北京买房：理清思路，购房建议1984

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我在十里堡海华堂小区有套两居，就是原来十里堡华堂对面，但我刚买完房没几天华堂就关了，我们一点的商圈优势都没借上，到现在都没回到当年的价格。

这套房本来是给孩子结婚用的，但他们前年为了孙女上学搬到海淀去了，一直空着，您看有必要卖掉了吗？关键是卖掉之后没想好是再买一套还是索性存银行买理财了。这套房全款，现在据说能卖450万，当时我们接近500万买的，2016年。

A：

1、十里堡华堂是2016年底关的吧？当时是北京楼市的几乎最高峰，2017年319限购之后就崩盘了。所以您这套房之所以下跌，跟十里堡华堂的关系不大，主要还是政策导致的楼市趋势问题。

2、房子是用来住的，出租也等于是发挥出了居住价值，这里地段儿挺好的为什么不出租呢？是不是因为是婚房的装修太好啊，而一旦出租有个几年就把装修给毁了。如果是这样的话，那我建议就是趁着装修的价值还能卖钱，索性卖掉吧。要不然不出租等于资产闲置，出租的话毁掉的装修跟租金对比不不太划算。

从保值角度讲，这里的地段儿没问题，但是海华堂的小区规模太小了，在被京棉新城的包围之下不占优。这里土地的早期规划其实也是京棉新城，是后来改成的商品房小区。但就这么两栋楼，没什么社区环境，还是塔楼，户型也不强，也就是各方面都普通吧。以后这小区房价的最好成绩就是不落后大盘，估计跟旁边京棉新城差不多。

3、但是否真的卖掉只能您家自己定，是否再买套房更是自己定。我只能说现在北京平均的租金收益率1.8%，十里堡的朝青板块还有可能高于这个收益。而银行的定期存款最高1.5%。所以如果能找到高于2%+稳妥的理财就没必要买房，实在找不到的再说买套房收租金。

仅供参考。

借网友的话题聊两句吧，要不提起这十里堡华堂我都快忘了，估计现在很多的北京年轻人都不知道这个商场了。可在1998-2010年前后，十里堡华堂是绝对的地标，甚至就是因为这里才形成了商圈儿。

华堂的全名应该是“华糖洋华堂”，很奇怪的名字。但这没办法，中日合资商场，华糖是中国糖酒集团，洋华堂是伊藤洋华堂，加起来就是华糖洋华堂了。

另外这商场的产权是京棉集团的，也就是海华堂的开发商，方晟地产。周边的京棉新城+朝阳嘉园+晨曦园都是方晟开发的，当年算是北京的大国企开发商了。

十里堡华堂当年火爆到了什么程度呢？反正逢年过节能跟春运似的，买东西靠抢，抢到了相当于中彩票。尤其是那些日系商品，我什么时候去都只能看见乌央乌央的人群，跟不要钱似的。

不过后来我对华堂的态度改变了。因为那会儿我所在公司也开发了个商场，想跟华堂谈谈合作。但找不到中间人，于是我就直接去了趟十里堡华堂想打探一下。也没人领着，我胆儿肥的混进了商场办公室。

印象中是个挺大的房间，中间一张长条桌，两边都是忙忙碌碌的运管人员吧。在桌子顶头儿坐着个一看就是日本人的家伙，50岁左右，戴着眼镜叼着根烟，君临天下一般的审视着满桌子忙忙碌碌的员工。

这也可能是我的偏见吧，反正当时一看这场景就觉得不舒服。于是后来的沟通也就不顺利，那个老日本一问三不知，没聊几句我就出来了，之后再没接触过。

不过还是这话，这有可能是我的偏见+先入为主了。毕竟当年的华堂如日中天，在北京不能说商业老大也是前几名。据说当年胖东来最推崇的就是华堂模式，于老板几次专门来北京考察。

不过华堂应该在2010年之后就走下铺路了，到十里堡华堂闭店的时候，全北京十多家店都关的差不多了。但应该是保留了亚运村的，但地位已经不是当年可比的了……

二

Q:

我是北京人，房子是父母所在**的，但父母都去世的早（**年），导致我们不能排队**房。现在**房管办的要求是腾退公寓，但我们在北京没房，所以只能申请暂缓，但要缴纳每个月5000多的租金，压力非常大。

Ps：请问除了申请公租房之外还有什么办法吗？我们收入仅有几千元，积蓄70余万，是买不起北京房子的。

A：

1、您要问我什么啊？而且您所说的内容超出我的认知范围了，我帮不上任何忙，也不敢聊这些。我估计您家的条件是不符合租住**公寓的条件的，那除了得到房管办的通融+照顾，否则其他人说什么都没用。

