冲破天花板：北京顶豪的下一个二十年｜北京平层顶豪三部曲③

前文回顾

北京顶豪的价格长期徘徊在12~15万之间，与沪深动辄20万+的水平存在明显差距。

但北京顶豪价格即将破局。新项目的意义远不止于价格本身。它代表着一个信号：北京顶豪市场正在冲破被“封印”了十年的天花板，进入一个新的周期。

当下的困局

被恐惧支配的市场

殷苏峰：与上海、杭州、深圳相比，北京平层顶豪的差距挺大的。上海比比皆是20万+，北京连站稳15万都吃力。

李伟：大家都被这个市场吓怕了，认为两千万就是门槛、三千万就是封顶，12万就卖不动了。越不敢碰顶，定位就越保守，市场就越缺乏教育。

G君：过去十年大家看到的一百六七十平的项目也叫“豪宅”，但别忘了中间有十年断层。

破局的可能

四大积极信号

信号一

政策端正在松绑

G君：现在市场、政府、政策对卖豪宅没有任何限制，甚至希望你出点好房子，现在不一样了。

殷苏峰：北京需要新的标杆。近期出现的宸园139，或许会给顶豪市场带来新的想象。

Y君：是的。没有这样标杆型项目，没有办法把北京的城市地位和价格突显出来。

信号二

土地供应正在回归

李伟：北京好多年没有围着四环供应这么多项目了。这些地与原有产品有代际差，使用目的、产品条件、投入都不一样。大望路这块地，广渠金茂府是十几年前的项目了，西四环有大量离不开区域的改善需求。北京宸园卖这么好，就是因为东四环十年没有类似项目。

殷苏峰：酒仙桥、广渠门土拍楼面地价已经超过了每平米8万+。也如果多点开花，能把这部分有实力的客户积极性调动出来。

信号三

新的购买力正在崛起

李伟：一代人老去，一代人起来。有一批硬科技的年轻人蒸蒸日上，新的购买力在增长。

殷苏峰：海淀那边，园区以前是大厂时代，现在产业迭代了，藏着一批看不见的新贵。人家没觉得经济不好。

信号四

开发商正在回归产品逻辑

G君：经过这几年大家的“自救”，再开发做项目理性了很多。豪宅应该自发回到十几年前，那时候哪有豪宅之间互相踩、互相打折抢客户的？抢客户也是说“您来我这儿欢迎”，而不是“我给你更多折扣你别买别的”。现在是八仙过海，各显其能。

李伟：以10年为单位看，这些豪宅其实就是资产配置。现在这些地，这些产品供应，还是有基本逻辑的，不说增值，起码保值，现金安全、资产安全、产权明晰。

未来的方向

北京顶豪会发生什么？

方向一

冲破价格天花板

G君：畅想一下，北京马上就有第一张均价20万的证了。单价是让别人仰望它的东西。不是他傻，而是他有眼光，应该有这种感觉。大市场经历几轮变化后，公开信息不像原来靠讲故事就能唬住人。

王简：在北京，安全底牌是基底。从市场和供应的引导来看，目前的这些客户非常理性。

邢彪：豪宅的定价不能按区域二手房价来说。

G君：百达翡丽三五百万，换一个牌子同样东西可能就便宜很多。

方向二

找回产品的个性

G君：早年咱们说的这些房子，拎出来七八成能认出来，特别有个性。现在有些项目把案名遮住，或者不照顶部照中部，猜不出来，因为都一样。

邢彪：精装也是，一看就是讨好型人格。主要就那一两个设计团队，设计出来能不一样吗？

Y君：现在也不给大师时间了。

方向三

思考真正的传承

邢彪：星河湾，六七年前我准备传承给孩子的，最近挂出去了，因为太旧了。它好在园林，但室内科技不行，没有暖气，用空调取暖，都得自己改。室外和装修不错，但居住科技跟不上，成了落后产品。国外很多宅子能传承，在于维护，几百年房子，进去能看到所有现代化东西。不像我们，十年二十年就不像样了。

Y君：现在谈传承合不合适？我认为可以谈，只要有足够稀缺性。但经历了二十年发现，除了土地稀缺，还要看产品使用价值，如果使用属性不佳，传承概念就大打折扣。

殷苏峰：纽约豪宅能传世，注重的是隐蔽工程。新加坡开发商在20多年在北京做的别墅，管线都是铜的，到现在都能用。建筑寿命按那种标准，才具备传承意义。核心是产品，不光是看得见的，更是隐蔽工程、用材、超前的审美。有些审美不是时尚，过十年二十年看还是不错，立面、园林这些需要长期保持的东西，得有超前性。太阳宫的宸园139，他们百年宅的解题思路，就回到了传承最本质的问题。科技的东西永远是过时的，对房子来说核心肯定不是科技。

邢彪：所谓科技一定是让你感觉不到它存在的。

方向四

告别价格战，共建市场信心

G君：这也算倡议：做大市场，建立信心，不要动不动就降价。

李伟：咱们对中国国运、大势没什么分歧，只是时间和幅度问题。

王简：大家冷暖自知。

G君：未来我们应该站在光里。借股票近期一个梗，豪宅开发要做站在光里的，不让客户光站着的，更不能做不好让客户买完变成光着站着（要保值）。

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