胖东来：绝不妥协，已决定关店

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商业奇迹，毁于房东。

作者 ：鹿

来源： 视觉志（ID：iiidaily）

八月的许昌，暑气尚未退尽。河南许昌胖东来生活广场外，人流依旧如织，车辆拥堵在路口，喇叭声此起彼伏。没有人会想到，这家在此矗立了24年的庞然大物，正进入它最后的倒计时。

2026年8月7日，胖东来创始人于东来在一场直播中宣布，许昌生活广场店租约到期后将于2026年12月底永久闭店，不再续租。

消息传出，随即冲上热搜。

在此之前，这家店刚刚交出一份让无数同行眼红的成绩单：年销售额约20亿元，年利润超1亿元。

一家年赚上亿的店，因为房租问题选择离场，这听起来不太符合人们对商业逻辑的认知。但于东来给出的理由简单而决绝：2015年左右，因工作人员未按公司规定统一签订租约，导致数十户分散产权的业主中，个别业主将租金“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”。即便涉事租户占比并不大，他依然选择放弃：“信仰和开心永远是第一位的”。

这不是胖东来第一次因房租问题掀桌。

2015年，新乡大胖店租金从800万涨到2400万，于东来“想都没想直接放弃”。那家店搬走后，原址周边“当年人山人海，现在门可罗雀”。

十一年后，同样的剧本在许昌重演。

一家年赚一亿的店为什么宁愿关门，也不愿接受不断上涨的房租？

这个问题，关乎的不只是一纸租约。

还有，一个社会所最需要的契约。

01

胖东来闭店之后......

胖东来许昌生活广场的故事，要从2002年说起。

那一年，36岁的于东来接手芙蓉轻纺城，许昌生活广场也随之开业。那时的胖东来，还没有后来这层耀眼的“零售神话”光环，只是一家扎根本地的商场。

二十多年过去，这家店一点点融入许昌人的日常，也把原本普通的一段街区，慢慢做成了当地颇具人气的商业地标。

真正的隐患，在十多年前悄悄埋下。

大约2015年前后，负责这一项目的工作人员没有按照公司的统一规则签订租约，而是选择与几十户分散产权的业主分别谈判——不同业主之间的租期、租金和涨幅并不完全一致。

放在当时，这或许只是一种具体的经营操作，却也意味着，这家店未来的租赁关系从一开始就缺少一个足够稳定、统一的基础。

2026年8月9日，在闭店消息持续发酵两天后，于东来连续发布多条动态，进一步解释了这场租赁纠纷的来龙去脉。

按照他的说法，涉及的铺位其实并不多，金额占比也未必足以决定一家企业的基本盘，但如果一桩生意失去了最基本的公平感，那么即便继续做下去，心里也始终过不去那道坎。

老板于东来一直坚守一个信念：人活着，开心最重要，绝不为看不惯的事情而妥协、而委屈自己。

如果谈不拢，那么，宁肯忍痛关店。

▲于东来发文回应

8月9日，关于胖东来许昌生活广场店闭店的相关讨论迅速升温，话题很快登上热搜第一。截至次日，相关话题的阅读量已经突破1.5亿。从舆论反馈来看，更多的声音，集中在了房租上涨、房东“坐地起价”等问题上。

对许昌当地居民而言，这场告别的意义，显然已经超越了一家商超的去留。

许多人回忆，自己从小时候开始，就曾跟随父母来到这里购物，它早已融入城市日常生活，成为许多人记忆中的一部分。甚至有郑州游客专程驱车前往，只为在这家老店关闭之前再见它最后一面。他们并非为了采购商品，也没有停留太久，只是觉得，一家陪伴了这座城市二十多年的老店即将离开，总要亲自来告别一次。

这种情绪，也出现在许昌当地出租车司机的叙述里。

在一些司机看来，生活广场店和胖东来的其他门店不太一样，它更贴近本地人的日常，客流稳定，也因此成为不少出租车司机收入的重要来源。

有司机坦言，自己超过一半的生意都来自前往胖东来的乘客。店还在的时候，这里的客流像一条持续不断的河；而现在，这条河要断了。

截断这条河的，是契约精神的缺席。

而反应最直接、也最焦虑的，是那些依附于胖东来客流生存的周边商户和摊贩。

在生活广场附近摆了二十多年肉夹馍摊的郭姐，比胖东来开店还早，但她清楚自己的生意和这家超市是绑在一起的：“每周二胖东来闭店，我就不出摊。不止我不出摊，这一条街都没人出摊。”

