政策 | 公积金条例重大修订落地，结构性赋能无锡楼市存量提质

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2026年8月18日，国务院总理李强签署国务院令，公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自2026年9月20日起施行。

这是《住房公积金管理条例》继2002年、2019年之后的第三次系统性重大修订，也是自1999年颁布施行以来幅度最大的一次结构性修订完善。

此次修订核心围绕"更普惠、更管用、更安全、更便捷"展开，共20处修改。

在我国城市发展从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"、居民住房消费从"购房""租房"向"修房""养房"拓展的宏观背景下，此次修订将如何影响无锡这样的二线城市楼市，是房地产从业者与市场观察者值得深入探究的话题。

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政策核心内容解读

综合国务院令原文与相关报道，本次修订可归纳为四大方向:

一是，拓宽提取和使用范围。修订后，职工可提取住房公积金的情形从原来的6种增至9种，新增"装修自住住房""支付自住住房物业费""国务院批准的其他住房消费情形"三类；

同时，对提取住房公积金支付房租，不再设置"房租超过家庭工资收入规定比例"的门槛限制；

在投资运用渠道上，明确住房公积金管理中心可以将资金用于购买"政策性金融债"。

这标志着公积金从传统的"购房专用金"向覆盖"购、租、修、养"住房全生命周期的综合民生账户转变，直接利好存量房与改善型消费。

二是，提升管理服务效能。提取审批时限缩短至受理之日起3日内，贷款审批时限由原来的15日缩短至10日内；

实现住房公积金缴存记录等全国范围内互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理；

新增第三十一条要求加强数字化、智能化建设。此举有利于疏通跨城购房堵点，改善办理体验。

三是，强化风险防控。国务院住房城乡建设主管部门确定公积金领域公共信用信息，管理中心建立完整信用记录并纳入全国信用信息共享平台；

对以欺诈、伪造证明材料等手段违法提取公积金的行为，规定3年内不得提取或使用公积金贷款；

对违法获得公积金贷款的，规定5年内不得提取或贷款。这为资金池安全提供了制度保障。

四是，扩大制度覆盖面。明确个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金，并按规定享受相应政策支持。

据报道，目前我国灵活就业人员规模已超2亿人，此项将惠及更多新市民和青年群体。

值得关注的是，正式版本将公积金存贷利率制定权限上收至国务院，即修订后第六条明确"住房公积金的存、贷利率由国务院决定"。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这体现出国家层面对利率机制的统筹把控，"便于将公积金利率纳入全国金融政策框架统一考量，能够根据市场形势灵活调整"。

清华大学房地产研究中心主任吴璟则指出，此次修订是"深化住房公积金制度改革迈出的关键性一步"，在住房存量时代背景下，"突出和强化了公积金的民生底色"，让缴存资金用得更好、更安全，也让更多人享受到制度红利。

02

无锡楼市与公积金运行现状

要研判政策落地效果，需先厘清无锡当前的市场态势与公积金"家底"。

（一）新房市场偏弱运行。据克而瑞数据分析，2026年1-7月无锡市区商品住宅累计成交面积92.51万㎡、累计成交金额182.47亿元。月度成交在5月冲高至21.60万㎡后回落，7月为15.46万㎡。成交均价从1月的19948元/㎡回落至7月的18462元/㎡，且多数月份成交均价同比为负，其中7月同比-18.73%，价格承压明显。

无锡市区新房月度成交面积与成交均价20261-7月）

数据来源：克而瑞

上图显示，无锡市区新房成交量呈现"5月冲高、6-7月回落"的走势，而成交均价则整体震荡下行，量价难以形成有效共振，反映当前市场信心仍待修复。

（二）库存去化压力仍大。据克而瑞数据分析，库存面积从1月的516.48万㎡降至7月的475.12万㎡，呈缓慢改善态势；但7月按12个月成交口径的去化周期仍达35.3个月，处于高位。库存套数由1月的37984套降至7月的34456套，同比-10.68%，去化虽有改善，但绝对压力依旧不容小觑。

（三）二手房相对活跃。据克而瑞数据分析，2026年1-7月无锡市区二手房累计成交24477套，其中3-4月单月稳定在4000套以上（3月4018套、4月4652套），5月回落至3949套。整体来看，市场呈现出以存量交易带动的特征。

