北清润府8.15取670套证，润系昌平首秀刻意切割橡树湾

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2026.8.15华润昌平平西府0002（CP01-1203-0002）取首证。

除14#外18栋共670套（占全盘688户97.4%）入市，整体拟售均价5.59万/㎡。

中央7#/12#小高层次顶层楼王单价破6.4万、最贵一套报价825万，北排75㎡拟售约5万/㎡+开盘折扣后实收锁4字头、350万级上车三居，首层非标一居拟售4.68万/㎡、260万出头。

地块2026.4.30华润+未来科学城12.905亿底价摘，楼面2.0万/㎡，比一街之北清橡树湾3.52万低1.52万。

用1.8容积率+17栋8-11F洋房+2栋17F小高+首二层架空（北京首例）+得房率95%-108%做“润系4.0昌平首秀”。

刻意不叫“北清橡树湾二期”以保护一期口碑、把价格锚从橡树湾5.7万成交价拉开到“4字头实收”。

操盘手王昊司霖（原中建云境营销），对线自家橡树湾，是2026下半年昌平南“以地价差换销量”的标杆样本。

一、土地与规划硬数据

二、户型与赠送（润系4.0）

75㎡三居两卫（中间户，约196套）：北清路首排1#/2#，800库+双卫，4米宽厅+环幕飘窗，得房率含赠92%-95%，实收350万级。

78㎡三居（边户，仅22套）：多整面侧边飘窗+独立家政库（预留上下水可改双卫），采光面完胜75中间户，得房率约98%，400万内。

93㎡三居两卫（约255套/主力）：南向双阳台（内嵌阳台+景观花池），边户南北双卧270°转角窗，赠送>公摊，中间户得房99%/边户104%，实收420-480万。

106㎡四叶草四居两卫（约143套）：南向超10米三面宽，93㎡PLUS，中间户得房102%/边户108%（全盘最高），实收500-530万。

128㎡楼王四居（7#/12#仅66套）：南向14.4米四面宽，65㎡餐客厨公区，厨房面宽5.5米，主卫8㎡双窗，公区+次卧双跨7米花池，得房率101%，实收630-690万/楼王破800万。

层高：未官宣，参照润系外地+北京新规预判2.95-3.05米。

首层非标：少量一居拟售4.68万/㎡，260万出头。

三、公区与“改名切割”逻辑

北京首例首二层架空：5栋首层局部架空，6#楼东侧首层+二层整体6.7米抬升，住宅从3层起步；双下沉庭院+风雨连廊+4个架空层串成“峡谷双境会所”。

超级界面：西侧1#大门深18.14米、沿街面近47米，加景墙整体近百米；五重归家礼序+十重雅境园林。

刻意不叫“橡树湾二期”：同华润操盘、一街之隔，若叫二期→一期老业主立刻看到“楼面低1.52万+容积率低0.7+得房率高15pct+售价还可下探”的代差暴击；挂“北清润府”挂靠更高阶润系、蹭“北清”+清北联想，完成产品系切割+老业主情绪保护+定价自由。

POD公园盘：南邻约860亩平西府滨河公园（文内另处写760/777亩），“长在公园里”叙事。

四、价格梯度与实收预判

拟售：北排小户5.0万左右→中央洋房5.5-5.8万→7#/12#小高层6.0-6.4万（楼王825万）。

昌平南四代宅开盘惯例8.4-8.5折→实收主流4.5-5.3万/㎡，北排75㎡350万上车、93㎡420-480万、106㎡500-530万、128㎡630-690万。

成本线：楼面2万+建安精装（1-1.2万）+财务→可售成本3.4-3.6万，4字头实收即有余量，2万楼面是核心王牌。

五、区位与硬伤

位置：昌平北七家平西府，北清路×黄平西路西南；8号线平西府站直线1.1-2km（非正地铁盘，文内前摘要有1.8-2km口径），自驾北清快速路无红绿灯接五环/西二旗/永丰。

竞品：北清橡树湾（成交5.7万/楼面3.52万/2.5容积率）、星寰时光（朱辛庄楼面2.4万/79㎡起）、龙樾海序（楼面3.2万/成交5.42万）。

硬伤：①非地铁盘1.1km+北清路首排噪音；②6#首二层架空+超级大门致3-5层内排采光遮挡；③78㎡边户仅22套手慢无；④“润系”挂靠但户均93㎡偏刚改，128㎡楼王仅66套圈层纯度有限；⑤一期橡树湾二手若回撤至4.5万内，二期4字头实收仍站得住但溢价叙事受压。

结论：

北清润府是华润用2万楼面+1.8低密+首二层架空+108%得房率+改名润系在昌平南平的“价格锚重置盘”——拟售5.59万是楼王面子。

4字头350万买75㎡三居才是里子。

王昊司霖的打法不是卷橡树湾，是用电价差把北五环新房整体下拉一档。

对西二旗/永丰外溢、能忍1.1km地铁的刚改家庭，是2026金九银十昌平头号盘。

变量在开盘折扣深度（是否真到8.4折）、6#低层采光实测、78㎡边户22套分配机制。