重磅｜“十五五”规划出台，2026 年底全面启动城中村整体改造

内容摘要：上海市政府正式印发《上海市城市更新和住房发展 “十五五” 规划》，2030年将新增12个市级认定的城中村整体改造项目。到2026 年底,全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升.到2027年底,全面完成整体改造项目的前期改造。同步推进实施规划拔点。

2026 年 7 月，上海市政府正式印发《上海市城市更新和住房发展 “十五五” 规划》（沪府办发 〔2026〕15号）（下文简称《规划》），锚定 2030 年发展目标，围绕旧区改造、住房供给、存量盘活、公共服务、历史风貌、生态安全等多维度，擘画上海未来五年城市更新与住房民生的发展蓝图，关系每一位上海市民的居住与生活。

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规划总目标

到 2030 年，上海将实现人居环境持续改善，存量资源提质增效，公共服务优质均衡，城市风貌魅力彰显，生态系统优化升级，城市本质安全全面加强；更新相关体制机制、法规政策进一步完善，打造现代化人民城市，支撑社会主义现代化国际大都市建设。

六个维度，排出23项重点任务、19个关键指标和一揽子保障措施，目标是——建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

“十五五” 核心看点｜关键指标速览

我们看到指标提到，至2030年，上海将新增12个市级认定的“城中村”整体改造项目。而且属于约束性，也就是说，该工作任务必须要完成的。

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民生居住：攻坚旧改，完善多层次住房体系

（一）城中村 & 旧住房改造提速攻坚

1. 用好城中村专项借款、专项债，推行房票等多元化安置；2026 年底全面启动城中村整体改造、全面完成整治提升；2027 年底完成整体改造项目的前期改造。同步推进实施规划拔点。
2. 2026 年底力争完成剩余约 2 万平方米小梁薄板房屋改造；2030 年底力争基本完成不成套职工住宅改造，推进里弄、公寓、花园住宅更新。

我们梳理官方公开资料发现，青浦区大概有22个左右城市更新项目（含"城中村"、城市更新实践区），已完成市级认证或批复的项目大概在16个左右。

像原大盈、商榻等集镇片区相关镇级总规上都有提及“城中村”项目改造，但至今尚未启动相关前期工作。故2026年底全面启动"城中村"整体改造是否涵盖这些项目存疑。

（二）老旧小区接续改造

落实 “先体检、后改造”，公房、售后公房小区实现全覆盖修缮，逐步向混合类、早期商品房小区延伸；推进加装电梯、老旧电梯更新、居住建筑节能改造，支持居民住房自主更新。

“十四五”，上海市累计完成旧住房成套改造129万平方米；城中村改造提速推进，累计启动城中村改造项目70个；改造老旧小区6800万平方米，既有多层住宅加装电梯1.3万台。

到2030年，计划实施老旧小区改造3000万至4000万平方米。

（三）房地产市场平稳健康发展

构建房地产发展新模式，落实预售资金监管；适配多子女家庭需求，加大改善型住房供给；优化房地联动，增加主城区优质住宅用地，建立新城住宅用地与人口导入挂钩机制。

（四）住房保障扩容提质

• 公租房做到应保尽保，优化保障性租赁住房空间布局；
• 提高中心城区 “新时代城市建设者管理者之家” 床位占比；
• 做强青年安居支持，面向紧缺人才实施 “房补联动”，建设住房保障轮候库，强化保障房后期管理。

到2030年，计划新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间），新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上。

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存量焕新：激活商办、产业，打造重点更新片区

（五）商办商业更新升级

支持低效商办楼宇兼容民生导向业态，重点推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元更新；

到2030年，计划推动不少于150栋商办楼宇更新提升。

提升南京路、徐家汇等重点商圈能级，创新 “美丽街区 + 文旅 / 商业 / 生态” 模式，激活街区活力。

到2030年，计划更新商业设施500万平方米。

（六）盘活低效产业空间

稳定产业用地规模，开展低效用地分类处置，计划盘活处置低效产业用地75 平方公里，扶持战略性新兴产业、未来产业，打造高能级特色产业园区。

（七）重点片区引领更新

通过城市更新专项规划统筹划定若干城市更新片区，加大土地、规划、财税、金融等配套政策支撑。在此基础上编制片区策划，统筹推进片区更新。到2030年，计划推进不少于20个重点片区更新，推动片区内不少于300个更新项目实施。

最终以官方规划为准

青浦新城城市更新实践区就属于这一类。其范围除了涵盖中交城投与新城公司目前开发的区域外，还纳入了青浦新城南站片区。

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公共服务：完整社区、大居提质，建设 “好房子”

（八）补齐民生设施短板

充分利用存量低效资源，优先补齐民生领域公共服务设施短板。建设改造全民健身场地设施，开展市体育宫、江湾体育场场馆更新改造前期研究工作。

推进适老化、 适儿化改造，加快公共场所无障碍环境建设改造。加快全龄友好滨水空间建设，不断完善黄浦江、苏州河沿线公共服务设施，更新改造沿岸游船、轮渡码头及周边驿站。

新增家门口养老服务站 1000 家，公交站台无障碍改造不少于 300 个；升级一江一河滨水驿站、儿童友好体验点。

（九）完整社区扩面增效

统筹实施完整社区建设与社区嵌入式 服务设施 、“15 分钟社区生活圈 ”等工作 。2027 年底主城区 + 五大新城完整社区覆盖率达 60%，新增 15 个以上特色完整社区，打造 15 分钟社区生活圈。

