中建智地，省出了1个亿

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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这段时日，中建智地风头无两。

从怀柔国贤府到宸园139，再到亦庄国贤府，短视频、海报，此起彼伏。

这三个新盘，亦庄国贤府话题最多。因为，它身在新兴产业集群的亦庄。

7月13日，亦庄国贤府（1401-1地块）公示了设计方案。

花姐读完这张图，有几点思考：

1、为什么它只设了两排楼，且是行列式排布？

2、为什么中间的小高层与两侧的洋房，楼间距差不多，却日照都可以过关？

3、为什么地下只挖了一层？为了填平拿地溢价的一个亿？

4、它南面的1401-2地块，该怎么排楼？

只有读懂这四点，才能窥见中建智地的良苦用心。

南地块强排方案浮出

想读懂亦庄国贤府的图纸，必须先有一个宏大的视野。

它所在地的1401-1地块，地理位置十分特别。

去年10月份，它还是1401地块的一半。今年3月份，1401地块一拆为二，是被拆分而来，1401-1地块上架，被中建智地溢价8.7%拿下。

它南面1401-02地块，上市没有时间表。

这两块地之间，仅有一条红线之隔，不是街坊路。这意味着，它们要一体化设计，即两地之间的建筑退线会很大。

从图纸上看，亦庄国贤府规划了8栋楼，分两排平行排列，南面第一排房退线分别是16米、18米和20米。

这个格局定下之后，1401-02地块的楼栋排列方式，大抵就浮出了。

花姐推测，1401-02地块的强排方案是：

1、占地2.82公顷，建面5.65万平米，容积率2.3，最高54.1米，规划7栋住宅楼，最北一排，退线20米；

2、北面3栋洋房：西面6F、2个单元，中间7F、3个单元，东面为7F、2个单元，首层全部架空；

3、南面第一排，为4栋小高层，中间两栋18F、两侧为15F。

如此一来，1401-02地块出现了一个怪异的现象，南高北低，高低配十分严重。

整体来看，亦庄国贤府在规划上，有了先发优势。

当然了，它捆绑代建西侧的1304地块、4.1公顷绿地公园，须花费4000多万元。

日照设计暗度陈仓

初看亦庄国贤府的图纸，花姐似曾相识。

它长得有点像大兴区的绿城朗月和风，也只有两排楼、行列式排列。

只不过，亦庄国贤府不是纯洋房：中间为4栋18F、两层为4栋11F，呈对称关系。

一个问题来了。

这两排房子的楼间距，都在60米至67米之间。意思是，小高层与洋房的楼间距差不多。

为什么会出现如此奇特的设计呢？

其秘密在于，中间的小高层2#和3#、6#和7#，中建智地在规划上暗度陈仓。

2#和3#间隔5.45米，6#与7#间隔3.07米，它们组成了塔群。

这种做法，直接让日照间距系数比降到了最低值。

再加上北面的2#和3#，首层架空层为3米，在计算日照时，须核减这个高度。

但，花姐在测算之后，发现它们的最小楼间距为60.38米，疑似不达标。

现实情况，它不可能不达标的，设计师不会犯这个低级错误。

花姐认为，亦庄国贤府的图纸上，应该还隐藏了首层地坪标高的信息。

土拍文件里对建筑竖向设计，有这么一个要求：场地竖向设计应按照用地红线内外高程自然接顺的原则进行设计。

而这块地的地势，原本就是南低北高，大概有20~30公分的高差。

有关具体楼栋首层标高的尺寸差异，花姐推测2#和3#，比6#与7#高出70厘米左右。

这些做法，不仅照顾到了2#和3#的日照，也不遮挡北面的现状住宅国瑞瑞福园。

四款户型：78~128平米

亦庄国贤府由于退线太多，导致无法做到纯洋房。

花姐估算，它南面退线面积超过4000平米，导致实际容积率从2.0飙升至2.35，接近地块没有分拆之前的2.5。

没有办法，亦庄国贤府只能选择做“高低配”产品。

它的占地2.59公顷，总建面7.44万㎡，其中地建面约5.32万㎡，规划8栋住宅楼，共510户。

花姐推测，它分四款户型：78平米三居、98平米三居、110平米四居和128平米四居。

大致分布是：

78平米：66套，占比12.94%，分布在1#、4#、5#和8#的端户。

98平米：198套，占比38.82%，分布在1#、4#、5#和8#的中间户。

110平米：178套，占比34.91%，分布在2#、6#和7#。

128平米：68套，占比13.33%，分布在楼王3#。

整个户型配比，呈纺锤形，两头小、中间大。

再来看一下它的赠送面积情况，南向通面内嵌阳台+北面设备平台+飘窗。

拿楼王128平米户型举例：

1、南向内嵌阳台，半计面积，进深1.8米，赠送10.67平米；

2、北向设备平台/装饰构架，全送面积，进深约1.5米——突破了1米限制，赠送13.14平米；

3、侧面送飘窗，约3.52平米。

它的总赠送面积约27.3平米，实际得房率约95%。

亦庄国贤府的的楼面价2.56万元/㎡，预计房价在5万元/平米左右。总价350万元起，主力户型总价500~700万元。

三个隐秘的设计点

亦庄国贤府的设计，还有一些隐秘的点。

1、地面停车位

小区设置有616个机动停车位，表面上，这个车位比达到1:1.2的标准。

但，其中有100个设在地面，未来验收后，大概率会变成绿化，让小区实际车位比，降至1:1，车位比较紧张。

设地上车位，并不违规，北京这种做法成了普遍现象，参照的依据，是25号文。

从图纸上看，亦庄国贤府的地下车库，仅开挖了一层，大概是为了省成本。

毕竟，中建智地拿这块地，溢价了1亿元，从车库里抠成本，也是可以理解的。

反观同在亦庄的招商序——往东5.3公里，地库挖了两层。

2、实土绿地

亦庄国贤府的小区中央，竟然几乎没有实土绿地，皆是覆土绿地。

这是非常罕见的。连怀柔国贤府，在5#楼王之前，也留出了一块实土绿地。

覆土绿地的厚度，在1.5米至2.2之间。这意味着，亦庄国贤府小区中央，不会有大树。

没办法，地下只挖了一层，一定要把地下一层的车位做满。

有消息显示，这个盘是有湖景的。

3、首层架空层

亦庄国贤府的设计师很“懒”，没有标出地上不计容面积。

它的邻里共享空间450平米，还有约600平米的架空层，分布在2#和3#的首层。

这些架空层，南北各有进深约4米的雨蓬，雨蓬是也是不计容的，它们和架空层连在一起，预计会打造成会所。

为了不影响会所使用，这两栋的入口，没有设在单元的中央。

不知未来业主们入户的感受如何？

花姐点评：

亦庄国贤府的设计，小心思蛮多的。

关键在于，这宗地是被分拆而来，被退线所逼。

因而，它只能通过一些设计技巧，来尽可能规避缺点。

例如，两排楼行列式排列，南面中间小高层与两侧洋房的楼间距一样大，势必让中间的楼栋居住感受比较差，距离实在太近了，房子高54米，最小楼间距刚刚过了60米。

包括那个停车位，为了省成本，未来业主停车会比较紧张。

买房者选房，一定要透过现象看本质。

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