这几年，胖东来的名气越来越响，吸引着越来越多国内外游客前来打卡。每逢周末和节假日，生活广场店周边总是人潮拥挤，连街边摊的生意都异常火爆，摊主们忙得不可开交。

可如今，随着生活广场店确定将在年底闭店，郭姐说起这件事，语气里更多的是不舍和惋惜：“店都没了，我们也就该歇着了。”

这句话说明了一个很现实的问题：胖东来承担了吸引客流的主要成本，周边小摊贩实际上在分享这些客流，而一旦胖东来关门，整条街的商业活力将迅速蒸发。

有商家表示，自己店里超过一半的顾客都来自胖东来的带动，得知闭店后“心里很不是滋味”，担心未来生意会明显下滑，甚至已经开始考虑寻找新的经营地点。也有经营多年的老店主感叹：“客流没了，做生意的劲头也没了。”

还有商户认为：“因为它（胖东来）赚钱房东才给涨房租，像我们周围不赚钱的，房东也没涨。”这句话点出了整件事中最让人无奈的地方：胖东来因为做得好而被要求多交钱，因为被要求多交钱而选择离开，而它的离开又会打击那些依靠它生存的小生意。

一个商业区域的繁荣和脆弱，在这里同时体现出来——繁荣主要靠一家专业运营的店撑着，脆弱则来自产权分散带来的短期利益争夺。

一家超市的关门，牵动的是整条街的生计。

从卖肉夹馍的摊贩到出租车司机，从周边餐饮店到小旅馆，无数人的收入直接或间接来自胖东来带来的客流。胖东来在，这条街就是活的；它一走，二十多年攒起来的人气、商圈、烟火气，可能说散就散。

02

不是第一次了

这种“单点依赖”的脆弱性，并非胖东来第一次面对。

早在2015年，胖东来新乡大胖店就曾经历过一次租金风波。当时，门店年租金从800万元大幅上涨到2400万元，于东来几乎没有犹豫便选择退出。要知道，他放弃的是一家年利润达到六七千万元的核心店铺。

随着胖东来的离开，受到影响的也绝不仅仅是一家企业。

此后，原本依靠胖东来聚集人气的商业区域迅速降温，周边商铺客流锐减，不少商户陆续关门。商场二至四层出现大面积空置，曾经高达2400万元的租金，即便降至400万元也无人问津；商业街上的空铺数量从最初的两间增加到二十七间，沿街商铺租金在短短几年内下跌近一半，甚至周边二手房价格也随之下降。

后来，大商集团接手该区域，并尝试通过引入海底捞、ZARA等知名品牌重新聚集人气，但经营依旧长期承压，甚至连海底捞也未能改变局面。曾经热闹非凡、人流密集的商业街，最终变得冷清。

新乡这十余年的变化，印证了一个值得深思的商业规律：真正决定一个区域价值的，是那些能够持续吸引消费者、创造流量的优质商户。是优秀的经营者塑造了商业价值，而不是所谓的“好地段”天然成就商家。

充满讽刺的是，成为胖东来很难，而肆意涨租气走胖东来，却很容易。

而这样的故事，并不只属于胖东来，也不只属于新乡。

在全国范围内，无数老商圈、老街区，乃至一些产业园区的周边生态，都建立在某一个或少数几个核心主体的持续经营之上。它们像一棵大树的根系，撑起整片区域的商业活力。

然而，一旦核心企业因租金、产权或经营策略等原因退出，依附其上的小商户、摊贩和服务者便随之失去赖以生存的客源。他们没有足够的资本搬迁，也缺乏迅速转型的能力，只能眼睁睁看着客流量一天天减少。这种结构性的脆弱，平日里被繁荣的客流掩盖，只有在核心主体真正动摇的那一刻，才会赤裸裸地暴露出来。

与房东不断抬高租金的做法相比，胖东来的选择恰恰相反。即便自身同样面临租金上涨的压力，它也没有把成本继续转嫁给店内商户。8月16日，媒体走访许昌生活广场店时再次确认，胖东来从未借助自身优势和议价权向合作商户提高租金。

这背后，是两套完全不同的商业逻辑。

一种思路是，把自己创造的客流视作议价筹码。既然是我把这片区域带旺了，土地和商铺就有了更高的价值；既然周边商户离不开我的客流，那么这份价值自然可以进一步转化成更高的租金。

另一种思路，则更看重商业生态本身。胖东来带来的流量，并不只属于自己，它同样滋养着周边的商户、摊贩和整个街区。既然一片繁荣需要多方共同参与，那么由客流产生的收益，也应该让更多参与者获得，而不是沿着产业链层层加价，最终只流向某一个环节。