（四）无锡公积金家底厚实、有释放空间:据《无锡市住房公积金2025年年度报告》（该报告为含江阴、宜兴分中心的全市口径）：

2025年末缴存余额1162.48亿元、同比增长10.55%，实缴人数200.66万人；2025年提取额268.16亿元，提取额占当年缴存额的70.74%；个人住房贷款余额811.57亿元，个人住房贷款余额占缴存余额（个贷率）69.81%，低于85%的行业警戒线，意味着仍有较大的资金运用与政策发力空间。

在贷款额度方面，单缴存人个人住房贷款最高额度100万元，双缴存人最高额度150万元。

此外，无锡此前已在公转商贴息贷款等领域先行探索，本地公积金改革走在前列，为承接本轮全国性修订奠定了良好基础。

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政策对无锡楼市的具体影响分析

（一）对购房需求端的托底作用有限但方向明确。无锡个贷率仅69.81%、缴存余额超千亿元，资金运用空间充裕。

此次修订推动缴存记录全国互信互认、异地贷款便捷办理，有利于无锡这一长三角制造业重镇承接跨城购房与新市民需求，让公积金真正"跟人走、随人用"。

但也需客观指出，本次修订并未直接提高贷款额度或降低贷款门槛，对新房去化的直接拉动相对有限，其作用更多体现在"改善预期、疏通堵点"层面。

（二）"修房""养房"提取利好存量房与二手房市场。装修自住住房、支付自住住房物业费纳入提取情形，直接降低无锡存量房业主的持有与改善成本。

据媒体报道的真实案例，在无锡做程序员的小周没有买房计划，公积金账户里曾有4万多元"只能看不能用"，物业费提取政策落地后，他每年提取4000元用于支付物业费和车位费。

叠加无锡市区二手房1-7月累计成交2.45万套的活跃度，"修房""养房"提取有望进一步激活存量交易与二次装修需求，间接带动家装、物业等产业链。

（三）灵活就业群体扩围培育潜在购买力。无锡制造业与新经济从业人员众多，灵活就业规模可观。将个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员纳入自愿缴存体系后，这部分群体可逐步积累购房资格与贷款能力，属于中长期的需求培育。

考虑到从缴存到形成有效购买力尚需时间，短期内对成交的贡献较为有限。

（四）对价格与库存的影响判断。结合无锡7月新房成交均价18462元/㎡、去化周期约35.3个月的现实，本次修订更多是"稳信心、稳预期"的结构性举措，难以在短期内逆转价格下行与高库存压力。

政策要真正落地见效，仍需配合本地后续实施细则（如装修、物业费提取的具体额度）才能形成合力。

参照江苏省内经验，苏州、泰州、徐州、扬州等地已陆续将物业费纳入提取范围（年度限额多在3000元至1万元区间），无锡后续细则的额度设定值得密切关注。

（五）风险防控与利率机制的双重意义。信用惩戒机制保障了公积金资金池安全，为制度可持续运行提供支撑。而利率制定权上收国务院，则为后续可能的利率灵活调整预留了空间。

正如严跃进所言，公积金利率纳入全国金融政策框架统一考量后，可根据市场形势灵活调整。若未来公积金贷款利率进一步下行，将实质性降低无锡购房者的月供成本，这是比提取范围拓宽更值得期待的潜在利好。

04

总结与展望

综合来看，本次《住房公积金管理条例》修订对无锡楼市的影响以"结构性、中长期"为主，短期直接刺激作用有限。

其核心价值在于，把公积金从单一的"购房专用金"升级为覆盖"购、租、修、养"全生命周期的"住房民生账户"，这一转变与无锡步入存量房时代的市场特征高度契合--在新房偏弱运行、二手房相对活跃的当下，"修房""养房"类提取的松绑，恰好切中了存量市场的现实需求。

展望未来，无锡拥有超千亿元的公积金缴存余额、不足70%的个贷率，政策发力空间充足。

建议市场各方重点关注无锡后续配套细则的出台节奏，包括装修与物业费提取的具体额度、灵活就业人员缴存的支持办法、异地贷款的落地实施等--这些细化举措，才是决定本轮修订能否真正转化为实际购买力与市场活力的关键所在。

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• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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