这个一线城市，年内第二次刺激楼市，信号更强烈了！

8月20日，上海又出台楼市新政了！

各位老铁们想一想，今年上海的楼市表现是全国最强的，而在今年 2 月份，上海已经出台了一轮楼市新政了。

为什么仅仅半年之后，再次追加新政呢？

这其中的原因和传递出的信号，其实还是蛮复杂的，值得我们高度重视。

首先我们要搞清楚一点，当前上海的这轮新政跟 8 月 7 号北京的新政相比有什么关系和区别？

目前，全国仍在实施限购的大城市，只有 3 个：北京、上海、深圳。

过去的两年，这 3 个城市是轮番放松限购及其他政策。

刚过去的一轮，就是去年 12 月份，北京先出台新政。

今年 2 月份，上海出台新政。

今年 4 月份，深圳出台新政。

而目前正在执行的新一轮轮番放松政策，就是北京在 8 月 7 号率先启动楼市新政。

我之前曾经分析过，主要原因是北京的楼市，今年表现要弱于上海和深圳，尤其是 6、7、8 这 3 个月降温比较明显，房价重新转跌。

上海一般是跟着北京走的。

北京出台之后，上海再出台，这个次序是没有问题的。

但我们看二市的具体内容其实是有差异的！

北京 8 月 7 号的新政主要还是限购放松，而这次上海的新政根本就没有涉及到限购，这有什么讲究呢？

关键点在于，当前上海的限购要比北京宽松一点，主要体现在外地人在上海拥有居住证满 5 年就可以在上海买 1 套房子，北京没有这项优待，由此在限购方面存在着这样一个差异。

上海这次的新政，没有进一步放松限购。

由此推理，接下去深圳再出台新政，有可能也不会再进一步放松限购。

我们来看一下这次上海 “沪八条” 的重要内容，它分为 5 大方面，8 条内容。

其中相对有效果的政策：我认为是购房补贴：

在外环线以外，也就是在郊区购买新房，而且 1 年内出售二手房，可享受贷款总额 1% 的补贴；如果出售的是外环内的二手房，可叠加 3 万元补贴，两项叠加，最高可以达到 8 万元；购房补贴的申请截止日是 2027 年 3 月底，而且全上海补贴的总金额是 2 亿元，用完就结束了。

这个补贴其实是定向补贴，也就是你只有在上海的郊区购买新房，同时出售二手房，才能够享受贷款补贴。

这是上海市真金白银拿出钱对购房者进行补贴。

但这个补贴并不是针对购房总金额，如果你没有贷款，那就没有补贴。只 针对贷款实行最高 1% 的补贴。

这个措施在过去的 1 年，很多地方政府都已经在实施。

比如南京市在今年的 3 月份就出台了相关的贷款贴息政策，它面向全市范围之内卖掉旧房子再买新房子，执行时间是今年年底，全市补贴总额度是 1 亿元。

而上海这次是 2 亿元。那这两个城市哪个力度更大呢？

2025 年度南京的新房成交总金额 800多 亿，而上海 2025 年外环以外新房成交总金额是 2000 多亿。

这么比对之后，上海这次贷款补贴力度，其实小于南京！

那么为什么南京补贴的范围是在全市购买新房，而上海只能是能在郊区买新房才可以？

主要是上海市的新房市场，郊区和市区差异非常大：市区相对卖得还可以，但郊区市场表现就较差。

而上海郊区的新房销售总金额能够占到全上海的六成以上。

所以说上海郊区的新房市场问题比较严重，拖累了整个上海市场的后腿。

另外上海卖地的主战场其实是在郊区。

正因为郊区的新房不好卖，导致上海郊区的土地出让存在着很大困难。

所以政府真金白银拿出钱来对买新房的人进行补贴。

其实这本账算得很清楚：只有撬动了郊区的新房市场，才能够撬动郊区的土地市场；只有郊区的土拍市场热起来了，才能够对上海的土地财政产生明显的正面影响。

上海这次新政的第二条，关于首套商业贷款的首付比例，之前执行的最低首付比例不能低于 15%；这次就统一调整成 15%了。

关于二套房贷的首付比例，原来规定最低是 25%；这次对外环以外调到了 15%，而内环内依然是 25%。

那么为什么 8 月 7 号北京的新政当中，就没有涉及商业房贷的首付比例呢？

因为早在 2024 年 9 月的那次放松过程中，北京、深圳已经将二套房贷的最低比例设置为 20%。

由此可以推演，接下去北京和深圳如果再来一轮放松，那么会对二套房贷首付比例进一步下调，比如郊区就像上海一样调到最低 15%。

本次上海新政的第三条涉及公积金的放松。

其实过去的两三年，全国各地都在不断放松公积金政策。

8 月 7 号，北京的新政当中也有相关内容，而且最近国家也修订了公积金管理条例，相比之前明显放松了。

第四个方面加大了房票安置力度，对于旧城拆迁户，他可以选择拿房票去置换新房。

新政的第五个方面是要求中心城区加大收购二手房用作保障性租赁住房的力度。

总体来看，这次上海的新政力度是偏中性的，不大也不小。

政策的主要目标就是打通置换的堵点，就是通过各种优惠，促进居民卖旧房买新房，核心还是促进新房，尤其是郊区新房的成交活跃，从而能够带动土地财政。

按照这个逻辑分析下来，各位可能就不再迷惑：为什么今年以来上海的房价是在涨的，但到现在已经出台了两轮新政。

最后，我们来比较一下北上深这 3 个城市的房价走势。

这是 2021 年以来 3 个城市的房价指数的走势：

深圳的房价高点是在 2021 年的 2 季度，而上海和北京的房价高点基本上是在 2022 年的 4 季度到 2023 年的 1 季度。

今年以来，上海的房价已经是连续上涨了 6 个月，深圳的上涨态势跟上海相似，但总体涨幅略小于上海；

而最下面这根蓝线是北京，近年以来走势要明显弱于深圳和上海，最近 3 个月房价重新下跌。

所以我们可以看到，北京出新政，是因为楼市确实弱了，尤其是房价转跌。

而上海出新政，不是因为房价下跌，这次出新政的核心目的就是为了刺激新房市场！

那么接下去我估计，像深圳还有很多城市也会陆续出台新的政策。

但是很多二线、三线城市，它们本身可以用的政策工具已经很少了，其增量新政的力度会明显小于上海和北京。

所以我的结论是：单靠地方的一些小规模新政，很难真正扭转楼市下行。

要想全国总体上实现房价止跌，还是需要国家相关部门统筹安排，出台更有力度的政策。

比如去年11月就曾传言的房贷贴息新政。

但遗憾的是，今天三部委联合发布《关于进一步做好财政金融协同促内需政策有关工作的通知》，核心在于‌扩大贴息范围‌：将符合条件的中小微民营企业的新发放流动资金贷款纳入贴息支持范围，将信用卡专项分期、消费分期、预借现金分期等新发生信用卡各类分期业务纳入个人消费贷款财政贴息政策支持范围。

依然没有包括房贷贴息！

看来年内部委层面对房贷进行贴息的可能性很小了，只能靠地方政府各自奋战了。