2、除了申请公租房，那就只能是去郊区或环京居住了吧，其他的我想不出什么办法。

仅供参考。

借话题多说一句，估计很多人是没看懂以上内容的。其实很简单，就是父母单位当年分了福利房，但只有租住权，而且按规定是在离世后必须交回的。

这种单位在北京很多，因为职能特殊，所以有保密的要求，其福利房也就不能进行房改，也就是不能由租住人购买产权。

那老人去世之后，子女是没有继承权的，也就是不符合继续承租的条件。而且由于老人去世的早，导致子女也没资格参与申购系统内福利房的申请，也就造成了现在的问题。

从法理上来说，单位的做法无可厚非，按章办事合理合法。而且单位也已经很通融了，老人去世后仍然允许子女在房子里住了很多年。现在单位也没有一刀切，只是要求如果不愿意腾退，那就按照市场价缴纳租金而已。

但子女们都强调情感问题吧，毕竟在单位公寓房里住了半辈子了，对老人也有怀念的感情。而且很多人都收入不高，不愿按市场价缴纳租金，也不愿意腾退了房子去自己租房，又不愿申请公租房或不够条件。那问题来了，怎么解决啊？单位应该继续通融吗？

三

Q:

我实话实说，现在我就等着房产税出台，到时候每年1%就是一套房好几万，我看北京房价能跌到什么程度，不回到3000块钱绝不出手。

A：

1、那就等着吧。要不咱打个赌，我赌就算出台房产税，税率也必定低于1%，能到0.5%都算非常高的了。同时也赌推出房产税之后，北京房价也至少在5万一平以上。注意，我这可都是保守着说的，不像您估计是把幻想拉到最高值了。

多说一句，您可能是就知道美国的房产税是1-2%。但建议再参考其他国家吧，尤其是离咱们近的东亚各国，还有咱们的HK与宝岛，看看他们的房产税率是多少？

2、说实话我是真不理解您的脑回路。推出房产税的目的是打压房价吗？如果打压直接先手限购不就得了，犯得上这么麻烦吗？

全世界所有税收的目的都是巩固财政收入，那如果为了多收税，就得提高税基啊。可如果房价越来越低，甚至低到就剩现在的零头儿了，那还收个屁啊，收到的钱还不够开工资的呢。

3、另外3000块钱可能是您老家的房价吧？所以幻想北京成为你的老家。挺好的，快乐老家：跟我走吧，天亮就出发；梦已经醒来，心不会害怕；有一个地方，那是快乐老家；它近在心灵，却远在天涯；我所有一切都只为找到它，哪怕付出忧伤代价。

4、不过我要是您就幻想3%甚至5%-50%的税率，反正是做梦，连梦里都不管放开了吹牛逼那人生还有什么意思？

仅供参考。

四

Q:

我想再探讨下燕郊和顺义房子的性价比问题。主要是我在相对高点买的燕郊首尔甜城，当时快3万了，现在也就1万多。虽然我是全款买的没有还贷压力，但是如果卖掉的话还是很肉疼的，也不甘心。

但是为了孩子上学问题又不得不考虑，因为我当时买燕郊是刚到北京，被火爆的楼市气氛给影响了，担心房价继续涨，所以在没有资格的情况下就买了燕郊。但现在我如果不出意外的话应该在孩子初中时就能拿到北京户口，这就必须考虑北京上学的问题了。

同事推荐的是买顺义的学区房，因为顺义学位没有东西海那么抢手，非京籍如果有房的话应该能入学。当然我也知道买在朝阳区更好，但是朝阳的房价又至少翻番了，这我们就承担不起了。

燕郊的房子我们并不太想卖，一是亏的太多了，二是卖掉也就100多万，对买房帮助不大，反正我们是要贷款的。但我们想了解一下顺义和燕郊房子的性价比问题，看看值不值？

A：

1、这问题不好聊啊，两边的房子在各种配套和资源上不太对等。打个比方就跟比较工作似的，请问央国企和创业公司的岗位怎么对比？哪边的性价比高？也是不太好比吧，因为条件不对等。

2、我试着比较一下吧。之前有网友买在了顺义的建新北区，算是顺义比较典型的学区房了。房子单价4万左右，两居室都办齐了250万吧。这套房的租金是2500一个月，那租售比就是接近1000了。

而周边不是学区房的单价也就2.5万左右，户型差不多的总价就在150多万，租金差不太多，租售比就是在600左右。那结论就是顺义学区房的溢价率能到40%左右，这比例放到东西海都算是高的了。当然这是因为顺义的房价相对低+家长们舍得花钱=溢价偏高。