（十）大型居住社区提质增能

建设全龄友好 、多元融合 、业态丰富的大型居住社区。

滚动实施大型居住社区配套三年行动计划，新增公共服务配套300 项，成熟大居占比提升至 80% 以上。

（十一）“好房子”建设有序推进

实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，聚焦隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等问题，建设改造安全舒适绿色智慧的 “好房子 ”。

优化房型设计和全装修标准，提高建筑性能，完善配套设施，发展智能建造；完善预看房、工程质量保险制度，推动老房子改造成好房子。

（十二）物业治理升级

推动业委会应建尽建；推广酬金制计费；拓展物业居家养老、家政等增值服务；全市住宅小区物业治理覆盖率 100%。

伍｜

传承文脉：保护历史风貌，活化海派资源

（十三）构建保护传承体系

完成文物普查、优秀历史建筑、工业遗产、红色资源认定；公布一批上海市历史文化名镇，完成第六批优秀历史建筑、第二批上海市红色资源、第四批上海工业遗产认定公布。

（十四）分级分类保护利用

持续推进衡复风貌区、老城厢、愚园路等风貌区有机更新；做好朱家角、新场等历史名镇保护修缮；实施海关大楼、真如寺大殿等重点文物建筑以及高阳大楼、花园坊等优秀历史建筑的保护修缮项目。积极引导具备对外开放条件的文物和优秀历史建筑向社会公众开放.

（十五）彰显历史人文元素

打造 “城市行走” 特色线路，讲好红色、海派、江南文化故事。

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生态韧性：公园城市 + 绿色低碳 + 城市安全

（十六）加强生态环境治理

推进城市生态环境治理，构建多层次网络化复合生态基础设施。全域实施海绵城市建设，提升排水与初雨治理能力；修复保护河湖湿地，建设生态清洁小流域；做好建设用地土壤污染管控修复工作。

（十七）推进公园城市建设

实施新一轮“公园城市”建设工程，加快环城生态公园带建设。

构建 “一江一河一带” 蓝绿网络，公园总数达到 1600 座以上；新增黄浦江滨江绿地及公共空间面积100公顷,活化提升苏州河滨河绿地及公共空间面积100公顷,新增黄浦江滨水贯通岸线长度52公里(干流水系4公里 、支 流水系 48 公里 )。推进海绵城市全域建设。

希望在新一轮“公园城市”建设中，备受瞩目的青浦新城西片区的海棠体育公园项目能够重启。

海棠体育公园项目规划范围东至青泰路，南至三分荡路，西至丁家港，北至东横港（详见附图），项目用地面积为159393.5平方米（约239亩）。

原2021年青浦区年度重大项目之一原计划于当年9月动工，但时至今日也没有开工。根据2023年发布的《青浦区政府性社会事业设施建设三年行动计划（2023-2025）》显示，海棠体育公园已明确延后优先启动上达中央公园项目（详见附表）。

（十八）绿色低碳转型

大力发展绿色建筑，加快新型建材研发应用,推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展，推行装配 式建筑和全装修住宅。推动金山绿色低碳转型，打造宝山吴淞创新城绿色低碳样板区。

规模化发展超低能耗、低碳建筑；完成 5000 万㎡既有建筑节能改造（公共建筑 3000 万㎡+ 居住建筑 2000 万㎡）。

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筑牢城市安全底座

（十九）加强房屋安全管理

建立房屋安全体检、质量保险、维修资金配套制度，数字化预警房屋风险；

（二十）完善交通基础设施

对既有轨道交通提质增效，完成信号、车站改造；升级快速路与老旧道路，实施高架 “年轻化” 改造；优化货运配送网络；推进停车资源智能化升级；打造精品慢行交通区域。

（二十一）统筹防洪排涝治理

强化河网管网联排联调，结合城市更新、海绵城市建设，建设公园、绿地等绿色调蓄设施，搭建完备防洪排涝体系。实施河道、泵闸、海塘升级改造，更新防汛泵站，治理低洼圩区与城市积水点。

（二十二）实施市政管网更新

落地城市基础设施生命线安全工程，优化能源水源分布式布局，提高城市抗灾能力。改造燃气、供排水、电力老旧管网，整治雨污混接；完善污水处理与污泥处置体系。目标到 2028 年底，完成 300 公里道路架空线入地和杆箱整治。

（二十三）强化重点领域安全管理

整治老旧高层建筑消防隐患等，升级应急避难场所。

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保障机制：钱从哪来？多方参与共建城市

1. 规划实施体系：落实 “专项规划 — 片区策划 — 项目实施方案” 全流程，推行 “人房地钱” 要素联动，住房供给匹配人口变化。
2. 政策法规完善：落地《上海市城市更新条例》，优化土地混合利用、产权归集、住房租赁相关政策。
3. 多元投融资渠道：财政资金 + 专项债 + 超长期特别国债 + 专项借款；落实税费减免，引导社会资本参与；用好房地产融资协调白名单，发挥公积金支持作用。
4. 多元主体参与：国企民企协同，问需于民，发挥街道社区、专业机构、专家力量，鼓励居民自主更新。

这次《规划》亮点之一，明确支持民营企业参与城市更新。

结语

从旧住房改造到保障房供给，从历史街区活化到公园城市建设，这份规划紧紧围绕 “人民城市” 理念，把城市更新落脚到每一户家庭的居住改善、每一位市民的生活品质提升。未来五年，上海的城市肌理，将在更新迭代中愈发宜居、更具温度。

（以上内容解读仅供参考，一切请以官方规划为准。）

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资料：上海市政府网等
编辑：青浦城观