万科新帅“第一把火”，烧向了这里

在债务与亏损双重重压之下，万科这场业务与组织的减法，远未到落幕之时。

中房报记者 许倩 北京报道

新任董事长徐恩利履职后的“第一把火”，烧向了万科的组织架构。

记者近日获悉，万科已正式撤销集团办公事业部，事业部数量由8个缩减至7个，原办公事业部负责人卢冰同步转任中航万科负责人。该事业部设立于2024年10月，至本次调整撤销，存续仅22个月。

就上述调整，中国房地产报记者向万科方面求证，截至发稿未获回应。不过，万科集团网站已悄然完成组织架构信息更新：目前仅保留物业、商业与酒店、长租公寓、海外、食品、物流及财顾7个事业部，办公事业部已从列表中剔除。

这是继2025年9月万科大规模调整组织架构、确立“集团总部+地区公司+事业部”新格局后，又一次关键精简。此次调整，亦被业内普遍视作徐恩利上任后的首个重大动作。

一次存量突围试验

此番被撤销的办公事业部，曾承载万科在商办存量赛道的突围期待，却也是一次典型而短暂的赛道试水。从成立到落幕，仅22个月。

2024年10月，彼时万科仍处于郁亮执掌时期。行业正经历深度调整，传统住宅开发利润持续收窄，依赖卖房的单一增长模型难以为继。万科彼时全力推进“开发+经营”双赛道战略，试图通过存量经营性资产增厚收益、平滑开发业务的周期波动。

正是在这一“补增量、稳收益”的战略诉求下，办公事业部应运而生。由原北京区域首席合伙人卢冰出任负责人，核心目标明确：将散落在全国各城市的写字楼、产业园区资产，从属地分散管理收拢为集团垂直统筹，实现标准化招商、统一运营、专业化盘活，打造万科办公资产专属平台，形成稳定的租金收益第二增长曲线。

巅峰时期，该事业部统筹管理全国21座城市、共计62个办公及产业园项目，体量不可谓不大。

万科从未单独披露办公事业部的盈亏数据——作为管理平台，该事业部不独立核算项目利润，因此无法简单定义其“账面亏损”。

但真正的压力来自市场端。近两年，全国商办市场持续低迷，高空置率、低租金水平、去化困难成为行业常态。万科大量办公资产的实际经营回报远低于初期预期，资产盘活进展缓慢，投入产出比严重失衡。

与此同时，集团统一管控模式的弊端逐步暴露：决策链条偏长，难以灵活适配各地城市市场的差异化特征；不仅未能实现降本增效，反而增加了集团层级的组织管理成本。这条曾被寄予厚望的存量赛道，最终未能跑通可持续的盈利模型，这正是其被裁撤的核心逻辑。

据知情人士透露，本次调整后，万科旗下所有全国办公及产业园项目将全部下沉至属地城市公司管理，退出集团独立赛道序列。原负责人卢冰调任中航万科负责人，部分员工转岗至城市公司，另有部分人员按优化方案获赔离职。

中航万科成立于2007年3月，最初由万科与中航工业合资搭建，定位为资产开发平台，旨在盘活中航体系分布全国的旧厂房、闲置土地，开展土地整理与地产开发。

2017年，中航工业挂牌转让全部所持股权。经过多次股权变更后，中航万科目前由万科体系主体100%实际掌控，成为万科专门处置历史遗留复杂资产、疑难存量项目的专项平台。该平台沉淀了一批处置难度大、周期长的历史项目，资产盘活压力较重。

业内分析认为，派遣卢冰执掌中航万科，意在依托其存量资产运营经验，加速疑难资产梳理、盘活变现，助力集团回笼现金流。

这或许也是此次组织调整的另一层深意：不是简单收缩，而是将资源重新配置到更需要攻坚的地方。

新帅接盘“最硬一仗”

办公事业部快速撤编的背后，是万科持续承压的经营基本面与债务困局。

7月10日，万科发布上半年业绩预告，预计归属母公司净利润亏损120亿元至150亿元，而去年同期亏损约119.47亿元。这已是万科连续第三年中期业绩大额亏损。

对于亏损原因，万科在公告中解释为三大因素：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值；成本法核算下，部分经营性业务及非主业财务投资亏损。

比亏损更迫在眉睫的，是债务压力。

截至2025年末，万科有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期有息负债1605.6亿元，占比44.8%，而货币资金仅672.4亿元，缺口明显。净负债率更是从2024年末的80.6%飙升至123.48%。

据万科披露，2026年下半年，万科到期公开债规模合计101.2亿元，兑付压力依然突出。更严峻的是，2026年12月起，前期已展期的债券将陆续再次进入兑付期，届时才是真正大考。

在此严峻局面下，7月31日，万科完成董事会换届，徐恩利正式接棒新任董事长，同时承接了现阶段最核心、最紧迫的经营任务：控亏、减亏、化险。

对新管理层而言，当下首要任务不再是“寻找新增长曲线”，而是砍掉低效试错业务、收缩非核心赛道，把所有资源集中到保交付、稳主业、修复现金流上。不再保留低效、弱回报、长周期的集团独立事业部，全面压缩中间层级、削减后台管理成本、杜绝无效投入。

裁撤仅存续22个月的办公事业部，或许只是一个开始。有业内人士称，按照当前收缩非核心平台的调整逻辑，第二刀很可能砍向食品事业部。作为食品事业部核心资产，环山集团股权早就被摆上转让货架，不过首轮挂牌最终流拍，市场接盘意愿不足，不排除后续调整交易条件再度挂牌。

在债务与亏损双重重压之下，万科这场业务与组织的减法，远未到落幕之时。