如果每个人都只想着从眼前的生意里多拿一点，房东不断涨租，商户跟着涨价，商场提高抽成，最后这些增加的成本都会一层层传下去，落到消费者身上。

可成本总有一天会扛不住。租金太高，商户就会离开；价格太高，顾客就会减少；商户和顾客都少了，原本热闹的商圈自然也就慢慢冷下来。到最后，表面上每个人都在争取自己的利益，最终人人都是输家。

做生意，赚钱本身并没有错。真正的问题在于，一个地方刚刚有了人气，有人开始赚到钱，大家想到的却不是怎么把这份人气留住、把生意做得更大，而是趁着现在的热度，赶紧多收一点、多赚一点。

新乡和许昌生活广场的变化，恰恰说明了这一点。

当流量源头的经营者不再愿意承受无休止的租金博弈时，那些曾经依赖它生存的人，只能被动承受后果。

03

连胖东来都扛不住涨租，

小铺子还能往哪逃？

胖东来关店能上热搜，但更多小店关门，连一声叹息都留不下。

你大概也遇到过这种事：常去的某家饭馆，突然某一天卷帘门拉下来，再也没有拉开过。问老板怎么了，答案千篇一律——“房租涨了，实在干不下去了。”

这样的故事每天都在发生。

武汉一家包子铺，刚做出点口碑，二房东就找上门，每月多交7000块。老板不答应，对方断电、焊门，四天没法开张。

广州渔民新村一分店，月租金136万元，拖了两个月租，直接关门。老店一家接一家地走，网红店来了又去，平均活不过八个月。全国16000多家老字号，活到现在的不到一成。

这些事被叫做同一个名字——养熟再杀。

房东的想法是：你装修投了大几十万，好不容易把生意做顺了，客流稳了，这时候我涨租，你走还是不走？沉没成本在那儿搁着，舍不得也得忍着。可胖东来偏不忍。一年挣一个亿的大店，都扛不住个别房东的漫天要价，那些利润比纸还薄的小铺子，面对房东一句话涨租，除了关门，还能怎么办？

比关店更可怕的，是这种缺乏契约保障的商业生态，正在从根本上扼杀老店的生存空间。

做一家好店，得花时间。口味一点点试出来，服务和熟客一点点处出来，没个十年二十年下不来。但房东不会管你。做起来了他涨租，做不起来他换人。里外里，经营者都落不着一个“安心”。

于是没人沉得下心，满街跑的都是赚快钱的网红店，来的时候风风火火，走的时候一地鸡毛。而那些真正让人信得过、有温度的老味道，却越来越少。

于东来说“公平正义是底线”。这句话放在商业世界里，听起来有些理想主义。但回头看，胖东来二十四年不涨入驻商户的房租，换来的是整条街的繁荣和忠诚的客流。而那些看到别人赚钱就“膨胀”的房东，赌的是对方会妥协。赌输的，却是整条街的未来。

商业从来不是一方不断获利、另一方不断承受压力的关系，而应该建立在共同成长的基础之上。当一家店用心经营了十几年，终于做出口碑和温度，却因为一纸涨租通知被迫关门，损失的不只是一个店主的心血，还有一座城市本该拥有的、可以代代相传的烟火气。

24年前，胖东来许昌生活广场立足之时，这条街尚不知流量为何物；二十四年后它熄灭时，肉夹馍摊将少掉八成客流，缝补摊的老板要重新盘算生计，出租车司机在路口等客时会习惯性地望一眼那扇不再打开的门，然后踩下油门，往更远的地方开去。

胖东来的选择，只是在做一件极其朴素的事情：当规则被破坏时，选择不配合。它没有改变房东的贪婪，也无法阻止下一场涨租的发生，但它用自己的方式划定了一条线——

线这边是公平、是契约、是做一家好店的尊严；线那边，再多的钱也不值得跨过去。

关掉一家店是容易的。关掉这种“收割式”的商业逻辑，难。单靠一两个良心企业的坚持，撑不起这样的改变；它需要的是一个让老实人不吃亏、让认真做事的人安得下心的大环境。

否则，我们终将生活在一个优质店铺频繁更迭的社会里，不断被房东勒索的社会，一个又一个优秀的商业主体被扼杀的社会……

今年12月底，胖东来许昌生活广场的灯光，将最后一次熄灭。

谁来照亮前方的路呢？

THE END

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