3、燕郊首尔甜城，以星河园为代表是现价1.5万，80平两居120万。看了看租金是低了1800高了2300，平均算2000吧。那表面上的租售比也是600，在不考虑房产性质和品质的情况，可以说跟顺义的非学区房差不多（实际上有所区别，顺义的收益更高一些，但没必要较劲）

4、那我的结论就是，如果只看居住的性价比，那燕郊的肯定高于顺义学区房。但如果不考虑学区，燕郊的在理论上跟顺义的非学区房差不多。

但说实话，我觉得这么比较没什么意义，毕竟顺义是北京郊区中教育资源最强的，所以学区房的溢价高，这跟燕郊的普通房子就没什么可比性了。值不值的自己判断吧。

仅供参考。

五

Q:

我认为有没有这样可能，当年回龙观的房子2600一平，单位还给补贴，算下来最后自己付款才几万块钱一套，在今天看来成本价可以忽略不计了。

他们住了20多年，搬走也有好几年了，应该是没有感情了，不出租是因为怕干扰邻居。现在是房地产形势不好，他们就想卖高价也根本没人买，所以才2.8万一平转让的，这对于他们来说已经是至少十多倍的利润了。

A：

1、这怎么说呢？您猜的都有道理，一切皆有可能，但我建议是去求证吧，别“我认为”，而是大家公认或许才更合理。

2、而且还多说一句吧，在绝大多数情况下，尤其是二手房交易中，房产证是唯一的权属证明。您这一年之后再过户，怎么保证中间没有变数啊？反正是我的话肯定去做个抵押+公证，要不然风险太大。

3、总之我该说的都说了，大主意您自己拿。而且我也只是认为这种情况不合理而已，但没说这是骗局，您还是自己看着办吧。事出反常必有妖。

仅供参考。

简单说几句，网友这是亲戚的同事要卖房，回龙观的两居室，市场价300多万吧，但人家愿意250万就转让。只不过有个条件是一年之后再过户，所以网友来问我是否靠谱儿。

我认为这事儿太反常，就因为价格跟市场价低的太多了。但网友各种的猜测和解释吧，自己给自己壮胆儿。

当然，按网友的说法，我也不敢说这是骗局了。因为中间有他们家亲戚做担保，对方的单位也是正儿八经的国企，他亲戚和同事还都是中层干部，也就是从身份上人家没道理行骗。

但我就是想不通，明明市场价300多万，回龙观的房子也并不难卖，只要降个10万就能很快出手，那为什么直接降价大几十万啊？而且为什么还要推迟一年过户，还不说明理由，那这风险就只能是自己评估了。

反正我想来想去，认为或许有一种可能，就是他家亲戚这同事其实不想卖房，但又着急用钱，在不能或不想从银行贷款的情况下，就想着从网友这儿做个低息融资了。但这是我猜的，真实情况谁也不知道……

六

Q:

我们一家都是北京土著，有自住的房子。现在是有一笔理财到期了，想再买的话已经没有超过2%的了，所以考虑买套朝青炫特家园的房子出租，现在200万能买45平的租金在5000左右。物业费是2.45，一年1323元，取暖费应该30每平一年1350，两项合计2673。问过中介说每年的空置期一般平均下来不超过半个月，那合计的每年成本就是一个月租金，实际每年能收入5.5万租金，租售比应该在2.75%。

但我们考虑一个问题，房租如果下跌，比如降到4000每月，但物业费和取暖费是不变的，这样就算空置期还是半个月，实际租金收入就只有4.4万了，租售比降到2.2%了，虽然还是比存款高，但高的就不多了。另外存款利息是会上涨的，如果回到之前5%的利息，那房租的优势就完全没有了。

A：

1、对啊，您考虑的都对，如果是出现房租下跌vs利率上涨的情况，那房租收益就不划算了。

2、但这能怎么说呢？买房出租是典型的投资行为，本质上和放贷炒股做生意之类的没什么区别，赚的都是资本的收益。

但只要是投资就有风险，收益越高还风险越大呢。而大部分人都没有做生意的心态，也就是不愿承担风险，那我建议就还是别投资了，存在五大行里+买国债才是最稳妥的。

3、总之我没什么可说的，忽悠那些虚无缥缈的房价涨跌vs租金涨跌理论也没什么意义，毕竟谁也不敢确保。所以这就看您自己的判断吧，愿意承担部分风险就买房出租，完全不想承担风险那就存国有银行或买国债。

仅供参考。

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