74亿，放低姿态的奥体苏宁广场，这一次能等来接盘手吗？
01
奥体苏宁广场位置优越，与华采天地、河西中央公园、南京国金中心，共同占据河西元通商圈的四大象限。
此前规划显示，奥体苏宁广场报审总面积约50.6万平方米，容积率11.3；绿地率≥20％；建筑密度≤40％；地上总建筑高度419.8米，地上99层地下5层；功能主要包括商业、办公、酒店、酒店式公寓和配套地下停车场等。
土地规划条件，必须建设国际品牌的四星级、五星级酒店各一座，客房数不得少于300间。
将目光聚焦到此次变卖信息。
具体来看，用地性质为城镇混合住宅用地，容积率11.3，独用土地面积32993.11㎡，目前已被南京市建邺区人民法院查封。
截至2025年9月2日，土地剩余使用年限为住宅53.48年，商业、办公、商务金融、其他商务23.48年，评估价约28.11亿。
拍品详情页，附上了奥体苏宁广场的实拍图，内部以大面积绿地和道路为主。
有两点需要特别注意：
有免费使用情况，南京卓域房地产开发有限公司与南京市建邺区城市管理局2023年8月30日签订协议，约定由南京市建邺区城市管理局无偿使用案涉不动产三年。按照约定，协议将在今年8月底到期。
拍卖范围包含案涉不动产基坑工程，基坑现状为已回填，本次拍卖基准价评估价约28.11亿，包含土地评估价23.087亿+基坑基准价5.026亿。
02
说起奥体苏宁广场，熟悉的南京人并不少。
这座备受期待的城市综合体，拿地已近18年，可谓命运多舛。
2008年9月，苏宁置业与嘉里建设激烈PK，最终以4.29亿拿下项目所在地块（NO.2008G27）。
2011年5月，奥体苏宁广场正式开工奠基。在当时，这座城市综合体的“壮志雄心”是凭借高达400米的主体结构，刷新南京摩天大楼高度，成为“江苏第一楼”。
2017年9月，苏宁置业牵手恒大，确定共同开发奥体苏宁广场。
2018年4月13日，江苏苏宁置业有限公司与南京卓域房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权转让合同》(编号:转合(2018)字第06号)，土地受让人由江苏苏宁置业有限公司变更为南京卓域房地产开发有限公司。
2018年7月24日，南京卓域房地产开发有限公司领取了《不动产权证书》（苏（2018）宁建不动产权第0016792号)。
2018年8月，河西管委会网络发言人在回复网友问题时明确：“奥体苏宁广场预计2018年12月开工，合作商是恒大，恒大建设商办和酒店式公寓，苏宁建设商业和酒店。”
2019年1月，奥体苏宁广场最新规划设计方案出炉，报审总面积约50.6万平方米，地上总建筑高度419.8米，地上99层地下5层；功能主要包括商业、办公、酒店、酒店式公寓和配套地下停车场等。
彼时，有消息称项目将由国际大师墨菲扬担纲设计，整个大楼设计为“陆地之舰”的形态，未来可能会引进JW万豪酒店，并配置5A级甲级写字楼与重奢购物中心。
2020年10月，中建一局集团第三建筑有限公司官微发文称：南京奥体CBD苏宁恒大中心项目正式动工，已进入深基坑作业环节，完成第二道支撑施工和第二层土方开挖。
随后的几年，虽然奥体苏宁广场屡屡上榜南京经济社会发展重大项目计划，甚至一度框定建设起止年限为2021年至2026年，可迟迟未能动工。
后来的事情，大家也都清楚了。因苏宁和恒大的资金链双双断裂，这座曾被视为城市封面的地标，彻底搁浅。
此后，奥体苏宁广场再次进入南京人的视野，竟是因为基坑回填。
2023年10月，奥体苏宁广场基坑回填工作完成，规划的超400米摩天大楼“变成”街角公园。无人机视角下，I❤️NJ的字样格外醒目。
今年4月，奥体苏宁广场现身法拍网，起拍总价约19.68亿，因无人报名而流拍；现在，降低至约15.74亿变卖，奥体苏宁广场寻找新的接盘手。
但截至发稿前，此次变卖0人报名，奥体苏宁广场的命运悬而未决。我们也希望，这座曾经的城市综合体，能在新的接盘手中真正苏醒，重新点亮元通商圈的最后一角。
03
同样现身京东资产的，还有河西南的正荣中心。
与奥体苏宁广场的变卖不同，正荣中心目前处于资产推介阶段，仍在招商进程中。
正荣中心位于河西南江东南路，临近地铁S3号线与有轨电车的吴侯街站，与金地中心、嘉华国际一起，为河西南四大商业综合体的成员。
2016年1月，经过54轮拍卖，正荣以34亿摘得河西南G64商住地，出让面积为83048.39㎡，也就是后来的正荣中心。
正荣中心分为A、B两个地块：
A地块为住宅用地，即已交付的滨江紫阙，是河西南具有代表性的改善豪宅。
B地块为商业用地，规划1栋200米的超高层办公、3栋酒店式公寓及约6万方商业配套。
正荣暴雷后，购物中心与超高层写字楼便陷入“停摆”。
去年5月，正荣中心主体公司——南京正荣德信房地产开发有限公司，发布债权申报通知；同年8月，预重整案正式启动，预重整期为6个月。
此次招商的公告进度显示，目前12#、13#、14#公寓已基本交付使用。
最受关注的11#商业楼，地上规划7层，建筑面积46995.36㎡；地下规划3层，建筑面积27043.44㎡。商业楼目前主体结构已封顶，处于内部装修阶段，装修进度约70%。
200米的超高层办公，即15#办公楼，地上规划44层，建筑面积78598.64㎡；地下规划3层，建筑面积6047.97㎡，办公楼主体结构施工至22层。
此外，正荣中心还有绿建展馆一处，地上规划2层，建筑面积1462.6㎡，地下规划1层，建筑面积706.7㎡，已完成主体结构施工。
拍摄于2026年3月
今年3月，锐评君实探发现，B地块商场主体结构已完工，外立面初见雏形，部分区域有待进一步施工。
拍摄于2026年3月
200米的超高层办公只建了一半左右，建筑框架裸露，岁月痕迹明显。
部分底商已经开业，有洗车店、中介门店、宠物店等，停车区域停满了汽车、电动车，外卖小哥穿梭，生活气息很是浓郁。
奥体苏宁广场与正荣中心，都落在河西最好的位置，却都有着各自的困境。前者在变卖中等待新的接盘人，后者在招商中等待重来的契机。
于河西而言、于南京而言，这些被搁浅的城市地标，影响着区域价值的持续兑现。
如今，通过变卖、招商等形式重新激活它们，不仅是对稀缺土地资源的再利用，更是对城市界面的修复和更新。
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